Ortaklığın Giderilmesinde Yeni Dönem: Birinci Artırma Artık Sadece Mirasçılar Arasında

31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun ile, tüm malikleri mirasçı olan taşınmazlarda satış suretiyle ortaklığın giderilmesinde birinci artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılır. Böylece aile taşınmazının ilk ihalede üçüncü kişilere geçmesi ihtimali azaltılmış, mirasçılara taşınmazı elde tutma yönünde gerçek bir öncelik tanınmıştır.

Dededen kalan tarla, babanın apartman dairesi, aile evi… Mirasçılar anlaşamayınca sıra ortaklığın giderilmesi davasına geliyor, dava sonunda satış kararı çıkıyor ve taşınmaz açık artırmada tanımadık bir üçüncü kişiye gidiyordu. Kuşaklardır aynı ailede kalan taşınmaz, tek bir ihaleyle aileden çıkıyordu.

31 Temmuz 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun bu tabloyu değiştirdi. Artık tüm malikleri mirasçı olan taşınmazlarda satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilirse, birinci artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılıyor. Yani ortaklığın giderilmesinde mirasçılara öncelik tanınmış; aile, taşınmazı elde tutabilmek için gerçek bir ilk hakka sahip olmuştur.

Bu yazıda ortaklığın giderilmesinde mirasçılara öncelik tanıyan düzenlemenin tam metnini, uygulanma şartlarını, teklif barajını, geçiş hükmünü ve mirasçıların dava öncesinde alması gereken pratik önlemleri Yargıtay içtihatlarıyla birlikte ele alıyoruz.

Ortaklığın giderilmesinde mirasçılara öncelik: 31 Temmuz 2026’da ne değişti?

Değişiklik, 16 Temmuz 2026 tarihinde kabul edilen ve 7589 sayılı “Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile yapıldı. Kanunun 1. maddesi, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde dört ayrı noktada değişiklik yaptı: ikinci fıkraya mirasçılar arası birinci artırmaya ilişkin cümleler eklendi; 6 numaralı bentte satış talep eden alacaklının teminat yükümlülüğü hafifletilip Hazine teminattan muaf tutuldu; 8 numaralı bentte asgari teklif eşikleri yeniden düzenlendi; 9 numaralı bentte ihale bedelini yatırmayan alıcıya ilişkin yaptırımlar ağırlaştırıldı.

Düzenlemenin dayanağı: İİK m.114’e eklenen cümleler

Değişikliğin kalbi, İcra ve İflas Kanunu m.114’ün ikinci fıkrasına eklenen şu iki cümledir:

“(Ek cümleler: 16/7/2026-7589/1 md.) Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır.”

Hüküm İcra ve İflas Kanunu’nda yer alsa da doğrudan ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) satışlarını hedefler. Sulh hukuk mahkemesinin verdiği satış kararı satış memurluğu eliyle infaz edilir ve satış memurluğu açık artırmayı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütür. Nitekim m.114’ün yeni 9 numaralı bendi de idari para cezasını verecek makamı “satışı yapan icra dairesi veya satış memuru” olarak belirterek bu ikili yapıyı açıkça tanımaktadır.

Ortaklığın giderilmesinde mirasçılara öncelik hangi şartlarda uygulanır?

Hüküm otomatik olarak her ortaklığın giderilmesi dosyasına uygulanmaz. Metin üç şartı birlikte arıyor; dördüncü başlık ise bir şart değil, korumanın kapsam sınırıdır:

1. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olmalı

Mahkeme aynen taksime karar verdiyse ortada bir açık artırma olmayacağı için hüküm devreye girmez. Nitekim Türk Medeni Kanunu m.699 aynen bölüşmeyi öncelikli paylaşma biçimi olarak düzenler; satış ancak taşınmazın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesi mümkün değilse gündeme gelir.

2. Tüm malikler taşınmazı miras yoluyla edinmiş olmalı

Bu, hükmün en dar yorumlanması gereken şartıdır. Taşınmazdaki tüm mülkiyet hakkının kaynağı miras olmalıdır. Paydaşlardan biri payını mirasçılıktan değil de satın alma, bağış veya trampa yoluyla edinmişse, kanun metninin lafzı karşılanmaz.

3. Mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmamalı

Uygulamada en sık karşılaşılacak engel budur. Mirasçılardan biri payını dava öncesinde bir yatırımcıya satmışsa, taşınmazda artık mirasçı olmayan bir paydaş vardır ve birinci artırma genel usule göre, herkese açık olarak yapılır. Aynı şekilde mirasçılardan birinin payını devraldığı için paydaş sıfatı kazanan üçüncü kişiler de bu sonucu doğurur.

Pratik sonuç: Aile taşınmazını korumak isteyen mirasçılar açısından, paydaşlardan birinin payını dışarıya satması artık yalnızca bir “hisse devri” değil, tüm ailenin bu yeni koruma mekanizmasını kaybetmesi anlamına gelmektedir. Bu noktada önalım (şufa) hakkının ne zaman ve nasıl kullanılacağı kritik hale gelir.

Kapsam sınırı: Bu usul bir defaya mahsus uygulanır

Kanun açıkça “bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır” diyor. Mirasçılar arasında yapılan birinci artırmada taşınmaz satılamazsa, ikinci artırma genel hükümlere göre herkese açık şekilde yapılır. Yani mirasçılara tanınan bu imkan tek bir şanstır; kaçırılması halinde taşınmaz üçüncü kişilere açılır.

Kritik eşik: Birinci artırmada muhammen kıymetin %100’ü

Düzenlemenin en çok tartışılacak yönü, mirasçılara tanınan bu önceliğin bedelsiz olmamasıdır. İİK m.114’ün 8 numaralı bendinde yapılan değişiklik uyarınca:

“Elektronik satış portalında verilecek tekliflerin haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırmanın sadece malik olan mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda muhammen kıymetin yüzde yüzü, ikinci artırmada ise muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerektiği.”

Bu şu anlama gelir: Mirasçılar arasındaki birinci artırmada teklif, taşınmazın tam değerini ve buna ek olarak paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmek zorundadır. Genel usuldeki %50’lik eşik burada geçerli değildir. Yani gerçek eşik muhammen kıymetin biraz üzerindedir; sadece kıymet takdiri kadar teklif vermek yeterli olmayabilir.

Düzenleme mantıklıdır — diğer mirasçıların payı düşük bedelle eritilmesin diye konulmuştur. Ancak pratikte iki sonucu vardır:

• Taşınmazı almak isteyen mirasçının nakit hazırlığı ciddi olmalıdır. Muhammen kıymetin tamamı ve masrafları aşan bir teklif verip, ihalenin gerçekleştiğine ilişkin tutanağın elektronik satış portalında ilan edilmesinden itibaren 7 gün içinde bedelin tamamını yatırmak gerekir.
• Kıymet takdiri, davanın en önemli aşaması haline gelmiştir. Muhammen kıymet gerçekçi belirlenmezse, mirasçılar için tanınan öncelik fiilen kullanılamaz hale gelir. Kıymet takdirine karşı süresinde şikayet yoluna başvurmak artık her zamankinden kritiktir.

İhale bedelini yatırmayan mirasçıyı ne bekliyor?

7589 sayılı Kanun, m.114’ün 9 numaralı bendini de yeniden yazdı. Bu bent, ortaklığın giderilmesi satışlarına özgü iki ayrı kural ile tüm icra ihalelerini kapsayan genel bir yaptırım getiriyor:

• Alıcı paydaş değilse: teminat iade edilmez; satış masrafları mahsup edildikten sonra kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir.
• Alıcı paydaşlardan biriyse: alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir; masraf mahsubu yapılmaz.
• Her ihale için geçerli genel yaptırım: satışı yapan icra dairesi veya satış memuru, bedeli yatırmayan ihale alıcısına teklif ettiği bedelin %5’i oranında idari para cezası verir. Bu ceza 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilir.

Yani “ihaleye gireyim, sonra düşünürüm” yaklaşımının maliyeti artık çok yüksektir. Muhammen kıymeti 10.000.000 TL olan bir taşınmazda bu bedeli teklif edip yatırmayan mirasçı, hem 1.000.000 TL’lik teminatının tamamını diğer paydaşlara kaptırır hem de 500.000 TL’lik idari para cezasını üstlenir.

Peki eskiden durum neydi? TMK m.699/3 ve “tüm paydaşların rızası” şartı

Değişiklikten önce de satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması hukuken mümkündü. Ancak TMK m.699’un üçüncü fıkrası bunu ağır bir şarta bağlıyordu:

“Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.“

Yargıtay bu şartı istikrarlı biçimde ve katı şekilde uygulamıştır. Yargı kaynaklarından ulaştığımız kararlara göre:

• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, paydaşlardan birinin rızası bulunmadığı halde satışın paydaşlar arasında yapılmasına karar verilmesini bozma sebebi saymıştır (14. HD, E.2014/4411, K.2014/7719, 10.06.2014).
• Davalılar paydaşlar arası satış istese bile davacının bu konudaki beyanı alınmadan karar verilemez; mahkemenin tüm paydaşlara ayrı ayrı sorması gerekir (14. HD, E.2014/14951, K.2015/11836, 21.12.2015).
• Davayı, İİK m.121 uyarınca aldığı yetki belgesine dayanarak paydaşın alacaklısı açmışsa, satışın paydaşlar arasında yapılması bütün paydaşlar yanında davacı alacaklının da rızasına bağlıdır (14. HD, E.2019/4744, K.2019/8808, 18.12.2019).

Uygulamada ise ortaklığın giderilmesi davaları zaten mirasçıların anlaşamadığı için açılır. Tüm paydaşların satışın kendi aralarında yapılmasına rıza göstermesi çoğu zaman gerçekleşmez; tek bir mirasçının itirazı sistemi kilitlemeye yeterlidir. Yeni düzenlemenin asıl değeri tam da buradadır: mirasçılar arası birinci artırma artık rızaya değil, kanuna dayanmaktadır.

Yeni hüküm TMK m.699/3’ü yürürlükten kaldırdı mı?

Hayır. İki düzenleme farklı aşamalara ilişkindir ve birlikte uygulanır:

• TMK m.699/3 yargılama aşamasına ilişkindir: mahkeme, tüm paydaşların rızası varsa “satışın paydaşlar arasında yapılmasına” hükmedebilir. Bu, tüm artırmaların paydaşlara kapalı yürütülmesi sonucunu doğurur ve mirasçı olmayan paydaşlar bakımından da geçerlidir.
• İİK m.114’ün yeni hükmü ise icra/satış aşamasına ilişkindir: rıza aranmaz, ancak koruma yalnızca birinci artırmayla ve yalnızca tüm malikleri mirasçı olan taşınmazlarla sınırlıdır.

Dolayısıyla tüm paydaşların uzlaşabildiği dosyalarda TMK m.699/3 yolu hala daha güçlü bir koruma sağlar; uzlaşılamayan dosyalarda ise yeni hüküm devreye girer.

Ortaklığın giderilmesinde mirasçılara öncelik hangi dosyalara uygulanır?

7589 sayılı Kanun’un 26. maddesi uyarınca 1. madde yayımı tarihinde, yani 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe girmiştir. Ancak Geçici Madde 1’in birinci fıkrası önemli bir sınır çizer:

“Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 2004 sayılı Kanunun 114 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz. Bu açık artırmalar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.”

Kritik ölçüt davanın açılma tarihi veya kararın tarihi değil, artırma ilanının tarihidir. Buna göre:

• İlanı 31.07.2026 tarihinden önce yapılmış artırmalarda eski hükümler uygulanır.
• Devam eden ortaklığın giderilmesi davalarında, satış kararı kesinleşip artırma ilanı bu tarihten sonra yapılacaksa yeni usul uygulanır.
• Halen görülmekte olan dosyalarda mirasçıların bu değişiklikten yararlanabilmesi mümkündür; bu nedenle derdest dosyaların gözden geçirilmesinde fayda vardır.

Ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim önceliği hala geçerli

Yeni düzenleme, satış kararı verilmesi halinde devreye girer. Ancak mahkemenin önce aynen taksim imkanını araştırması gerektiği yönündeki yerleşik içtihat değişmemiştir. Miras ortaklığı bakımından bu araştırmanın dayanağı, paylı mülkiyete ilişkin TMK m.699’dan farklı olarak TMK m.642/2 ve m.650’dir: hakim, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamını bir mirasçıya vermek suretiyle paylaştırma yapar, değer farkları para ödenerek denkleştirilir; payların özgülenmesinde mirasçıların anlaşması esastır, anlaşamazlarsa kura çekilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tam da bu nedenle, aynen taksimi gerçekleştirme olanağı bulunan mallarda mahkemenin “ortaklığı ve uyuşmazlığı sürdürecek, sonuçta mirasçıları satışa zorlayacak bir yöntemi benimsemesinin” mümkün olmadığını vurgulamıştır (HGK, E.2017/1753, K.2020/279, 10.03.2020). Bu, miras paylaşımı uyuşmazlıklarında mirasçıların elindeki en güçlü savunma araçlarından biridir.

Aynı doğrultuda Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, birden çok bağımsız bölümün söz konusu olduğu bir dosyada; payların müşa bırakılması veya ivaz ilavesiyle denkleştirme yapılması gibi alternatiflerin araştırılmadan doğrudan satışa hükmedilmesini bozmuştur (14. HD, E.2014/16828, K.2016/1689, 11.02.2016).

Ayrıca satış kararı verilirken satış bedelinin nasıl dağıtılacağının hüküm fıkrasında gösterilmesi zorunludur: paylı mülkiyette tapudaki paylar, elbirliği mülkiyetinde mirasçılık belgesindeki paylar esas alınır (14. HD, E.2015/13065, K.2017/4192, 23.05.2017).

Bu davaların işleyişi hakkında ayrıntılı bilgi için ortaklığın giderilmesi davası rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Mirasçılar için pratik yol haritası

Taşınmazı ailede tutmak isteyen mirasçılar açısından ortaklığın giderilmesinde mirasçılara öncelik tanınması bir fırsat penceresi açıyor; ancak bu pencere dar ve hazırlıksız yakalananlar için kapalı.

1. Tapu ve mirasçılık durumunu erkenden netleştirin. Taşınmazdaki her payın kaynağı miras mı? Aralarda satın alma yoluyla girmiş bir paydaş var mı? Bu tespit, yeni usulden yararlanıp yararlanamayacağınızı belirler.
2. Pay devirlerini önleyin veya önalım hakkını zamanında kullanın. Bir paydaşın payını dışarıya satması, tüm mirasçıların bu korumayı kaybetmesine yol açar.
3. Kıymet takdirini ciddiye alın. Birinci artırmada muhammen kıymetin tamamını teklif etmek zorunda olduğunuz için, şişirilmiş bir kıymet takdiri hakkınızı fiilen ortadan kaldırır. Kıymet takdirine karşı şikayet süresi kısadır.
4. Finansmanı ihaleden önce hazırlayın. Artırmaya katılmak için muhammen kıymetin %10’u tutarında teminat; ihaleyi kazanmanız halinde ise ihale tutanağının elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren 7 gün içinde bedelin tamamı gerekir.
5. Aynen taksim ihtimalini gündemde tutun. Özellikle birden fazla taşınmaz veya birden fazla bağımsız bölüm varsa, aynen taksim çoğu zaman herkes için daha iyi bir sonuç doğurur.
6. Mirasa ilişkin diğer uyuşmazlıkları birlikte değerlendirin. Muristen yapılan devirler varsa muris muvazaası, saklı pay ihlali varsa tenkis davası, terekede borç yoğunsa mirasın reddi seçenekleri ortaklığın giderilmesiyle birlikte planlanmalıdır.

Ortaklığın giderilmesinde mirasçılara öncelik: Sık Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesinde birinci artırmaya mirasçı olmayan biri katılabilir mi?

Ortaklığın giderilmesinde mirasçılara öncelik yalnızca belirli bir durumda doğar. Taşınmazın tüm malikleri mülkiyeti miras yoluyla edinmişse ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı yoksa, birinci artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılabilir. Paydaşlardan biri payını mirasçı olmayan birine devretmişse bu koruma uygulanmaz ve birinci artırma herkese açık yapılır.

Mirasçılar arasındaki birinci artırmada en az ne kadar teklif vermek gerekir?

Teklifin taşınmazın muhammen kıymetinin tamamını (%100) ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir. Genel satışlardaki %50’lik eşik bu artırmada uygulanmaz. Birinci artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırmada %50 eşiği geçerli olur.

Mirasçılar arası artırma her seferinde tekrarlanır mı?

Hayır. Kanun bu usulün bir defaya mahsus uygulanacağını açıkça belirtmektedir. Birinci artırmada taşınmaz satılamazsa ikinci artırma genel hükümlere göre, üçüncü kişilerin de katılabildiği şekilde yapılır.

Devam eden ortaklığın giderilmesi davamda bu düzenlemeden yararlanabilir miyim?

Belirleyici ölçüt artırma ilanının tarihidir. 31 Temmuz 2026 tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümler uygulanır. Satış kararı bu tarihten önce verilmiş olsa bile, artırma ilanı henüz yapılmamışsa yeni usulden yararlanmak mümkündür.

İhaleyi kazandım ama bedeli yatıramazsam ne olur?

Teminatınız iade edilmez. Paydaş sıfatınız varsa teminatın tamamı, masraf mahsubu yapılmaksızın diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir; paydaş olmayan bir alıcıda ise önce satış masrafları mahsup edilir, kalan tutar paydaşlara dağıtılır. Ayrıca teklif ettiğiniz bedelin %5’i oranında idari para cezası uygulanır ve bu ceza 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilir.

Bu düzenleme tarla ve arazi gibi taşınmazlar için de geçerli mi?

Evet. Hüküm taşınmaz türü bakımından bir ayrım yapmaz; tarım arazileri, konutlar, işyerleri ve arsalar bakımından aynı şekilde uygulanır. Ancak tarım arazilerinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’ndan kaynaklanan ayrı sınırlamalar da gündeme gelebilir.

Satışın tümüyle mirasçılar arasında yapılmasını sağlayabilir miyim?

TMK m.699/3 uyarınca bu mümkündür, ancak bütün paydaşların rıza göstermesi şarttır. Yargıtay bu şartı katı biçimde uygulamakta; tek bir paydaşın rızasının bulunmaması halinde satışın paydaşlar arasında yapılmasına karar verilemeyeceğini kabul etmektedir.

Sonuç

7589 sayılı Kanun ile ortaklığın giderilmesinde mirasçılara öncelik tanınması, bu davalarda uzun süredir eleştirilen bir sonucu — aile taşınmazının ilk ihalede dışarıya çıkmasını — önemli ölçüde yumuşatıyor. Mirasçılara tanınan bu öncelik gerçek bir koruma sağlıyor; ancak muhammen kıymetin tamamını karşılama zorunluluğu, tek defaya mahsus olması ve ağırlaştırılmış yaptırımlar nedeniyle hazırlıksız kullanılabilecek bir hak değil.

Kısacası ortaklığın giderilmesinde mirasçılara öncelik, hazırlıklı olana yarayan bir haktır. Kıymet takdirinin doğru yapılması, pay devirlerinin kontrol altında tutulması ve finansmanın ihale öncesinde planlanması, bu hakkın fiilen kullanılabilmesinin ön şartlarıdır.

Ortaklığın giderilmesi davası veya miras kalan taşınmazınızın satışı hakkında hukuki destek almak için İzmir ortaklığın giderilmesi avukatı sayfamızı inceleyebilir veya bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi somut koşulları içinde değerlendirilmelidir.

---