Satış Vaadi Sözleşmesi: Tapu Verilmezse Cebri Tescil Davası

---

Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin bir taşınmazın mülkiyetini ileride diğerine devretmeyi, diğerinin de bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kanun bu tür sözleşmeleri önsözleşme olarak kabul eder; ileride kurulacak asıl sözleşme tapudaki satıştır (TBK m. 29). Satış vaadi sözleşmesi tek başına mülkiyeti geçirmez: taşınmaz mülkiyeti tapu kütüğüne tescil ile kazanılır (TMK m. 705).

Uygulamada satış vaadi sözleşmesine en çok şu durumlarda başvurulur:

• Bina henüz yapım aşamasında olduğu için kat irtifakı kurulmamışsa.
• Satıcı adına intikal veya ifraz işlemleri tamamlanmamışsa.
• Alıcı ödemeyi kredi ya da taksitle yapacaksa.
• Taraflar tapudaki devri belirli bir tarihe bırakmak istiyorsa.

Kat karşılığı inşaatlarda müteahhitlerin daireleri bina bitmeden satabilmesi de çoğunlukla bu sözleşmeyle olur.

Satış vaadi sözleşmesi alıcıya kişisel bir hak verir. Bu hak satıcıya karşıdır; tapuya şerh edilmedikçe kural olarak taşınmazı sonradan satın alan veya lehine ipotek kurulan üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Aşağıdaki tablo, tapudaki satış, noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi ve adi yazılı (harici) satış arasındaki farkları özetler.

Geçerlilik Şartı: Noterde Düzenleme Şekli

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TMK m. 706). Türk Borçlar Kanunu bu kuralı satış vaadi için ayrıca tekrarlar: taşınmaz satışı vaadi, resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli değildir (TBK m. 237/2). Satış vaadinde resmi şekil, sözleşmenin noter tarafından bizzat düzenlenmesidir; Noterlik Kanunu gayrimenkul satış vaadini düzenleme şeklinde yapılması zorunlu işlemler arasında sayar (m. 89).

Dolayısıyla tarafların kendi hazırladıkları bir metni notere götürüp yalnızca imzalarını onaylatmaları yeterli değildir. Emlak ofisinde imzalanan “satış sözleşmesi”, “kapora senedi” veya “ön protokol” başlıklı belgeler de satış vaadi sözleşmesi olarak geçersizdir. Şekil eksikliği kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkeme bunu taraflar ileri sürmese de kendiliğinden dikkate alır; müteahhitten alımlar ve tüketici satışları için aşağıda anlatılan istisnalar saklıdır.

Satış Vaadi Sözleşmesinde Bulunması Gerekenler

Noterde düzenlenecek bir satış vaadi sözleşmesinde, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları azaltmak için şu hususların açıkça yer alması gerekir:

• Tarafların kimlik bilgileri; sözleşme vekil aracılığıyla imzalanacaksa vekaletnamede taşınmaz satış vaadine ilişkin açık ve özel yetki.
• Taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri, varsa bağımsız bölüm numarası; kat irtifakı henüz kurulmamışsa projeye göre dairenin yeri.
• Satış bedeli, ödeme planı ve ödemelerin hangi hesaba, nasıl yapılacağı.
• Tapuda devrin yapılacağı tarih veya devrin bağlandığı koşul.
• Taşınmazın teslim edilip edilmediği; teslim edildiyse alıcının kullanımına bırakıldığına dair açık bir beyan.
• Gecikme halinde uygulanacak cezai şart ve sözleşmenin tapuya şerh edilmesi talebi.

Teslim beyanı özellikle önemlidir. Zamanaşımı bölümünde görüleceği gibi Yargıtay, sözleşmedeki açık teslim beyanını yıllar sonra açılan davalarda alıcı lehine belirleyici saymaktadır.

Noterler 2022 yılında yapılan değişiklikle, taraflardan birinin istemesi ve harç ile giderlerin ödenmesi halinde satış vaadi sözleşmesini tapu bilişim sistemi üzerinden doğrudan tapu siciline şerh verebilir (Noterlik Kanunu m. 60/3). Alıcının sözleşmeyi imzalarken şerh talebini de iletmesi, sonraki risklerin büyük bölümünü baştan azaltır.

Satış Vaadi Şerhi Neden Önemlidir?

Satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerh verildikten sonra taşınmaz üzerinde hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir (TMK m. 1009). Şerhli bir taşınmazı satın alan, lehine ipotek kurulan veya haciz koyduran kişi, alıcının hakkından habersiz olduğunu savunamaz; çünkü kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m. 1020/3).

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 08.05.2023 tarihli, 2022/827 E. ve 2023/2411 K. sayılı kararıyla, şerhe rağmen el değiştiren bir taşınmazda son malik adına olan kaydın iptaline ve taşınmazın alıcı adına tesciline ilişkin kararı onamıştır. Onanan bölge adliye mahkemesi kararında, tapuda satış vaadi şerhi bulunduğu için davalının iyiniyetli üçüncü kişi olduğu iddiasının dinlenemeyeceği belirtilmiştir.

Şerhin Beş Yıllık Süresi

Şerhin etkisi süresiz değildir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya tescil gerçekleşmezse şerh, tapu müdürlüğünce kendiliğinden silinir (Tapu Kanunu m. 26). Şerhin silinmesi satış vaadi sözleşmesini geçersiz kılmaz; alıcının satıcıya karşı hakkı devam eder. Sona eren, şerhin üçüncü kişilere karşı sağladığı korumadır.

Bazı mahkeme kararlarında, şerh korumasından yararlanabilmek için beş yıl içinde yalnızca davanın açılmasının değil, tescilin de sağlanmasının gerektiği kabul edilmiştir. Şerh tarihi bu yüzden takvime işlenmeli, satıcı tapuya gelmiyorsa beklemeden dava açılmalı ve dava ile birlikte ihtiyati tedbir istenerek tapu kaydına ayrıca tedbir şerhi işletilmelidir.

Satıcı Tapuyu Vermezse Ne Yapılır?

Satıcının tapuda devirden kaçınması halinde aşağıdaki sıranın izlenmesi, hem hakkın korunmasını sağlar hem de dava açıldığında ispatı kolaylaştırır:

1. Tapu kaydını kontrol edin. Taşınmazın halen satıcı adına kayıtlı olup olmadığını, üzerinde ipotek, haciz veya başka bir şerh bulunup bulunmadığını öğrenin. Sözleşmenin tarafı olarak ilginizi belgelediğinizde tapu müdürlüğünden kaydın örneğini isteyebilirsiniz (TMK m. 1020/2).
2. Şerh yoksa hemen şerh ettirin. Noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin istemiyle tapu siciline şerh edilir (Tapu Kanunu m. 26); bunun için satıcının yeniden onay vermesi gerekmez.
3. Satıcıyı noter aracılığıyla tapuya davet edin. İhtarnamede devir için uygun bir süre belirtin ve kalan bedeli ödemeye hazır olduğunuzu açıkça yazın (TBK m. 123). İhtar dava şartı değildir; ancak devir günü kararlaştırılmamışsa satıcıyı temerrüde düşürür (TBK m. 117/1) ve ifaya hazır olduğunuzu belgeler.
4. Kalan bedeli hazır tutun. Bedelin bir kısmı ödenmemişse, dava sırasında mahkemenin vereceği süre içinde depo edilmesi gerekir. Tutarın zamanla güncellenebileceğini hesaba katın.
5. Cebri tescil davası açın ve ihtiyati tedbir isteyin. Asıl talep tescil olmalı, taşınmazın el değiştirme ihtimaline karşı terditli olarak tazminat da istenmelidir. Tedbir, taşınmazın dava sırasında devredilmesini önler.
6. Kesinleşen kararı tapuda infaz ettirin. Tescil kararı kesinleşince tapu müdürlüğüne başvurularak taşınmaz adınıza tescil edilir; tapu harcı ve döner sermaye gibi giderler bu aşamada ayrıca ödenir.

Cebri Tescil Davası Nasıl Açılır?

Cebri tescil davası, mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten tescil istemek hakkına sahip kişinin, malik bundan kaçındığında mülkiyetin hükmen geçirilmesini hakimden istemesidir (TMK m. 716). Bu dava, tapu iptali ve tescil davalarının özel bir türüdür. Muris muvazaası, inançlı işlem veya vekaletin kötüye kullanılması gibi diğer sebepleri tapu iptali ve tescil davası rehberimizde ele aldık.

Davanın Şartları

• Noterde düzenleme şeklinde yapılmış geçerli bir satış vaadi sözleşmesi (TBK m. 237/2).
• Satış bedelinin ödenmiş olması veya ödenmeyen kısmın mahkemenin vereceği süre içinde depo edilmesi (TBK m. 97).
• Taşınmazın dava tarihinde satıcı adına kayıtlı olması ya da sonraki malike karşı şerh, kötüniyet veya muvazaa gibi bir sebeple ileri sürülebilmesi.
• Sözleşmenin ifa imkanının bulunması. Örneğin henüz paylaşılmamış bir miras taşınmazında mirasçılardan birinin yaptığı satış vaadi borç doğurur; ancak elbirliği mülkiyeti sona ermedikçe tescil yoluyla ifa edilemez.
• Satıcının tapuda devirden kaçınması.

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi ve pay satışının kuralları hisseli tapu satışı yazımızda anlatılmıştır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kural olarak dava asliye hukuk mahkemesinde açılır. Alıcı konutu bir müteahhitten veya konut satışını ticari olarak yapan bir şirketten tüketici sıfatıyla satın almışsa uyuşmazlık tüketici işlemidir ve tüketici mahkemesi görevlidir (6502 sayılı Kanun m. 73/1). Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 19.01.2022 tarihli, 2021/2063 E. ve 2022/592 K. sayılı kararında bu konuyu açıkça ele almıştır. Daireye göre yapsatçı konumundaki yükleniciden konut alan tüketicinin tapu iptali ve tescil davası tüketici mahkemesinde, ayrı bir tüketici mahkemesi bulunmayan yerlerde ise asliye hukuk mahkemesinde tüketici mahkemesi sıfatıyla görülmelidir; bu kurala uyulmayan karar görev yönünden bozulmuştur.

Yetki bakımından, ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1). Satış vaadi sözleşmesine dayalı cebri tescil davaları da bu kapsamdadır (Yargıtay 20. HD, 04.06.2020, 2020/1192 E., 2020/1616 K.). Tüketici davaları tüketicinin yerleşim yerindeki tüketici mahkemesinde de açılabilse de (6502 sayılı Kanun m. 73/5), tescil istendiğinde davanın taşınmazın bulunduğu yerde açılması kesin yetki kuralı nedeniyle en güvenli yoldur. Örneğin İzmir’deki bir daire için dava, dairenin bulunduğu ilçenin bağlı olduğu adliyedeki mahkemede açılır.

Arabuluculuk Gerekir mi?

Satış vaadi sözleşmesine dayalı cebri tescil davası, dava şartı arabuluculuk listesinde yer almaz. Kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıkları için öngörülen zorunlu arabuluculuk (6325 sayılı Kanun m. 18/B) bu davayı kapsamaz. Tüketici mahkemelerinde görülen davalarda arabuluculuk kural olarak dava şartı olsa da, tüketici işlemi niteliğindeki ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bu zorunluluğun dışında tutulmuştur (6502 sayılı Kanun m. 73/A-1-d). Tescil yerine yalnızca para, yani tazminat veya bedel iadesi istenecekse, uyuşmazlığın niteliğine göre arabuluculuk şartı ayrıca değerlendirilmelidir.

Harç ve Masraflar

Tapu iptali ve tescil gibi taşınmazın aynına ilişkin davalarda harç, taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır (Harçlar Kanunu m. 16). Nispi karar ve ilam harcı binde 68,31 oranındadır (Harçlar Kanunu 1 sayılı tarife) ve bunun dörtte biri dava açılırken peşin ödenir (m. 28/a). Örneğin değeri 4.000.000 TL olarak gösterilen bir daire için peşin harç yaklaşık 68.310 TL’dir; keşif sonucunda değer daha yüksek bulunursa harç tamamlatılır. Bunlara başvurma harcı, keşif ve bilirkişi ücretleri ile tebligat giderleri eklenir.

Tüketici mahkemelerinde tüketicilerin açtığı davalar harçtan muaftır (6502 sayılı Kanun m. 73/2). Müteahhitten konut alan bir tüketici için bu muafiyet, dava maliyetini önemli ölçüde düşürür. Depo edilecek bakiye satış bedeli ise harç değildir; satıcıya ödenecek bedelin karşılığıdır.

İhtiyati Tedbir

Dava sürerken satıcının taşınmazı başkasına devretmesi ya da üzerinde ipotek kurması, alıcının tescil hakkını boşa çıkarabilir. Bu riske karşı dava ile birlikte veya dava açılmadan önce taşınmazın devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir istenmelidir (HMK m. 389). Tedbir isteyen, haklılığını yaklaşık olarak ispat etmelidir (HMK m. 390/3); noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi bu ispat için güçlü bir belgedir.

Kanun kural olarak tedbir için teminat ister; ancak talep resmi bir belgeye dayanıyorsa mahkeme, gerekçesini açıkça göstererek teminat alınmamasına da karar verebilir (HMK m. 392/1). Tedbir kararı tapu kütüğüne işlendikten sonra taşınmazı edinenler, bu kaydı bilmediklerini ileri süremez (TMK m. 1020/3).

Terditli Talep: Tescil Olmazsa Tazminat

Dava dilekçesinde asıl talep olarak tescil, onun kabul edilmemesi ihtimaline karşı ikinci sırada tazminat veya bedel iadesi istenebilir. Yargıtay, taşınmazın satıcı adına kayıtlı olmadığı anlaşıldığında terditli tazminat talebinin ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamaktadır (Yargıtay 7. HD, 31.03.2026, 2025/1847 E., 2026/1657 K.). Tazminat miktarı yargılama sırasında bilirkişi incelemesiyle belirleneceğinden, belirsiz alacak davasının kaldırılmasından sonra uygulanan kısmi dava ve talep artırımı kuralları (HMK m. 109/4) da dikkate alınmalıdır.

Bedelin Tamamı Ödenmediyse Cebri Tescil İstenebilir mi?

Satış vaadi sözleşmesi iki tarafa da borç yükler. Karşı taraftan ifa isteyen kişi, kendi borcunu ifa etmiş veya ifasını önermiş olmalıdır (TBK m. 97). Tescile karar verilebilmesi için sözleşmedeki bedelin ödenmiş olması gerekir. Bedelin bir kısmı ödenmemişse mahkeme, davayı doğrudan reddetmek yerine kalan bedelin depo edilmesi için alıcıya süre verir ve bedel yatırılırsa tescile karar verir.

Bakiyenin ödenmesi gereken tarih ile dava arasında uzun süre geçmişse Yargıtay uygulamasında sözleşmedeki nominal bakiye yerine güncellenmiş bir tutarın depo edilmesi aranmaktadır. Uygulanan yöntem şudur: ödenen kısmın sözleşme bedeline oranı bulunur, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir ve ödenmeyen oran bu güncel değere uygulanır.

Örnek: Sözleşme bedeli 2.000.000 TL olan bir dairenin 1.200.000 TL’si, yani yüzde 60’ı ödenmiş olsun. Dava tarihinde dairenin rayiç değeri 6.000.000 TL ise, depo edilmesi istenebilecek tutar 800.000 TL değil, ödenmeyen yüzde 40’ın güncel değere uygulanmasıyla bulunan 2.400.000 TL olabilir. Rakamlar yalnızca yöntemi göstermek için verilmiştir.

Bu uygulama, kalan ödemeyi geciktirmenin alıcı aleyhine sonuç doğurabileceğini gösterir. Ödeme sözleşmedeki vadede yapılmalı; satıcı parayı almaktan kaçınıyorsa borç, hakimin belirleyeceği yere tevdi edilerek ödenebilir (TBK m. 107).

Bedelin Ödendiği Nasıl İspatlanır?

Noter senedinde “bedel peşin alınmıştır” veya “taşınmaz teslim edilmiştir” gibi beyanlar varsa, bu beyanların gerçeğe aykırı olduğu ancak aynı güçte bir delille ispatlanabilir. Düzenleme şeklindeki noter senetleri, sahteliği ispat olunmadıkça kesin delil sayılır (HMK m. 204/1); senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikteki hukuki işlemler de tanıkla ispat edilemez (HMK m. 201).

“6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 204 üncü maddesi uyarınca noterde düzenlenen bu tür senetler aksi ispat olununcaya kadar kesin delil teşkil eder. Yine aynı Kanun’un 201 inci maddesine göre senede bağlı olan her çeşit iddiaya karşı ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikteki işlemlerin de miktar ve değeri ne olursa olsun tanıkla ispatına olanak yoktur.” — Yargıtay 7. HD, 14.02.2024, 2022/7226 E., 2024/836 K.

Senette ödeme kaydı yoksa banka dekontları en sağlam delildir. Elden yapılan ödemeler için imzalı makbuz alınmalı ve açıklama kısmına sözleşmenin tarih ve yevmiye numarası yazılmalıdır.

Satış Vaadi Sözleşmesi Zamanaşımı: 10 Yıl Kuralı ve Zilyetlik İstisnası

Satış vaadi sözleşmesinden doğan tescil talebi için kanunda özel bir süre öngörülmemiştir; genel on yıllık zamanaşımı uygulanır (TBK m. 146). Yargıtay’a göre süre, sözleşmenin ifa olanağının doğduğu tarihte, örneğin sözleşmede tapuda devir için kararlaştırılan günde işlemeye başlar. Zamanaşımı bir savunmadır: satıcı süresinde ileri sürmedikçe hakim bunu kendiliğinden dikkate alamaz (TBK m. 161).

Bu kuralın Yargıtay içtihatlarıyla yerleşmiş çok önemli bir istisnası vardır. Satışı vaat edilen taşınmaz alıcıya teslim edilmişse, on yıl geçtikten sonra açılan davada satıcının zamanaşımı savunması dürüst davranma kuralıyla bağdaşmadığı için dinlenmez (TMK m. 2). Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 07.04.2021 tarihli, 2021/271 E. ve 2021/2550 K. sayılı kararında bu ilkeyi “Zilyetlik devam ettiği sürece zamanaşımı süresinin işlediğinden söz edilmez.” sözleriyle ifade etmiş ve zamanaşımı gerekçesiyle verilen ret kararını bozmuştur.

Fiili Teslim Şart mı? Sözleşmedeki Teslim Beyanının Gücü

Teslimin her zaman anahtarın elden verilmesi şeklinde olması gerekmez. Yargıtay, sözleşmede taşınmazın alıcıya bırakıldığına dair açık beyan bulunan hallerde hukuki teslimin gerçekleştiğini kabul etmektedir.

“…sözleşme dahilindeki yerin (vaad alacaklısına) hukuki tesliminin yapılmış olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda, davalının zamanaşımı def’inde bulunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük ilkesi ile bağdaşmaz.” — Yargıtay 7. HD, 31.03.2026, 2025/1847 E., 2026/1657 K.

Aynı Daire 27.05.2025 tarihli, 2024/1396 E. ve 2025/2851 K. sayılı kararında, sözleşmede taşınmazların alıcının tasarrufuna terk ve teslim edildiğinin açıkça beyan edildiği bir olayda taşınmazların “fiilen olmasa da hukuken” teslim edildiğini kabul etmiş ve zamanaşımı savunmasını hakkın kötüye kullanılması saymıştır. 14.02.2024 tarihli, 2022/7226 E. ve 2024/836 K. sayılı kararında ise noter senedindeki teslim ibaresine rağmen tanık beyanlarına dayanılarak zamanaşımının kabul edilmesini bozma sebebi yapmıştır.

Sözleşmede teslim beyanı yoksa fiili kullanımın ispatı önem kazanır. Anahtar teslim tutanağı, abonelik kayıtları, aidat ve onarım ödemeleri, komşuların beyanları ve yerinde keşif bu noktada kullanılabilecek başlıca delillerdir. Teslim yoksa ve on yıl dolmuşsa, satıcının süresinde ileri sürdüğü zamanaşımı savunması davanın reddine yol açabilir.

Taşınmaz Başkasına Satıldıysa veya İpotek Konulduysa

Satış vaadi sözleşmesi kişisel hak doğurduğundan, satıcının taşınmazı başkasına devretmesi kural olarak geçerlidir; satış vaadi bu devri kendiliğinden hükümsüz kılmaz. Alıcının seçenekleri, şerh bulunup bulunmadığına ve yeni malikin iyiniyetli olup olmadığına göre değişir. Her iki durumda da taşınmazı edinen yeni malik, dava dilekçesinde baştan davalı olarak gösterilmelidir; Yargıtay, kayıt malikine sonradan dahili davalı yoluyla husumet yöneltilemeyeceğini belirtmektedir.

Şerh Varsa

Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, şerhten sonra taşınmazı edinen kişiye karşı da tescil istenebilir (TMK m. 1009/2). Yeni malik, şerhi bilmediğini veya iyiniyetli olduğunu savunamaz. Şerhten sonra konulan haciz ve ipotekler için de aynı kural geçerlidir; şerhin koruma süresi içinde tescil sağlandığında bu kayıtların kaldırılması da istenebilir. Bunun için haciz veya ipotek alacaklısının da davada taraf olması gerekir.

Şerh Yoksa: İyiniyetli Üçüncü Kişi ve Muvazaa

Tapu kütüğündeki kayda iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m. 1023). Şerh yoksa, satış vaadinden habersiz olan ve satıcıyla işbirliği yapmayan bir alıcıya karşı tescil istenemez. Yargıtay’ın güncel uygulamasında yeni malikin satış vaadini yalnızca bilmesi her zaman yeterli görülmemekte; devrin alıcıyı zararlandırmak amacıyla satıcıyla el ve işbirliği içinde ya da danışıklı (muvazaalı) olarak yapıldığının ispatı aranmaktadır.

Bu ispat yapılabildiğinde tescil yeni malike karşı da istenebilir. Bir olayda tapuda şerh bulunmayan bir pay, satıcının ölümünden sonra mirasçılarınca satıcının yeğenine devredilmişti. Yeğenin daha önceki bir davada tanık olarak dinlendiği için satış vaadini bildiği ve devrin danışıklı olduğu kabul edilerek tescile karar verilmiş; karar istinafta korunmuş, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi de 24.11.2025 tarihli, 2025/1394 E. ve 2025/4956 K. sayılı kararıyla bölge adliye mahkemesi kararını onamıştır. Aynı Daire 27.05.2025 tarihli, 2024/1396 E. ve 2025/2851 K. sayılı kararında da satış vaadini sonuçsuz bırakmak amacıyla taşınmazı edinen yeğeni iyiniyetli saymamıştır.

Tescil Mümkün Değilse: Müspet Zarar

Taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmiş ve tescil imkansız hale gelmişse alıcı, satıcıdan sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan zararını, yani müspet zararını isteyebilir (TBK m. 112). Müspet zarar, alıcının sözleşme ifa edilseydi elde edeceği malvarlığı durumuna göre hesaplanır. Bedelin tamamı ödenmişse bu, kural olarak taşınmazın değeridir; ödenmemiş bir kısım varsa hesapta dikkate alınır.

“…davacı alıcının 6098 sayılı Kanun’un 112 nci (818 sayılı Kanun’un 96 ncı) maddesi uyarınca uğradığı müspet zararı isteyebileceği, ifanın imkansız hale geldiği tarih itibariyle dava konusu taşınmazın güncel ve gerçek (rayiç) değeri ile bu değerden davalıların sorumluluklarının belirlenmesi gerektiğinin kabulü gerekir.” — Yargıtay 3. HD, 03.10.2024, 2023/4589 E., 2024/2780 K.

Bu kararda, mahkemenin yalnızca ödenen bedeli güncelleyerek hüküm kurması bozma sebebi yapılmıştır. Hesap tarihi kural olarak ifanın imkansız hale geldiği, yani taşınmazın üçüncü kişiye devredildiği tarihtir; alıcının devri sonradan öğrendiği durumlarda farklı tarihlerin esas alındığı kararlar da bulunmaktadır. Devrin öğrenildiği an bu yüzden belgelenmeli ve dava gecikmeden açılmalıdır.

Müteahhitten Satış Vaadiyle Daire Alanların Hakları

Kat karşılığı inşaatlarda müteahhit (yüklenici), binayı yapması karşılığında arsa sahibinden bağımsız bölümler kazanır ve bu bölümleri çoğu zaman bina bitmeden üçüncü kişilere satar. İzmir’de kentsel dönüşüm ve kat karşılığı projelerinde sık görülen bu yapıda alıcının karşısında iki ayrı kişi bulunur: daireyi satan yüklenici ve tapuda halen malik görünen arsa sahibi. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ilişkinin ayrıntılarını kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazımızda inceledik.

Adi Yazılı Sözleşmeyle Alım: Alacağın Temliki

Yükleniciden yapılan alımlarda Yargıtay, tarafların imzaladığı belgeyi, yüklenicinin arsa sahibinden olan bağımsız bölüm alacağını alıcıya devretmesi, yani alacağın temliki olarak nitelendirebilmektedir. Alacağın devri için yazılı şekil yeterlidir (TBK m. 184); bu nedenle noterde yapılmamış olsa bile yazılı bir sözleşme, alıcıya arsa sahibine karşı tescil isteme imkanı verebilir.

“…10.10.2016 tarihinde imzalanan sözleşme ‘temlik sözleşmesi’ niteliğinde olup, adi yazılı şekilde düzenlenmek suretiyle temlikte geçerlilik için gerekli ve yeterli olan yazılı şekil koşulunu sağlamaktadır.” — Yargıtay HGK, 14.02.2024, 2023/293 E., 2024/107 K.

Bu yolun sınırı da aynı ilkeden doğar: alıcı, yüklenicinin arsa sahibinden kazandığı haktan fazlasını isteyemez. Arsa sahibi, yükleniciye karşı ileri sürebileceği savunmaları, örneğin inşaatın eksik bırakıldığını, alıcıya karşı da ileri sürebilir (TBK m. 188). Yüklenici edimini tamamlamamışsa tescil, eksik iş bedelinin depo edilmesi gibi birlikte ifa koşullarına bağlanabilir.

Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme feshedilmemiş, yani ayakta ise ve bina tamamlanmışsa, arsa sahibinin “binayı ben bitirdim” savunması karşısında alıcı lehine bir karine işler: inşaatın yüklenici tarafından tamamlandığı kabul edilir, aksini arsa sahibi ispatlamalıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 05.11.2024 tarihli, 2023/2970 E. ve 2024/3779 K. sayılı kararında bu ilkeyi uygulamış ve yükleniciden noterde satış vaadiyle daire alan tüketicinin tescil talebinin reddini bozmuştur.

Ön Ödemeli Konut Satışında Tüketicinin Korunması

Tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın bedelini önceden peşin veya taksitle ödediği, satıcının ise taşınmazı bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra devretmeyi ya da teslim etmeyi üstlendiği satışlara ön ödemeli konut satışı denir (6502 sayılı Kanun m. 40). Müteahhitten projeden daire alımları çoğunlukla bu niteliktedir ve yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle bu tür bir sözleşme yapılamaz (m. 40/3). Kanun bu satışlarda satış vaadinin noterde düzenleme şeklinde yapılmasını zorunlu tutar; ancak bu şekle uyulmamışsa satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez (m. 41/1).

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 18.06.2025 tarihli, 2024/421 E. ve 2025/381 K. sayılı kararında, oy çokluğuyla, bu maddedeki koşullar bulunduğunda tüketicinin tescil isteyebileceğinin kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Karar, 6502 sayılı Kanun’un yürürlüğe girdiği 28.05.2014 tarihinden sonra yapılan sözleşmelere ilişkindir. Kanun ayrıca satıcının, geçerli bir sözleşme yapılmadan tüketiciden ödeme veya borç senedi istemesini yasaklar (m. 41/2).

Teslimi geciken konutlarda tescil talebinin yanında gecikme tazminatı da gündeme gelir; bu konuyu inşaatın geç teslimi nedeniyle tazminat davası yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.

Satıcı Öldüyse: Mirasçılara Karşı Cebri Tescil

Satıcının ölümü satış vaadi sözleşmesini sona erdirmez. Mirasçılar mirası bir bütün olarak kazanır ve mirasbırakanın borçlarından kişisel olarak sorumlu olur (TMK m. 599). Satıcının tapuda devir borcu da mirasçılarına geçer; tescil davası bu nedenle mirasçılara karşı açılır.

“Somut olayda, resmi şekilde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak vaat alacaklısının vaat borçlusundan, ölmüş ise mirasçılarından sözleşme konusunun yerine getirilmesi hususunda şahsi hak talebi oluşur.” — Yargıtay 7. HD, 17.10.2025, 2025/4532 E., 2025/4387 K.

Bu davada iki noktaya dikkat edilmelidir. Birincisi, mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınarak bütün mirasçıların davaya katılması sağlanmalıdır; taraf teşkili kamu düzenine ilişkindir ve eksik mirasçıyla hüküm kurulamaz. İkincisi, mirasçılar satış vaadinin kendilerinden mal kaçırmak amacıyla yapıldığını, yani muvazaa bulunduğunu savunabilir.

Aynı kararda Yargıtay, sözleşmeye konu taşınmazın değerinin düşüklüğünün tek başına muvazaanın kanıtı sayılamayacağını belirterek tescil isteminin reddini bozmuştur. Mirasçıların bu savunmasının nasıl ispatlandığını muris muvazaası rehberimizde ayrıntılı olarak anlattık.

Noterde Değil de Emlakçıda veya Adi Senetle Satın Aldıysanız

Tapulu bir taşınmazın emlak ofisinde, evde veya adi senetle yapılan satışı, yani harici satış, resmi şekle uymadığı için geçersizdir; mülkiyeti geçirmez ve buna dayanılarak tapu iptali ve tescil istenemez (TMK m. 706, TBK m. 237). Emlakçıda imzalanan belgelerin hukuki akıbetini emlakçı sözleşmesi yazımızda ayrıca inceledik.

Ödenen Bedel Güncellenerek Geri İstenebilir

Harici satış hüküm ifade etmediğinden taraflar verdiklerini geri isteyebilir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 10.07.1940, 1939/2 E., 1940/77 K.). Alıcının ödediği para ise nominal tutarıyla değil, denkleştirici adalet ilkesine göre güncellenerek iade edilir.

“…mahkemece harici satış senedinde yer alan satış bedelinin, denkleştirici adalet ilkesi göz önünde tutularak satış tarihinden dava tarihine kadar güncellenmek suretiyle hüküm altına alınması gerekirken, yazılı şekilde satış bedeli talebinin reddine karar verilmesi doğru görülmemiş…” — Yargıtay 7. HD, 07.12.2021, 2021/4647 E., 2021/3532 K.

Güncellemede Yargıtay, paranın ödeme tarihinden itibaren kaybettiği alım gücünü ölçmek için enflasyon ve fiyat endeksleri, faiz, altın ve döviz kurları ile memur maaşı ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi ekonomik göstergelerin ortalamasını esas almaktadır. Kural olarak taşınmazın bugünkü rayiç değeri değil, ödenen paranın güncellenmiş karşılığı istenebilir; taşınmazın değer artışının bu hesapta nasıl dikkate alınacağı konusunda Yargıtay daireleri arasında farklı yaklaşımlar bulunmaktadır.

Harici satışla taşınmazı teslim alan iyiniyetli alıcı, Yargıtay uygulamasına göre ödediği bedel ile yaptığı zorunlu ve yararlı giderler kendisine ödenene kadar taşınmazı geri vermekten kaçınabilir (TMK m. 994 ve 1940 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı). Bu alıkoyma hakkı, satıcının açtığı el atmanın önlenmesi veya tahliye davalarında alıcıya önemli bir savunma imkanı verir.

Harici Satışta Tescilin İstenebildiği İstisnalar

• Yükleniciden yazılı sözleşmeyle alım. Yazılı sözleşme alacağın temliki sayılabilir ve arsa sahibine karşı tescil yolunu açabilir.
• Tüketiciye ön ödemeli konut satışı. 28.05.2014 tarihinden sonra yapılan satışlarda satıcı, şekil eksikliğini tüketicinin aleyhine ileri süremez (6502 sayılı Kanun m. 41/1).
• Yapımına başlanmış binadan bağımsız bölüm satışı. Alıcı bütün borçlarını ödemiş, bağımsız bölüm teslim edilmiş ve alıcı onu malik gibi kullanıyorsa, satıcının devre yanaşmaması halinde hakim olayın özelliğine göre TMK m. 2’yi gözeterek tescil davasını kabul edebilir (YİBK, 30.09.1988, 1987/2 E., 1988/2 K.).
• Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar. Tapusuz taşınmazların zilyetliğin devriyle satışı resmi şekle bağlı değildir; bu taşınmazların tescili ayrı kurallara tabidir.

Satıcı Temerrüde Düşerse Seçimlik Haklar: İfa, Tazminat veya Dönme

Satıcı tapudaki devri geciktirirse alıcı ona uygun bir süre verebilir veya süre verilmesini hakimden isteyebilir (TBK m. 123). Süre sonunda da devir yapılmazsa alıcı şu üç yoldan birini seçebilir (TBK m. 125):

• İfa ve gecikme tazminatı: Cebri tescil istemek ve gecikme yüzünden uğradığı zararı, örneğin bu süre içinde ödediği kirayı talep etmek.
• İfadan vazgeçip müspet zarar: Devirden vazgeçtiğini hemen bildirerek taşınmazın değeri üzerinden zararının giderilmesini istemek.
• Sözleşmeden dönme: Dönmeyi hemen bildirerek ödediği bedeli geri istemek; satıcı kusursuz olduğunu ispat edemezse sözleşmenin hükümsüz kalması nedeniyle uğradığı zararı da talep etmek.

Satıcının tutumundan süre vermenin sonuçsuz kalacağı anlaşılıyorsa süre verilmesine gerek yoktur (TBK m. 124). Dönme beyanı yenilik doğuran bir irade açıklamasıdır; kural olarak geri alınamaz ve bundan sonra tescil istenemez. Gecikme için kararlaştırılan cezai şart, alacaklı hakkından açıkça feragat etmedikçe veya ifayı çekincesiz kabul etmedikçe asıl borçla birlikte istenebilir (TBK m. 179/2). Geciken devir veya teslim kabul edilirken cezai şart hakkının saklı tutulduğu yazılı olarak bildirilmelidir.

Satış Vaadi Sözleşmesi İmzalamadan Önce Kontrol Listesi

Satış vaadi sözleşmesinden doğan başlıca riskler, dayanakları ve korunma yolları aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

İmzadan önce şu soruların cevabı netleşmiş olmalıdır:

• Satıcı tapuda gerçekten malik mi, taşınmaz paylaşılmamış bir miras mı?
• Taşınmazda ipotek, haciz veya başka bir şerh var mı?
• Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi yapılıyor?
• Şerh talebi sözleşmeyle birlikte iletiliyor mu?
• Ödeme planı, teslim tarihi ve tapuda devir tarihi açık mı?
• Müteahhitten alımda yapı ruhsatı, kat karşılığı sözleşmesi ve yüklenicinin payı incelendi mi?

Devirden sonra konutta gizli bir ayıp ortaya çıkarsa satıcının sorumluluğu ayrı kurallara tabidir; bu konu satın alınan evde gizli ayıp yazımızda ele alınmıştır. Satış vaadi sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda büromuzun çalışma kapsamı İzmir tapu iptal ve tescil avukatı sayfasında, genel olarak ise İzmir gayrimenkul avukatı sayfasında yer almaktadır.

Sık Sorulan Sorular

Dayanaklar ve Kaynakça

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 2, 599, 705, 706, 716, 994, 1009, 1020 ve 1023; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 29, 97, 107, 112, 117, 123-125, 146, 161, 179, 184, 188 ve 237; 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26; 1512 sayılı Noterlik Kanunu m. 60/3 ve 89; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12, 109/4, 201, 204, 389, 390 ve 392; 492 sayılı Harçlar Kanunu m. 16, 28 ve 1 sayılı tarife; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B; 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 40, 41, 73 ve 73/A.

Yargı kararları:

• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 10.07.1940, 1939/2 E., 1940/77 K. (harici satışta tarafların verdiklerini geri alması)
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 30.09.1988, 1987/2 E., 1988/2 K. (yapımına başlanmış binadan bağımsız bölüm satışında TMK m. 2 istisnası)
• Yargıtay HGK, 18.06.2025, 2024/421 E., 2025/381 K. (ön ödemeli konut satışında 6502 sayılı Kanun m. 41/1 ve tüketicinin tescil talebi)
• Yargıtay HGK, 14.02.2024, 2023/293 E., 2024/107 K. (yükleniciden adi yazılı alımın alacağın temliki niteliği)
• Yargıtay 7. HD, 31.03.2026, 2025/1847 E., 2026/1657 K. (hukuki teslim, zamanaşımı savunmasının dinlenmemesi ve terditli tazminat)
• Yargıtay 7. HD, 24.11.2025, 2025/1394 E., 2025/4956 K. (şerh yokken satış vaadini bilen üçüncü kişiye karşı tescil)
• Yargıtay 7. HD, 17.10.2025, 2025/4532 E., 2025/4387 K. (satıcının mirasçılarına karşı tescil; değer düşüklüğü ve muvazaa)
• Yargıtay 7. HD, 27.05.2025, 2024/1396 E., 2025/2851 K. (hukuken teslim ve zamanaşımı savunmasının hakkın kötüye kullanılması sayılması)
• Yargıtay 6. HD, 05.11.2024, 2023/2970 E., 2024/3779 K. (inşaatın yüklenici tarafından tamamlandığı karinesi)
• Yargıtay 3. HD, 03.10.2024, 2023/4589 E., 2024/2780 K. (ifa imkansızlığında müspet zarar ve rayiç değer)
• Yargıtay 7. HD, 14.02.2024, 2022/7226 E., 2024/836 K. (noter senedindeki teslim beyanının ispat gücü ve zamanaşımı)
• Yargıtay 7. HD, 08.05.2023, 2022/827 E., 2023/2411 K. (şerhli taşınmazı edinen son malike karşı tescil)
• Yargıtay 7. HD, 19.01.2022, 2021/2063 E., 2022/592 K. (tüketici mahkemesinin görevi)
• Yargıtay 7. HD, 07.12.2021, 2021/4647 E., 2021/3532 K. (harici satış bedelinin denkleştirici adalete göre güncellenmesi)
• Yargıtay 14. HD, 07.04.2021, 2021/271 E., 2021/2550 K. (zilyetlik devam ettikçe zamanaşımının işlememesi)
• Yargıtay 20. HD, 04.06.2020, 2020/1192 E., 2020/1616 K. (satış vaadine dayalı tescil davasında kesin yetki)

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıkta sonuç; sözleşmenin içeriğine, tapu kaydına, ödeme ve teslim durumuna ve dosyanın kendi olgularına göre değişebilir.