İzmir’de tapu iptali ve tescil davalarında hukuki temsil ve danışmanlık.

Uygulama

Uygulamada en sık karşılaşılan iptal sebeplerine yakından bakış

Yukarıdaki sebeplerin her biri, kendi ispat kuralları ve süre rejimiyle ayrı bir dava stratejisi gerektirir. Aşağıda, İzmir’deki tapu iptal uyuşmazlıklarında en sık gündeme gelen halleri, uygulamadaki görünümleriyle ele alıyoruz.

Muris muvazaasında ispat ve taraflar

Muris muvazaası davalarının dayanağı, 01.04.1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’dır: mirasbırakanın gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı satış gibi göstermesi halinde, görünüşteki satış muvazaa nedeniyle, gizli bağış ise resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir. Bu davayı açmak için saklı pay sahibi olmak gerekmez; yasal veya atanmış her mirasçı, miras payı oranında iptal ve tescil talep edebilir. Dava ancak mirasbırakanın ölümünden sonra açılabilir ve zamanaşımına tabi değildir. İspatta tanık dahil her tür delile başvurulabilir; mirasbırakanın satışa ihtiyacı olup olmadığı, satış bedelinin taşınmazın gerçek değeriyle oranı ve bedelin fiilen ödenip ödenmediği belirleyici olur. Konunun ayrıntılı incelemesi için muris muvazaası rehberimize bakabilirsiniz.

İnançlı işleme dayalı iptal

Bir taşınmazın teminat veya geçici güvence amacıyla devredildiği, tarafların ise mülkiyetin ileride iade edileceği konusunda anlaştığı hallerde inançlı işlem söz konusudur. 05.02.1947 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bu iddia, kural olarak yazılı bir inanç sözleşmesiyle ispatlanabilir; tanık beyanı tek başına yeterli değildir. Taşınmaz bu arada üçüncü bir kişiye devredilmişse, devralanın iyi niyetli olup olmadığı (TMK m.1023) davanın kaderini belirler. Ayrıntılar için inançlı işlem makalemizi inceleyebilirsiniz.

Satış vaadine dayalı tescil (cebri tescil)

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ancak noterde düzenleme şeklinde yapıldığında geçerlidir. Satıcı, vaade rağmen tapuda devri gerçekleştirmekten kaçınırsa, alıcı tapu iptali ve tescil (cebri tescil) davası açarak mülkiyetin mahkeme kararıyla adına geçirilmesini isteyebilir. Sözleşme tapu kütüğüne şerh edilmişse, şerh tarihinden itibaren beş yıl boyunca sonraki maliklere ve üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Bu dava türünde bedelin ödenmiş olması ve sözleşmenin şekil şartı, incelemenin merkezindedir. Zamanaşımı, şerhin süresi ve bedelin depo edilmesi gibi ayrıntıları satış vaadi sözleşmesi ve cebri tescil davası rehberimizde ele aldık.

Ehliyetsizlik iddialarında ispatın yürütülmesi

Ehliyetsizliğe dayalı iptal davasında belirleyici olan, devir tarihindeki fiil ehliyetidir; sonradan alınan raporlar tek başına yeterli olmayabilir. Hastane kayıtları, epikrizler, kullanılan ilaçlar ve tanık anlatımları toplanır; mahkeme çoğu zaman işlem tarihindeki ehliyet durumunun tespiti için Adli Tıp Kurumu raporuna başvurur. Ehliyetsiz kişinin yaptığı devir kesin hükümsüz olduğundan, bu sebebe dayalı iptal talebi herhangi bir süreye bağlı değildir ve mirasçılar tarafından da ileri sürülebilir.

Vekalet görevinin kötüye kullanılması

Sahte vekaletnameden farklı olarak burada vekaletname geçerlidir; ancak vekil, vekalet verenin yararına ve iradesine uygun hareket etme yükümlülüğüne (TBK m.506) aykırı biçimde taşınmazı örneğin bedelsiz ya da bedeli çok düşük göstererek kendisine veya bir yakınına devretmiştir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, devralan üçüncü kişi vekil ile el ve işbirliği içindeyse ya da kötü niyetliyse tapu iptaline karar verilir. Vekilin ve devralanın ilişkisi, bedelin akıbeti ve devrin koşulları bu davalarda sıkı biçimde incelenir.

Aile konutunun rıza dışı devri

Eşlerin birlikte yaşadığı aile konutu, tapuda malik görünen eş tarafından diğer eşin açık rızası olmadan devredilemez (TMK m.194). Rıza alınmadan yapılan devir, koşullarına göre tapu iptali ve tescil davasına konu olabilir; tapuda aile konutu şerhi bulunması ispatı kolaylaştırır ancak şerhin yokluğu tek başına hakkı ortadan kaldırmaz. Bu alandaki hizmet kapsamımız için aile konutu şerhi sayfamıza bakabilirsiniz.

Sebeplerin birlikte ileri sürülmesi

Uygulamada tek bir devir işleminde birden fazla iptal sebebi bir arada bulunabilir: örneğin hem ehliyetsizlik hem muris muvazaası, hem vekaletin kötüye kullanılması hem bedel farkı. Dava dilekçesinde sebeplerin doğru sıralanması ve terditli (kademeli) taleplerin kurgulanması, yargılamanın seyri bakımından önemlidir; hangi sebebin hangi delille ispatlanacağı davanın başında planlanır.