Ortaklığın giderilmesi davasında hukuki temsil

Ortaklığın giderilmesi davası, halk arasında izale-i şuyu davası olarak da bilinir. Bir taşınmaz veya taşınır mal üzerinde birden fazla kişinin paylı ya da elbirliği mülkiyet biçiminde hak sahibi olduğu durumlarda, paydaşlardan biri ya da bir kısmının ortaklığı sona erdirmek istemesi halinde başvurulan bir hukuki yoldur. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 698 ila 700. maddeleri paylı mülkiyetin sona erdirilmesini, 642 ila 651. maddeleri ise miras ortaklığının paylaşımını düzenler.

Türkiye’de en sık karşılaşılan ortaklık türleri; miras yoluyla intikal eden taşınmazlar, eşler arasında edinilmiş mal kapsamındaki taşınmazlar ve birlikte satın alınan taşınmazlardır. Mirasçıların sayısının çok olması, paydaşlardan birinin satışa direnç göstermesi veya taşınmazın bölünmeye uygun olmaması ortaklığın giderilmesini zorunlu kılan başlıca nedenlerdir. TMK’da öngörülen düzenleme uyarınca her paydaş, dilediği zaman ortaklığın giderilmesini isteme hakkına sahiptir; bu hak hak düşürücü bir süreye tâbi değildir.

Av. Rıdvan Güney Hukuk Bürosu olarak, İzmir Bayraklı Adliyesi yakınında bulunan büromuz aracılığıyla paylı mülkiyetin ve miras ortaklığının giderilmesi davalarını takip etmekteyiz. Süreç; tapu kaydı incelemesi, paydaş ve mirasçı tespiti, taşınmazın aynen taksim edilebilirliğinin değerlendirilmesi, dilekçenin hazırlanması, davanın Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde açılması, bilirkişi raporlarının takibi ve satış aşamasının yürütülmesi adımlarından oluşur.

Hangi durumlarda hukuki destek veriyoruz?

Ortaklığın giderilmesine dair temel hükümler

Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyet ayrımı

Türk Medeni Kanunu, ortak mülkiyeti iki ana türe ayırır. Paylı mülkiyette (TMK md. 688 vd.) her paydaşın taşınmaz üzerindeki payı belirli ve bağımsız olup, paydaş kendi payı üzerinde tek başına tasarruf edebilir; satış, ipotek, devir gibi işlemler kendi payı için mümkündür. Elbirliği mülkiyette (TMK md. 701 vd.) ise paylar belirli olmadığından bütün ortakların birlikte hareket etmesi gerekir; tek başına tasarruf mümkün değildir. Miras yoluyla intikal eden taşınmazlar, ölümle birlikte mirasçılar arasında kural olarak elbirliği mülkiyet halinde bulunur.

Bu ayrım, ortaklığın giderilmesi davasının türü ve aşamaları bakımından belirleyicidir. Elbirliği mülkiyetin doğrudan satış suretiyle giderilmesi yerine, önce TMK md. 644 uyarınca paylı mülkiyete dönüştürülmesi, ardından paylı mülkiyetin giderilmesi yoluna gidilmesi yaygın bir uygulamadır. Mirasçıların kendi aralarında paylaşım sözleşmesi yapmaları halinde dava yoluna başvurulmasına gerek kalmaz.

Aynen taksim yoluyla giderme (TMK md. 699)

Taşınmazın özelliklerine ve paydaş sayısına göre aynen paylaştırma mümkünse, hâkim öncelikle bu yola başvurulmasını değerlendirir. Aynen taksim için taşınmazın bölünebilir nitelikte olması, paydaş hisselerinin oranlarına uygun parçalara ayrılabilmesi ve bu paylaştırmanın taşınmazın değerinde önemli bir azalmaya yol açmaması gerekir. Tarım arazileri, geniş arsalar ve müstakil yapı niteliğindeki taşınmazlar aynen taksime uygun olabilirken; tek bir bağımsız bölümden oluşan daireler veya ekonomik bütünlük arz eden taşınmazlar genellikle aynen taksime uygun değildir.

Aynen taksim talepli davalarda hâkim, bilirkişi incelemesiyle taşınmazın bölünme imkânını ve paydaşlara isabet edecek parçaları belirler. Paydaşlar arasında değer farkı oluşması halinde, eşitliği sağlamak için denkleştirme bedeli ödenmesine karar verilebilir. Aynen taksim mümkün değilse veya taraflarca istenmiyorsa, satış suretiyle gidermeye geçilir.

Satış suretiyle giderme (TMK md. 700)

Aynen paylaştırmanın mümkün olmadığı ya da istenmediği hallerde taşınmaz açık artırma yoluyla satışa çıkarılır. Mahkemenin satışa karar vermesinden sonra dosya icra dairesine devredilir; satış memurluğu aracılığıyla taşınmaz, İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanarak satışa konu edilir. Satış işlemleri kıymet takdiri, gazete ilanı, açık artırma ve ihale aşamalarından oluşur.

Satış sonucunda elde edilen bedelden öncelikle satış masrafları, vergi ve harçlar düşülür; kalan bedel paydaşlara tapu kaydındaki hisseleri oranında dağıtılır. Üzerinde ipotek, haciz, intifa hakkı gibi sınırlı ayni haklar bulunan taşınmazlarda ilgili alacaklılara öncelik tanınır; bu nedenle satış öncesi tapu kaydındaki tüm haklar ayrıntılı olarak incelenmelidir.

Paydaşlardan herhangi biri, açık artırma sırasında kendi payı dışındaki paylar için de pey sürebilir. Bu yöntem, bir paydaşın taşınmazın tamamını edinmek istemesi halinde kullanılan başlıca yoldur. İhalede en yüksek teklifi veren satışı kazanır; pey sürmeyen paydaşlara hisseleri oranında satış bedeli ödenir.

Miras ortaklığında durum (TMK md. 642 vd.)

Mirasbırakanın ölümüyle birlikte, mirasçılar arasında tüm tereke üzerinde elbirliği mülkiyet doğar. Mirasçılar bu ortaklığı, kendi aralarında paylaşım sözleşmesi yaparak ya da mahkeme yoluyla sona erdirebilir. Paylaşım sözleşmesi, tüm mirasçıların imzasını gerektirir ve resmi şekle bağlıdır; taşınmazlar bakımından noter onayı veya tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi aranır.

Mirasçılar arasında uzlaşma sağlanamaması halinde, mirasçılardan herhangi biri miras taksim davası ya da ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Davacı mirasçı, taleplerine göre aynen taksim ya da satış suretiyle giderme yollarından birini seçebilir; ancak hâkim, taşınmazın özelliklerine göre uygun olan yolu re’sen değerlendirir.

Davacı ve davalı sıfatı

Ortaklığın giderilmesi davasını paydaşlardan veya mirasçılardan herhangi biri tek başına açabilir; tüm paydaşların onayı aranmaz. Davacının kendi payı dışındaki paydaşların tamamını davalı olarak göstermesi zorunludur; eksik mirasçı veya paydaşın gösterilmesi davanın eksik husumetten reddine yol açar. Bu nedenle dava açılmadan önce tapu kayıtlarının ve mirasçılık belgesinin titizlikle incelenmesi ve tüm hak sahiplerinin tespit edilmesi gerekir.

Yaşı küçük, kısıtlı veya gaip durumdaki paydaşlar bulunması halinde vesayet veya kayyımlık makamından izin alınması gerekebilir. Yine yurtdışında bulunan mirasçıların tebligatı, dava süresini önemli ölçüde uzatabilen bir aşamadır; uluslararası tebligat sözleşmeleri çerçevesinde yürütülen bu işlemler özel uzmanlık gerektirir.

Bilirkişi raporu, kıymet takdiri ve bedel paylaşımı

Ortaklığın giderilmesi davalarında bilirkişi incelemesi esastır. Mahkeme, taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını, satışa konu olması halinde kıymet takdirini ve emsal taşınmazlarla karşılaştırılmasını bilirkişi marifetiyle araştırır. Bilirkişi raporuna karşı tarafların itiraz hakkı bulunur; itiraz halinde ek rapor alınması veya yeni bilirkişi heyetinin tayini gündeme gelebilir.

Satış sonrası elde edilen bedelin paylaşımında tapu kaydındaki hisse oranları esas alınır. Mirasçılar bakımından paylar, mirasçılık belgesinde gösterilen oranlara göre belirlenir. Üzerinde ipotek, haciz veya başkaca takyidat bulunan paydaşların paylarından, ilgili alacaklılara öncelik tanınarak ödeme yapılır; arta kalan kısım paydaşa ödenir. Bu nedenle satış öncesi paydaşların tapu kaydındaki tüm sicilî kısıtlamaları görmek, paya gerçekten ne kadar bedel düşeceğini öngörmek bakımından önemlidir.

Davanın açılmasında zamanaşımı ve süresizlik

Ortaklığın giderilmesi davasının önemli özelliklerinden biri, hak düşürücü süreye veya zamanaşımına tâbi olmamasıdır. Her paydaş, ortaklık devam ettiği sürece dilediği zaman bu hakkı kullanabilir. Sözleşme ile paylaşma yasağı kararlaştırılmış olsa bile, TMK md. 698/2 uyarınca on yılı geçen yasaklar bağlayıcı değildir; bu sürenin sonunda paydaşlar yine ortaklığı sona erdirme talebinde bulunabilir. Ayrıca taşınmazın aile konutu, iş yeri veya benzer önemli kullanım amacı bulunması, davanın açılmasını engellemez; ancak hâkim somut koşulları gözeterek geçici tedbir niteliğinde kararlar verebilir.

Süreç ve usul açısından dikkat edilmesi gerekenler

Ortaklığın giderilmesi davası hak düşürücü süreye tâbi olmamakla birlikte, sürecin doğru yürütülmesi bakımından bazı kritik noktalar bulunur. Aşağıdaki tablo, davanın aşamalarına ilişkin temel süreleri ve dayanakları özetlemektedir.

Yukarıdaki süreler genel hükümlere ilişkin olup somut olayın özelliklerine göre farklılık gösterebilir. Sürelerin doğru hesaplanması ve uygulanması için somut dosyanın değerlendirilmesi gerekir.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatları

Yargıtay 14. ve 8. Hukuk Daireleri ile Hukuk Genel Kurulu kararları, ortaklığın giderilmesi uygulamasında yol gösterici niteliğe sahiptir. Aşağıdaki içtihat çizgileri, davaların değerlendirilmesinde dikkate alınan temel ilkeleri yansıtır:

Yukarıdaki ilkeler genel içtihat çizgisini yansıtmakta olup, somut olayın özelliklerine göre farklı yönde kararlar verilmesi mümkündür. Her dosya kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.

Dava ve takip süreci

Yetkili ve görevli mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme taşınmazın değerine ve davanın türüne bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi’dir (HMK md. 4/1-b). Bu husus emredici nitelikte olup, tarafların aksini kararlaştırması mümkün değildir. Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılan davalar görevsizlik nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilir; bu da süre ve masraf kaybına yol açar.

Yer yetkisi bakımından HMK md. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; bu yetki kuralı sözleşmeyle değiştirilemez. Birden fazla taşınmazın aynı davada konu edilmesi halinde, taşınmazlardan biri için yetkili olan mahkeme, diğerleri için de yetki sahibi olabilir; ancak farklı yargı çevrelerindeki taşınmazlar için ayrı dosyalar açılması da mümkündür.

İzmir’de taşınmazın Bayraklı, Karşıyaka, Bornova, Konak, Buca veya başka bir ilçede bulunmasına göre dava, ilgili Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Bayraklı’daki taşınmazlar bakımından Bayraklı Adliyesi; ilk derece kararına karşı istinaf incelemesi İzmir Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde yürütülür. Satış kararının verilmesinden sonra dosya, kararın kesinleşmesini takiben ilgili icra dairesine gönderilir ve satış memurluğu aracılığıyla taşınmaz açık artırma yoluyla satışa konu edilir.

Bağlantılı çalışma alanları

Ortaklık veya miras paylaşımı için ön değerlendirme

Tapu kaydınızı, mirasçılık belgenizi veya taşınmazınıza ilişkin belgeleri paylaşmanız halinde dosyanızın ön değerlendirmesi yapılır. Aynen taksim ya da satış suretiyle giderme yollarından hangisinin daha uygun olduğu, somut koşullara göre birlikte belirlenir.

Adalet Mh., 1593/1. Sokak, Toki No:51 J6 Blok D:2, Bayraklı / İzmir
Çalışma saatleri: Pazartesi — Cuma · 09:00 — 18:00