Hisseli Tapu Satışı: Onay, Önalım ve Alıcı Riskleri (2026)

---

Hisseli Tapu Nedir? Paylı ve Elbirliği Mülkiyeti Farkı

Günlük dilde “hisseli tapu” denilen durum, bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olmasıdır. Hukuken bunun iki ayrı türü vardır ve satış kuralları bu iki türde birbirinden tamamen ayrılır. Bu nedenle satış veya satın alma kararından önce ilk bakılması gereken bilgi, tapu kaydındaki mülkiyet türüdür.

Paylı mülkiyette (TMK m. 688) her malikin payı tapuda belirli bir oranla, örneğin 1/4 veya 120/600 olarak yazılıdır. Paydaşlar, maddi olarak bölünmemiş taşınmazın tamamına bu paylar oranında maliktir. Birlikte satın alınan bir arsa veya mirasçılar arasında paylı mülkiyete geçirilmiş bir ev bu türe örnektir.

Elbirliği mülkiyetinde (TMK m. 701-702) ise ortakların belirlenmiş payları yoktur; her birinin hakkı malın tamamına yaygındır. En sık görülen örnek, miras bırakanın ölümünden sonra mirasçılar adına intikal eden ve henüz paylaşılmamış taşınmazdır. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm yoksa yönetim ve tasarruf işlemleri için bütün ortakların oybirliği gerekir.

Hisseli Tapuda Payınızı Satmak İçin Diğer Hissedarların Onayı Gerekir mi?

Hayır. Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir; kanun, payın devredilebileceğini, rehnedilebileceğini ve alacaklılar tarafından haczettirilebileceğini açıkça düzenler (TMK m. 688/3). Bu nedenle tapu müdürlüğü, bir payın satışı için diğer paydaşların imzasını ya da muvafakatini aramaz.

Bütün paydaşların kabulü; payın değil taşınmazın tamamının satılması, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi veya olağan kullanımın ötesine geçen yapı işleri için gerekir (TMK m. 692/1). Örneğin dört kardeşin paylı malik olduğu bir evi bütün olarak satmak için dördünün de satışa katılması gerekir. Kardeşlerden birinin yalnız kendi 1/4 payını satması için ise diğerlerine sormak zorunlu değildir.

Onay şartının olmaması, satışın diğer paydaşlar açısından sonuçsuz kalacağı anlamına gelmez. Pay, paydaş olmayan bir kişiye satılırsa diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğar (TMK m. 732). Satıştan önce paydaşlarla konuşmak ve o satışa özgü yazılı vazgeçme beyanı almak (TMK m. 733/2), hem satıcı hem alıcı için riski baştan azaltır.

“Hisseli Tapuda Yeni Düzenleme” Haberleri Ne Anlatıyor?

Son dönemde bazı haber sitelerinde, hisseli satışlarda tüm hissedarların onayının zorunlu hale geldiği veya tapuda yeni bir dönemin başladığı yönünde içerikler yayımlanmaktadır. Bu içeriklerin önemli bir kısmı kanun numarası, madde veya Resmi Gazete tarihi göstermemektedir. 7 Ekim 2026 itibarıyla TMK m. 688/3 yürürlüktedir ve paydaşın kendi payını onaysız devredebileceği kural değişmemiştir.

Gerçekte yapılan değişiklikler daha sınırlıdır. 7571 sayılı Kanun‘la önalım hakkının kullanılma koşulları (TMK m. 733-734) değiştirilmiştir. Tarım arazilerinde pay devri için Bakanlık izni ise 2020’den beri aranmaktadır (5403 sayılı Kanun m. 8/B). Mirasçıların paylaşılmamış taşınmazdaki durumu da genel kuraldan farklıdır. Satış öncesinde haber başlıkları yerine güncel mevzuat metni esas alınmalıdır.

Miras Kalan Taşınmazda Payınızı Satabilir misiniz?

Miras bırakanın ölümüyle taşınmaz, mirasçılık belgesine göre mirasçılar adına elbirliği halinde intikal eder. Bu aşamada mirasçıların taşınmaz üzerinde belirli bir payı yoktur. Bu nedenle mirasçılardan biri tapu müdürlüğüne giderek “kendi hissesini” tek başına satamaz; tasarruf için bütün mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir (TMK m. 702/2). Payını değerlendirmek isteyen mirasçının önünde üç yol vardır:

• Paylı mülkiyete geçiş. Bütün mirasçılar anlaşırsa elbirliği mülkiyeti tapuda paylı mülkiyete çevrilir. Bundan sonra her mirasçı kendi payını diğerlerinin onayı olmadan satabilir.
• Miras payının devri. Mirasçı, miras payını diğer mirasçılara yazılı bir sözleşmeyle devredebilir. Üçüncü kişiyle yapılacak devir sözleşmesi ise noterde düzenlenmelidir ve alıcıya paylaşmaya katılma hakkı vermez; alıcı yalnız paylaşma sonunda o mirasçıya düşen şeyin kendisine verilmesini isteyebilir (TMK m. 677). Bu nedenle üçüncü kişi açısından belirsizliği yüksek bir yoldur.
• Ortaklığın giderilmesi. Anlaşma sağlanamazsa paylaşma, önce zorunlu arabuluculuk, ardından sulh hukuk mahkemesinde açılacak ortaklığın giderilmesi davasıyla sağlanır.

Mirasçıların dikkat etmesi gereken yeni bir husus daha vardır. 7589 sayılı Kanun’la İcra ve İflas Kanunu m. 114‘e eklenen hükme göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilirse birinci artırma yalnız malik olan mirasçılar arasında yapılır. Mirasçılardan biri, paylı mülkiyete geçildikten sonra payını aile dışından birine satarsa taşınmazda artık üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunacağından, kanundaki bu şart karşılanmaz. Ayrıntılar ortaklığın giderilmesinde mirasçılara öncelik yazısında anlatılmıştır.

Hisseli Tapu Satışı Adım Adım Nasıl Yapılır?

Hisseli tapu satışı, bütün bir taşınmazın satışıyla aynı resmi işlem üzerinden yürür; farkı, satıştan önceki kontrollerin ve satıştan sonraki bildirimin daha fazla önem taşımasıdır. Alıcı ve satıcı açısından izlenmesi gereken sıra şöyledir:

1. Tapu kaydını inceleyin. Malik hanesindeki pay oranlarını, mülkiyet türünü ve takyidat bölümünü (ipotek, haciz, şerh ve beyanlar) kontrol edin. Satılacak pay üzerindeki ipotek veya haciz, satıştan önce kaldırılmalı ya da satış bedelinden nasıl ödeneceği yazılı olarak belirlenmelidir.
2. Taşınmazın niteliğini ve imar durumunu öğrenin. Arsa veya bina için belediyeden imar durumu, tarım arazisi için Tarım ve Orman Bakanlığı il veya ilçe müdürlüğünden izin durumu sorulmalıdır.
3. Fiili kullanımı tespit edin. Hangi paydaşın taşınmazın hangi bölümünü kullandığı, kiracı bulunup bulunmadığı ve paydaşlar arasında yazılı bir kullanım düzenlemesi olup olmadığı öğrenilmelidir.
4. Satışı tapu müdürlüğünde resmi senetle yapın. Taşınmaz satışı ancak resmi şekilde yapılırsa geçerlidir (TBK m. 237). Başvuru ve randevu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Web Tapu sistemi üzerinden alınabilir. İşleme bizzat katılamayacak taraf, noterde düzenlenen ve taşınmaz ile pay bilgisini içeren özel yetkili bir vekaletnameyle temsil edilebilir.
5. Gerçek bedeli beyan edin. Tapu harcı beyan edilen bedel üzerinden alınır ve bu bedel emlak vergisi değerinden az olamaz (492 sayılı Harçlar Kanunu, 4 sayılı tarife). Önalım davasında artık tapuda yazan bedel değil hakimin belirleyeceği rayiç bedel esas alındığından (TMK m. 734/2), bedeli düşük veya yüksek göstermek önalım riskini ortadan kaldırmaz; buna karşılık vergi ve ileride çıkabilecek uyuşmazlıklar bakımından yeni riskler doğurur.
6. Satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirin. Bu adım isteğe bağlı görünse de alıcı için en önemli güvencelerden biridir ve bir sonraki bölümde açıklanmıştır.

Satıştan Sonra Noter Bildirimi Neden Alıcının Lehinedir?

Kanuna göre yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK m. 733/3). Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (TMK m. 733/4). Bu süreler hak düşürücüdür.

Bu düzen alıcıya açık bir tercih sunar. Bildirim yaptırılırsa, bildirimi alan paydaşlar için önalım riski üç ayda sona erer. Bildirim yaptırılmazsa risk, satıştan itibaren bir yıl boyunca devam eder. 25 Aralık 2025’ten önce yapılmış satışlarda ise değişiklikten önceki hükümler uygulanır ve bildirim yoksa üst sınır iki yıldır (TMK geçici m. 1/1).

Bildirimin işe yaraması için içeriğinin eksiksiz olması gerekir: alıcının kimliği, satılan pay, satış bedeli ve satış tarihi açıkça yazılmalı, bildirim her paydaşa ayrı ayrı tebliğ edilmelidir. Paydaşın satışı tapu kaydından veya başka bir yoldan öğrenmesi, Yargıtay uygulamasına göre üç aylık süreyi başlatmaz. Sürelerin hesaplanması ve eksik bildirimin sonuçları önalım davasının şartları ve süresi yazısında ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Önalım Riski: Diğer Paydaşlar Payı Geri Alabilir mi?

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınır (TMK m. 732). Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m. 734/1). Ancak önalım hakkı her devirde doğmaz:

• Pay başka bir paydaşa satılmışsa önalım hakkı doğmaz.
• Bağış veya trampa gibi satış dışındaki devirlerde kural olarak önalım yoktur; işlemin gerçekte satış olduğu ispatlanırsa durum değişir.
• Cebri artırmayla yapılan satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m. 733/1).

7571 sayılı Kanun’la getirilen en önemli değişiklik bedelle ilgilidir. Önalım davasında davacı paydaş, tapuda yazan satış bedelini değil, hakimin gecikmeksizin belirleyeceği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır; yatırmazsa payın davacı adına tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, karar kesinleşince nemasıyla birlikte alıcıya ödenir (TMK m. 734/2). Bu hüküm, yürürlüğünden önce açılmış davalara da uygulanır (TMK geçici m. 1/2).

Alıcı açısından sonuç şudur: önalım davası kaybedilirse pay elden çıkar, ancak alıcı ödediği tutar yerine güncel piyasa değerini alır. Değişikliğin ayrıntıları 7571 sayılı Kanunla önalımda yapılan değişiklikler yazısında anlatılmıştır.

Fiili Taksim Varsa Önalım Davası Reddedilir mi?

Kanunda düzenlenmemiş olsa da Yargıtay içtihatlarıyla yerleşmiş bir istisna vardır. Paydaşlar taşınmazı kendi aralarında fiilen bölüşüp her biri belirli bir kısmı kullanırken, paydaşlardan biri kendi kullandığı yere karşılık gelen payını üçüncü kişiye satarsa, satıcının kullandığı yerde hak iddia etmemiş olan paydaşın önalım hakkını kullanması dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı kabul edilir ve dava reddedilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 05.06.2023 tarihli, 2022/1881 E. ve 2023/3082 K. sayılı kararında, davacının ve payını satan paydaşın tel örgüyle ayrılmış ayrı alanları kullandığı keşif ve tanık beyanlarıyla belirlendiği için önalım davasının reddini onamıştır. Kararda, fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı yapılmasının ya da bütün paydaşların ayrı bir yer kullanmasının gerekmediği de belirtilmiştir. Kötüniyet itirazı davanın her aşamasında ileri sürülebilir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir.

Fiili taksim her ayrı kullanımda kabul edilmez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 10.11.2022 tarihli, 2020/272 E. ve 2022/1487 K. sayılı kararında, İzmir Çiğli’deki iki katlı bir evle ilgili Karşıyaka 2. Asliye Hukuk Mahkemesi dosyasını incelemiştir. Eşlerin birlikte aile konutu olarak kullandığı evde, boşanma süreci başlayınca davacı eşin üst kattaki kızının yanına geçmesi fiili taksim sayılmamış; fiili taksim için paydaşların rızasına dayanan, uzun süreli ve devamlı bir kullanma biçimi gerektiği vurgulanmıştır. Genel Kurul, önalım davasını kabul eden yerel mahkemenin direnme kararını yerinde bulmuştur.

Belirli bir bölümü kullanılan bir payı satın almayı düşünen alıcı, bu kullanımın ne zamandan beri ve hangi paydaşların bilgisiyle sürdüğünü satıştan önce belgelendirmelidir. Ayrı girişler, ayrı sayaç ve abonelikler, eski fotoğraflar ve komşu beyanları ileride önem taşıyabilir.

Kat Mülkiyetli Binada Daire Alırken Önalım Var mı?

Kat mülkiyeti kurulmuş bir binada bir bağımsız bölümün veya kat irtifakı bağlanmış bir arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin önalım hakkı yoktur (KMK m. 8/1). Ancak satın alınan bağımsız bölümün kendisi birden fazla kişiye aitse, örneğin dairenin yarısı satılıyorsa, o bağımsız bölümün diğer paydaşları önalım hakkını kullanabilir (KMK m. 8/2). Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış bir binada “daire” diye satılan şey ise hukuken binanın bütününe ait bir paydır ve önalım dahil bütün paylı mülkiyet kuralları uygulanır.

Alıcının En Büyük Riski: Ortaklığın Giderilmesi Davası

Hisseli taşınmaz alan kişinin karşılaşabileceği en ciddi risk, paydaşlardan birinin ortaklığın giderilmesini istemesidir. Hukuki bir işlemle ya da malın sürekli bir amaca özgülenmesiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü yoksa her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir; yalnız bu istem uygun olmayan bir zamanda ileri sürülemez (TMK m. 698).

Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculukta anlaşılırsa, icra edilebilirlik şerhi verilen anlaşma belgesine dayanılarak tapuda resmi senet düzenlenmeksizin tescil istenebilir. Anlaşma olmazsa mahkeme önce aynen bölmeyi değerlendirir; parçaların değeri denk değilse para eklenerek denkleştirme yapılır. Bölme koşullara uygun değilse veya mal önemli bir değer kaybına uğrayacaksa açık artırmayla satışa karar verilir (TMK m. 699).

Satış kararı, alıcının taşınmazdan çıkması ve yalnız payına düşen satış bedelini alması sonucunu doğurabilir. Üstelik diğer paydaşlardan birinin borcu nedeniyle onun payı haczedilip icra yoluyla satılabilir (TMK m. 688/3); cebri artırmada önalım hakkı kullanılamadığından (TMK m. 733/1) bu yolla tanımadığınız biri yeni paydaş olabilir. Davanın işleyişi ortaklığın giderilmesi davası yazısında anlatılmıştır.

Bu riske karşı paydaşlar, paylaşma istemini en fazla on yıl süreyle sınırlayan bir sözleşme yapabilir. Taşınmazlarda bu sözleşme resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m. 698/2). Şerh edilmiş böyle bir sözleşme, satın alma kararı açısından önemli bir güvencedir.

Kat Mülkiyeti Kurularak Paylaştırma İstenebilir mi?

Paydaşların her birinin ayrı bir daireyi kullandığı ancak kat irtifakı kurulmamış binalarda, satış yerine binanın kat mülkiyetine çevrilmesi istenebilir. Kat mülkiyetine elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse hakim bu yönde karar verebilir (KMK m. 10/7).

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 03.02.2025 tarihli, 2024/6220 E. ve 2025/1095 K. sayılı kararında, yapının mevcut haliyle kat irtifakı kurulamayacağı gerekçesiyle doğrudan satışa karar verilmesini bozmuştur. Daireye göre mahkeme, onaylı proje ve tadilat projesi olup olmadığını belediyeyle birlikte araştırmalı, aykırılıklar giderilebiliyorsa bunları talep eden tarafa tamamlatmalı ve bağımsız bölümleri varsa fiili taksime göre, yoksa kura ile paydaşlara özgülemelidir. Bu içtihat, belirli bir daireyi kullanan paydaş için satıştan önce değerlendirilmesi gereken önemli bir imkandır.

Belirli Daireyi veya Bahçeyi Kullanma Hakkı: TMK 695 ve Ecrimisil

Paylı mülkiyette hiçbir paydaş, tapuda kendisine ayrılmış bir daire, kat veya bahçe parçasına malik değildir. Satıcının “üst kat benim” demesi, paydaşlar arasında yerleşmiş bir kullanım olduğunu gösterebilir; ancak bu kullanım tek başına alıcıya hukuki bir hak sağlamaz.

Kanun bu konuda açık bir güvence öngörür: paydaşların yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin yaptıkları düzenlemeler ve aldıkları kararlar sonradan paydaş olanları da bağlar. Ancak taşınmazlarda bu sonucun doğması için düzenlemenin tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir (TMK m. 695). Hisseli bir daire veya bahçe alırken kullanım düzenlemesinin tapuya şerh edilip edilmediği sorulmalı; şerh yoksa satıştan önce ya da hemen sonra paydaşlarla birlikte şerh ettirilmesi değerlendirilmelidir.

Paydaşlardan biri taşınmazın tamamını veya payını aşan bir bölümünü kullanıyorsa diğer paydaşlar ecrimisil isteyebilir. Paydaşlar arasında bu talep için kural olarak intifadan men koşulu aranır; şartlar paydaşa karşı ecrimisil başlığı altında açıklanmıştır. Ayrıca olağan kullanımın ötesine geçen yapı işleri için bütün paydaşların kabulü gerektiğinden (TMK m. 692/1), kullanılan bölümde esaslı tadilat veya ek yapı yapmadan önce diğer paydaşların yazılı onayı alınmalıdır.

Hisseli Tarla Almak: 5403 Sayılı Kanun Sınırları

Tarım arazilerinde hisseli satış, şehir içindeki bir arsadan çok daha sıkı kurallara tabidir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu‘na göre tarım arazileri, Bakanlıkça belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında ifraz edilemez, hisselendirilemez ve pay ile paydaş sayısı artırılamaz (m. 8). Kanundaki alt sınırlar; mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar ve örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardır. Bakanlık bu büyüklükleri artırabilir.

Ayrıca tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, paylı mülkiyet olarak intikal ve taksim işlemleri Tarım ve Orman Bakanlığı’nın izniyle yapılır (m. 8/B, son fıkra). İzin alınmadan tapuda pay devri gerçekleştirilemez.

2026’da yapılan değişiklikle (7584 sayılı Kanun, RG 20.06.2026) kooperatiflerin tarım arazisi edinmesi sınırlandırılmış ve izin alınmadan yapılmış yapı ve tesislere elektrik, su ve doğal gaz aboneliği verilmesi yasaklanmıştır (m. 8, ek fıkra; m. 21/6).

Tescili mümkün olmayan fiili hisseler oluşturup bunların zilyetliğini bir tüzel kişiyle üyelik veya ortaklık ilişkisi kurarak devretmek ya da bu işlere aracılık etmek suretiyle arazinin bütünlüğünün bozulmasına ve amacı dışında kullanılmasına sebep olanlara bir yıldan üç yıla kadar hapis ve adli para cezası öngörülmüştür; ilgili tüzel kişiye ayrıca idari para cezası verilir (m. 21/5). Bu nedenle “tapulu hobi bahçesi”, “size ait parsel” veya “kooperatif üyeliğiyle tarla” gibi ilanlarda, satın alınan hakkın tapuda neye karşılık geldiği ve gösterilen yerin hukuken kime ait olduğu mutlaka incelenmelidir.

Hisseli Tapuya Kredi, İpotek ve Haciz

Pay, malikinin borcu için rehnedilebilir (TMK m. 688/3). Paylar üzerinde taşınmaz rehni kurulmuşsa paydaşlar artık malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamaz (TMK m. 692/2). Kanunen mümkün olsa da bankaların yalnız bir pay üzerinde ipotek kurarak konut kredisi kullandırıp kullandırmayacağı, her bankanın kendi kredi ve teminat politikasına bağlıdır. Krediyle hisse almayı planlayan kişi, satışa bağlanmadan önce bankadan taşınmaza özgü yazılı bilgi almalıdır.

Satın alınacak payın üzerinde haciz veya ipotek bulunuyorsa bu yük kaldırılmadıkça payla birlikte devam eder. Diğer paydaşların paylarındaki haciz kayıtları ise o payların icra yoluyla satılabileceğini ve taşınmaza önalım hakkı kullanılamayacak biçimde yeni bir paydaşın girebileceğini gösterir. Tapu kaydındaki bu bilgiler, payın piyasa değerini ve ileride ortaklığın giderilmesi davası açılma ihtimalini doğrudan etkiler.

Hisseli Tapu Almadan Önce Kontrol Listesi

Hisseli bir ev, arsa veya tarla alırken karşılaşılabilecek başlıca riskler, dayanakları ve korunma yolları aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

Satış masasına oturmadan önce şu soruların cevabı netleşmiş olmalıdır:

• Tapu kaydındaki mülkiyet türü paylı mı, elbirliği mi?
• Pay oranı nedir, kaç paydaş var ve noter bildirimi için adresleri biliniyor mu?
• Takyidat bölümünde ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, dava şerhi veya kullanım düzenlemesi şerhi var mı?
• Taşınmaz aile konutuysa satıcının eşinin açık rızası alındı mı (TMK m. 194)?
• Hangi bölümü kim, ne zamandan beri ve kimin bilgisiyle kullanıyor?
• İmar durumu, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni var mı; binada kat irtifakı kurulmuş mu?
• Taşınmaz tarım arazisiyse asgari büyüklük ve Bakanlık izni durumu ne?
• Satıştan sonra bütün paydaşlara noter aracılığıyla bildirim yapılacak mı?

Paylı mülkiyetteki taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda büromuzun çalışma kapsamı İzmir ön alım (şufa) hakkı avukatı ve ortaklığın giderilmesi avukatı sayfalarında, genel olarak ise İzmir gayrimenkul avukatı sayfasında yer almaktadır.

Sık Sorulan Sorular

Dayanaklar ve Kaynakça

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 2, 194, 677, 688, 692, 695, 698, 699, 701, 702, 732-734 ve geçici m. 1; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 8 ve 10; 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m. 8, 8/B ve 21; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 114; 492 sayılı Harçlar Kanunu 4 sayılı tarife; 7571 sayılı Kanun m. 35-37 (RG 25.12.2025, 33118); 7584 sayılı Kanun (RG 20.06.2026); 7589 sayılı Kanun m. 1.

Yargı kararları:

• Yargıtay HGK, 10.11.2022, 2020/272 E., 2022/1487 K. (fiili taksimin şartları; rızaya dayanan, uzun süreli ve devamlı kullanım)
• Yargıtay 7. HD, 05.06.2023, 2022/1881 E., 2023/3082 K. (fiili taksim nedeniyle önalım davasının reddi)
• Yargıtay 5. HD, 03.02.2025, 2024/6220 E., 2025/1095 K. (kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesi araştırması)

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıkta sonuç; tapu kaydına, satış tarihine ve dosyanın kendi olgularına göre değişebilir.