Tapu İptali ve Tescil Davası: Hangi Hallerde Açılır, Nasıl Kazanılır?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kütüğündeki bir kaydın gerçek hukuki duruma aykırı olduğu iddiasıyla iptalini ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescilini sağlayan davadır. Uygulamada tek bir dava türü gibi anılsa da aslında bir sonuç talebidir: altında birbirinden çok farklı hukuki sebepler yatabilir.

Bu rehberde davanın hangi hallerde açılabileceğini, davanın kaderini belirleyen iyiniyet eşiğini, görevli mahkemeyi, süreleri, masrafları ve dava öncesinde alınması gereken tedbirleri Yargıtay kararlarıyla birlikte ele alıyoruz.

İzmir’deki taşınmazlar için açılacak tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, süreler ve masraflar İzmir tapu iptal ve tescil avukatı sayfamızda yer alıyor.

Tapu iptali ve tescil davası nedir?

Davanın kanuni dayanağı Türk Medeni Kanunu m.1025 hükmüdür:

“Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.”

Hükmün iki yüzü vardır ve davanın tamamı bu ikili yapı üzerine kuruludur. Birinci cümle hak sahibine düzeltme (tapu iptali ve tescil) talebi verir; ikinci cümle ise bu talebi iyiniyetli üçüncü kişiler karşısında sınırlar. Bir davanın kazanılıp kazanılamayacağı çoğu zaman ilk cümleden değil, ikinci cümleden çıkar.

Hangi hukuki sebeplere dayanılabilir?

Tapu kaydının iptali talebi tek bir sebebe bağlı değildir. Uygulamada en sık karşılaşılan sebepler şunlardır:

• Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma): Mirasbırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışladığı taşınmazı tapuda satış gibi göstermesi. Ayrıntı için muris muvazaası rehberimize bakabilirsiniz.
• İnançlı işlem: Taşınmazın, geri verilmek veya belirli bir amaçla kullanılmak üzere devredilmesi; devralanın sonradan iade etmemesi. Bu konuda ayrıntılı yazımız: inançlı işlem.
• Satış vaadi sözleşmesi (cebri tescil): Noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadine rağmen satıcının tapuda devirden kaçınması. Şartlar, zamanaşımı ve bedelin depo edilmesi için satış vaadi sözleşmesi ve cebri tescil davası yazımıza bakabilirsiniz.
• Vekalet görevinin kötüye kullanılması: Vekilin, vekalet verenin yararına ve iradesine aykırı biçimde taşınmazı devretmesi.
• Ehliyetsizlik: Devir tarihinde malikin ayırt etme gücünden yoksun olması.
• Sahte vekaletname veya sahte belgeye dayalı yolsuz tescil: Malikin iradesi hiç bulunmadan, sahtecilik yoluyla gerçekleştirilen devirler.
• İrade sakatlıkları (hata, hile, korkutma): Devir iradesi bulunmakla birlikte bu iradenin sakatlanmış olması.
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin geçersizliği veya iptali: Konuya ilişkin yazımız: ölünceye kadar bakma sözleşmesinin iptali.
• Aile konutu üzerindeki işlemler: Eşin açık rızası alınmadan aile konutunun devredilmesi.
• Kadastro ve imar uygulamasından kaynaklanan yolsuz tesciller.
• Kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine dayalı tescil talepleri.

Bu sebeplerin her biri farklı ispat araçları, farklı süreler ve farklı sonuçlar doğurur. Bu nedenle dava dilekçesinde hukuki sebebin doğru seçilmesi, davanın en kritik aşamasıdır.

Karıştırılmaması gereken bir dava: Borçlunun alacaklıdan mal kaçırmak için yaptığı devirlerde açılan dava tapu iptali değil, tasarrufun iptali davasıdır. Orada tapu kaydı iptal edilmez; alacaklıya o taşınmaz üzerinde cebri icra yetkisi tanınır.

Davanın kaderini belirleyen eşik: iyiniyetli üçüncü kişi

Tapu iptali davalarının büyük kısmı, ihlalin varlığı tartışmalı olduğu için değil, taşınmaz el değiştirdiği için kaybedilir. TMK m.1023 uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur.

Ancak bu koruma her sebep bakımından aynı ölçüde işlemez. Uygulamadaki en önemli ayrım şudur:

• Ehliyetsizlik halinde ilk el iyiniyetle korunmaz. TMK m.15 uyarınca ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz; ortada geçerli bir irade bulunmadığından, ehliyetsiz malikten doğrudan satın alan kişinin iyiniyetli olması işlemi geçerli kılmaz. Bu ilke 11.06.1941 tarihli ve 4/21 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile benimsenmiş ve güncel kararlarda da tekrarlanmıştır (7. HD, E.2021/7769, K.2023/194, 16.01.2023). Ancak taşınmaz ilk elden başka birine geçmişse, bu sonraki malik bakımından TMK m.1023 uygulanır: ilk temlikin ehliyetsizlikle yapıldığını bilmeyen ve bilmesi de gerekmeyen sonraki malikin kazanımı korunur. Yargıtay bu iyiniyetin yüzeysel değil derinlemesine araştırılmasını; davalıların birbirini tanıyıp tanımadığının, aynı işle uğraşıp uğraşmadıklarının ve devirlerin hangi koşullarda yapıldığının incelenmesini istemektedir (1. HD, E.2025/3517, K.2025/3837, 18.09.2025).
• Vekalet görevinin kötüye kullanılması halinde iyiniyet korur. Yargıtay burada iki katmanlı inceleme yapar: vekille doğrudan işlem yapan ilk el bakımından TMK m.3, taşınmazı ondan devralan sonraki eller bakımından TMK m.1023 ölçütü uygulanır. Vekilin kötüniyeti sabit olsa bile sonraki malik iyiniyetliyse kazanımı ayakta kalır ve vekil edenin talebi tazminata dönüşür. Kötüniyet bir def’i değil itirazdır; mahkemece resen gözetilir (08.11.1991 tarihli ve 1990/4 E., 1991/3 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı).

İyiniyet iddiası kendiliğinden kabul edilmez; somut olayın koşullarına göre denetlenir. Yargıtay, akit bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki bariz farkı ve vekil edene hiç ödeme yapılmamış olmasını vekalet görevinin kötüye kullanıldığına işaret sayar (1. HD, E.2018/2669, K.2018/12619, 20.09.2018). Alıcının mesleği de değerlendirmeye girer: emlakçı olan bir alıcının taşınmazın gerçek değerini bilebilecek durumda olduğu kabul edilmiş ve iyiniyet savunmasına itibar edilmemiştir (1. HD, E.2013/10827, K.2013/16857, 28.11.2013).

Aynı kararda önemli bir usul kaydı daha vardır: vekalet görevinin kötüye kullanıldığını ileri süren davacının, vekaletnameyi neden verdiğini ispatlama zorunluluğu bulunmamaktadır.

Dava açılmadan önce atılması gereken adım: tapu kaydına tedbir

Yukarıdaki tablo, pratikte tek bir sonuca işaret eder: taşınmazın üçüncü kişiye geçmesi, davayı kazanılamaz hale getirebilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasının talep edilmesi, çoğu dosyada davanın kendisinden daha belirleyicidir.

Tedbir kararı, taşınmazın yargılama sürerken devredilmesini fiilen engellemez; ancak devralan kişinin iyiniyet iddiasını ortadan kaldırır. Zira TMK m.1020/3 uyarınca kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez; kayda işlenmiş bir tedbir şerhini görmemiş olmak savunma oluşturmaz. Talep reddedilirse HMK m.391/3 uyarınca bu karara karşı kanun yoluna başvurulabilir; başvurular öncelikle incelenir ve kesin olarak karara bağlanır.

Güncel Yargıtay ve İzmir Bölge Adliye Mahkemesi kararları

Son iki yılın kararları, yukarıdaki ilkelerin uygulamada nasıl işlediğini gösteriyor. Aşağıdaki kararların tam metinleri bağlantılarda yer alıyor.

Vekalet davası süreye bağlı değildir ve ceza mahkemesinin tespiti bağlar

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, vekilin taşınmaz payını aynı gün aracı bir kişi üzerinden kendi adına geçirdiği bir olayda tapu iptali ve tescil kararını onadı. Kararda yerleşik ilke şöyle tekrar edildi:

Vekalet görevi kötüye kullanılmış ve vekille sözleşme yapan kişi vekil ile el ve işbirliği içerisinde ise veya en azından vekalet görevinin kötüye kullanıldığını biliyor yahut bilmesi gerekiyorsa vekil eden, sözleşmenin feshini, bu sözleşmeye göre tapuda intikal yapılmışsa tapunun iptalini her zaman isteyebilir. Zira, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki sebebine dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davaları hiçbir süreye bağlı değildir.

Yargıtay HGK, E.2024/402, K.2025/742, 26.11.2025

Aynı kararda Genel Kurul, vekil hakkında güveni kötüye kullanma suçundan verilip kesinleşen mahkumiyet kararındaki maddi olgu tespitini hukuk davası bakımından kesin delil saydı. Bu nedenle vekalet görevinin kötüye kullanıldığı dosyalarda ceza yolunun da baştan birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Değerinin çok altında satın alan son malik iyiniyetli sayılmadı

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin incelediği dosyada vekil, taşınmazı önce tanıdığı birine devretmiş, taşınmaz oradan son malike 80.000 TL bedelle geçmişti. Keşifte taşınmazın satış tarihindeki değeri 280.000 TL bulundu; tanıklar kira bedellerinin davacıya ödendiğini, aidatların da davacı tarafından karşılandığını anlattı. Daire, bu olguları birlikte değerlendirerek son malikin diğer davalılarla birlikte hareket ettiğini ve TMK m.1023 korumasından yararlanamayacağını kabul etti. İlk derece mahkemesi bozmaya uyarak tapu iptali ve tescile karar verdi, bu karar da onandı (1. HD, E.2026/1366, K.2026/2213, 25.03.2026).

İzmir’den bir örnek: tedbirden önce konan ipotek ayakta kaldı

İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesinin önüne gelen olayda malik, hata ve hileyle yaptırıldığını ileri sürdüğü satış nedeniyle İzmir 5. Asliye Hukuk Mahkemesinde tapu iptali ve tescil davasını kazanmıştı. Ancak alıcı, satıştan yaklaşık iki ay sonra taşınmazı bir bankaya ipotek ettirmişti ve bu ipotek, tapu kaydına tedbir şerhi işlenmeden yaklaşık bir buçuk yıl önce kurulmuştu. Daire, bankanın alıcıyla el ve işbirliği içinde olduğu ispatlanmadığından iyiniyetli sayılması gerektiğini belirterek ipoteğin kaldırılması davasının reddini yerinde buldu (İzmir BAM 22. HD, E.2023/2435, K.2026/972, 27.03.2026; temyiz yolu açık olarak verilmiştir).

Bu karar iki pratik sonuca işaret ediyor: Tapu iptali davasını kazanmak, taşınmazı arada kurulmuş iyiniyetli haklardan kendiliğinden kurtarmaz. Bu nedenle sorun fark edilir edilmez tapu kaydındaki ipotek ve şerhler kontrol edilmeli, dava tedbir talebiyle birlikte gecikmeden açılmalıdır.

Görevli ve yetkili mahkeme

Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazın değeri görevi etkilemez.

Yetki bakımından ise HMK m.12 özel bir kural getirir: taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kesin yetki, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez ve mahkemece resen gözetilir. Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir.

Bu nedenle İzmir sınırları içindeki bir taşınmaz için dava, taraflar nerede oturursa otursun İzmir adliyelerinde açılmak zorundadır.

Tapu iptali ve tescil davası, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinde sayılan dava şartı arabuluculuk konuları arasında yer almaz. Bu nedenle dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekmez. Ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti, komşu hakkı ve kira uyuşmazlıklarında ise arabuluculuk dava şartıdır.

Kimler dava açabilir?

Dava hakkı, ayni hakkı zedelenen kişiye aittir. Sebebe göre bu kişi değişir: muris muvazaasında saklı pay sahibi olsun olmasın tüm mirasçılar; inançlı işlemde inanan; vekalet görevinin kötüye kullanılmasında vekalet veren; ehliyetsizlik halinde malik veya vasisi dava açabilir.

Ehliyetsizlik iddiasında dikkat edilmesi gereken bir usul tuzağı vardır: işlem tarihinde ayırt etme gücünden yoksun olduğu saptanan kişinin bizzat dava açması halinde dava ehliyeti koşulu gerçekleşmez. HMK m.51 uyarınca dava ehliyeti medeni hakları kullanma ehliyetine göre belirlenir; taraf ehliyeti ise (m.50) her yaşayan gerçek kişide bulunduğundan burada eksik olan taraf değil dava ehliyetidir. Bu durumda önce vesayet makamına başvurularak vasi atanması gerekir.

Zamanaşımı ve süreler

Tapu iptali ve tescil davası, taşınmaz mülkiyetine dayandığı ölçüde zamanaşımına tabi değildir; ayni hak talebi zamanaşımıyla düşmez. Muris muvazaasına dayalı davalarda da bir süre sınırı bulunmaz.

Buna karşılık bazı sebeplerde süre işler: irade sakatlıklarına (hata, hile, korkutma) dayanan taleplerde Türk Borçlar Kanunu m.39 uyarınca durumun öğrenilmesinden itibaren bir yıllık süre söz konusudur; baskın görüş ve Yargıtay uygulaması bu sürenin hak düşürücü nitelikte olduğu yönündedir. Buna karşılık vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptali davaları herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir (1. HD, E.2019/3325, K.2020/6415). Tenkis davası ise saklı payın ihlalinin öğrenilmesinden itibaren bir, her halde on yıllık süreye tabidir; ayrıntı için tenkis davası yazımıza bakabilirsiniz.

Süresizlik, beklemenin bedelsiz olduğu anlamına gelmez: taşınmaz üçüncü kişilere geçtikçe iyiniyet savunması güçlenir ve dava fiilen kazanılamaz hale gelir. Hukuken süre yoksa da pratikte süre vardır.

Harç ve masraflar

Tapu iptali ve tescil davası nispi harca tabidir. 2026 tarifesine göre karar ve ilam harcı, taşınmazın dava tarihindeki değerinin binde 68,31’idir ve bunun dörtte biri dava açılırken peşin yatırılır. Örneğin değeri 2.000.000 TL olan bir daire için nispi harç 136.620 TL, dava açılırken ödenecek peşin kısım 34.155 TL’dir. Buna asliye hukuk mahkemesi için 732 TL başvurma harcı ile gider avansı eklenir; yargılama sırasında keşif, bilirkişi ve tebligat giderleri de doğar.

Dava kazanılırsa yargılama giderleri ve vekalet ücreti karşı tarafa yüklenir. Bu nedenle taşınmazın değerinin doğru gösterilmesi hem harç hem de sonradan doğacak vekalet ücreti bakımından önem taşır.

Dava kazanılırsa ve kaybedilirse ne olur?

Dava kabul edilirse tapu kaydı iptal edilir ve taşınmaz davacı adına tescil edilir. Mahkeme kararının kesinleşmesiyle tescil işlemi tapu müdürlüğünce yerine getirilir.

Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçmiş ve bu nedenle iptal mümkün değilse, talep tazminata dönüşür. Bu ihtimale karşı dava dilekçesinde terditli talepte bulunulması, yani “tapu iptali mümkün olmazsa taşınmazın bedelinin tazmini” isteminin de yazılması yerleşik uygulamadır. Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı davalarda bu talep haksız fiil hükümlerine tabidir.

Zarar tapu sicilinin hatalı tutulmasından doğmuşsa ayrıca TMK m.1007 gündeme gelir: tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur ve bu davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Bu davalarda tazminat, dava tarihindeki değere göre değil, zararın doğduğu tarihe yani tapu iptal kararının kesinleşmesiyle mülkiyetin kaybedildiği ana göre hesaplanır.

İzmir’de tapu iptali ve tescil davaları

HMK m.12 uyarınca yetki kesin olduğundan dava, taşınmazın bulunduğu ilçenin bağlı olduğu adliyede açılır. Balçova, Bayraklı, Bornova, Buca, Gaziemir, Güzelbahçe, Karabağlar, Konak ve Narlıdere’deki taşınmazlar için İzmir Adliyesi, Karşıyaka ve Çiğli’deki taşınmazlar için Karşıyaka Adliyesi yetkilidir. Kalan 18 ilçenin her birinde ayrı bir ilçe adliyesi bulunur; Beydağ ise Ödemiş Adliyesine bağlıdır. Tüm eşleşmeler İzmir adliyeleri sayfamızdaki tabloda yer alıyor.

İzmir Adliyesinin asliye hukuk mahkemeleri 01.09.2026 itibarıyla Konak’taki Halkapınar Ek Hizmet Binasında, Karşıyaka Adliyesinin asliye hukuk mahkemeleri ise Çiğli Ek-2 Hizmet Binasında çalışmaktadır. Bina düzeni zaman zaman değiştiği için duruşma yeri UYAP’taki dosya bilgisinden ayrıca kontrol edilmelidir. Kararlara karşı istinaf incelemesini İzmir Bölge Adliye Mahkemesinin hukuk daireleri yapar; yukarıda aktardığımız 22. Hukuk Dairesi kararı da İzmir’deki bir taşınmaza ilişkindir.

Bu tür uyuşmazlıklarda ilk görüşmede tapu kaydının, dayanak akitlerin ve varsa vekaletnamelerin incelenmesi; ardından gecikmeksizin tedbir talebinde bulunulması belirleyicidir. Tapu iptali davalarının İzmir’de nasıl yürütüldüğü, gerekli belgeler ve süreler için İzmir tapu iptal ve tescil avukatı sayfamıza, diğer çalışma alanlarımız için İzmir gayrimenkul avukatı sayfamıza ulaşabilir, iletişim sayfamızdan randevu talep edebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Tapu iptali ve tescil davası ne kadar sürer?

Dosyanın niteliğine göre büyük farklar gösterir. Tapu iptali davaları kural olarak keşif ve bilirkişi incelemesi gerektirdiğinden, ehliyetsizlik iddiasında Adli Tıp Kurumundan rapor alınması, muvazaa iddiasında tanık dinlenmesi ve taşınmaz değerlemesi süreci uzatır. Adalet Bakanlığı dava türlerine göre hedef süreler belirler ve bu süreler UYAP’a işlenir; hedef süre dosyanın esas kaydıyla başlar, gerekçeli kararın yazılmasıyla sona erer. Ancak hedef süre hak doğurmaz ve yalnızca ilk derece yargılamasını kapsar; istinaf ve temyiz aşamaları buna eklenir. Bu nedenle somut bir süre vermek yerine dosyanın delil yapısına göre değerlendirme yapmak doğrudur.

Tapu iptali davasında zamanaşımı var mı?

Taşınmaz mülkiyetine dayanan tapu iptali ve tescil talebi zamanaşımına tabi değildir; muris muvazaasına dayalı davalarda da süre sınırı yoktur. Ancak hata, hile veya korkutma gibi irade sakatlıklarına dayanılıyorsa TBK m.39 uyarınca durumun öğrenilmesinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre işler.

Taşınmaz üçüncü kişiye satılmışsa dava kaybedilir mi?

Her zaman değil. Belirleyici olan üçüncü kişinin iyiniyetidir. Ehliyetsizlik halinde ehliyetsiz malikten doğrudan satın alan kişi iyiniyetle korunmaz; ancak taşınmaz ondan da başka birine geçmişse, bu sonraki malik iyiniyetliyse TMK m.1023 uyarınca korunur. Vekalet görevinin kötüye kullanılması ve muvazaa hallerinde ise TMK m.1023 uyarınca iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur; bu durumda talep tazminata dönüşür. Önemli bir kayıt: bu koruma yalnızca işlemin tarafı olmayan sonraki edinen bakımından geçerlidir. Muvazaalı devrin tarafı olan kişi işlemin içinde yer aldığından iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Tapu kaydına tedbir koydurmak zorunlu mu?

Zorunlu değildir ancak fiilen kritiktir. Tedbir şerhi bulunmayan bir taşınmaz yargılama sürerken devredilebilir ve devralan iyiniyet savunması yapabilir. Şerh konulduktan sonra devralanın iyiniyetli olduğunu ileri sürmesi mümkün olmaz.

Tapu iptali davasında hangi mahkeme görevlidir?

Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; bu yetki sözleşmeyle değiştirilemez ve mahkemece resen gözetilir.

Tapu iptali davasının masrafı ne kadar?

Dava nispi harca tabidir. 2026 tarifesine göre karar ve ilam harcı taşınmazın dava tarihindeki değerinin binde 68,31’idir ve dörtte biri dava açılırken peşin yatırılır; 2.000.000 TL değerindeki bir taşınmaz için peşin harç 34.155 TL’dir. Buna 732 TL başvurma harcı, gider avansı ve keşif, bilirkişi, tebligat giderleri eklenir. Dava kazanılırsa bu giderler karşı tarafa yüklenir.

Vekaletname verdim, taşınmazım satıldı. Ne yapabilirim?

Vekilin, vekalet verenin yararına ve iradesine aykırı biçimde hareket ettiği ispatlanırsa vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Yargıtay, satış bedeli ile gerçek değer arasındaki bariz farkı ve vekil edene hiç ödeme yapılmamış olmasını bu yönde güçlü belirti sayar. Vekaletnameyi neden verdiğinizi ispatlamak zorunda değilsiniz.

Tapu iptali davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Hayır. Tapu iptali ve tescil davası, 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesinde sayılan dava şartı arabuluculuk konuları arasında değildir. Arabuluculuk; ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti, komşu hakkı ve kira uyuşmazlıklarında dava şartıdır.

Sonuç

Tapu iptali ve tescil davası, tek bir kalıba sığmayan; hukuki sebebin doğru seçilmesine, delillerin baştan doğru kurgulanmasına ve her şeyden önce zamanında hareket edilmesine bağlı bir davadır. Taşınmaz el değiştirdikçe iyiniyet savunması güçlenir ve iptal imkanı fiilen kapanır.

Bu nedenle tapu kaydında bir sorun fark edildiğinde yapılacak ilk iş dava dilekçesi yazmak değil, tapu kaydını ve dayanak akitleri incelemek, ardından gecikmeksizin tedbir talebiyle birlikte davayı açmaktır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi somut koşulları içinde değerlendirilmelidir.