İzmir Gayrimenkul Avukatı: tapu, kira, kat mülkiyeti ve ortaklığın giderilmesi davalarında titiz hukuki temsil.

Tapu iptali, ortaklığın giderilmesi ve el atmanın önlenmesi gibi taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Görev bakımından ortaklığın giderilmesi, kira ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarına sulh hukuk; tapu iptali ve tescil, muris muvazaası ve önalım davalarına asliye hukuk mahkemesi bakar. Konak, Bayraklı, Bornova, Buca ve Karabağlar’daki taşınmazlar için İzmir Adliyesi; Karşıyaka ve Çiğli için Karşıyaka Adliyesi; Menemen, Kemalpaşa, Torbalı, Urla, Çeşme ve Seferihisar gibi ilçelerde ise ilçe adliyeleri yetkilidir.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesinde, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda ve komşu hakkı davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Tapu iptali ve tescil ile muris muvazaası davaları bu listede yer almaz; bu davalar doğrudan mahkemede açılır.

Dosyanın niteliğine, bilirkişi sayısına ve istinaf-temyiz aşamalarına bağlı olarak ilk derece yargılaması çoğunlukla 18-36 ay arasında sürer. İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) aşaması 6-12 ay, Yargıtay aşaması 8-18 ay sürebilir. Dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması istenmelidir. Davanın açılma sebepleri ve ispat kuralları için tapu iptali ve tescil davası rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Hayır. Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası, muvazaalı işlem kesin hükümsüz olduğundan zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir; mirasbırakanın ölümünden sonra her zaman açılabilir. Davayı, Yargıtay’ın 01.04.1974 tarihli ve 1974/1 E., 1974/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca saklı pay sahibi olsun olmasın miras hakkı çiğnenen her mirasçı açabilir. Ayrıntılar için muris muvazaası rehberimize bakabilirsiniz.

Evet. Yazılı sözleşme olmaması kira ilişkisinin varlığını ortadan kaldırmaz. Banka dekontları, abonelik kayıtları ve tanık beyanı gibi delillerle kira ilişkisi ispatlandıktan sonra ihtiyaç, iki haklı ihtar veya yeni malikin ihtiyacı gibi kanuni sebeplere dayalı tahliye davası açılabilir. Tahliye davasından önce arabulucuya başvurulması gerektiği unutulmamalıdır.

Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır; bunun için ifraz projesi hazırlatılarak belediye encümeninin veya il idare kurulunun görüşü alınır. Aynen taksim mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir ve satış, satış memurluğu aracılığıyla açık artırmayla yapılır. Mirasla intikal eden taşınmazlarda birinci artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılmasına ilişkin yeni düzenleme için bu yazımıza bakabilirsiniz.

TBK m. 352/1 uyarınca tahliye taahhüdünün yazılı olması, kiracı tarafından verilmesi, belirli bir boşaltma tarihi içermesi ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir; kira sözleşmesiyle aynı anda alınan taahhüt kural olarak geçersiz sayılır. Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır; bu süre kaçırılırsa aynı taahhüde dayanarak tahliye istenemez. Ayrıntılar için tahliye taahhüdü rehberimizi okuyabilirsiniz.

Paylı mülkiyetteki bir pay üçüncü kişiye satıldığında diğer paydaşlar önalım hakkını dava yoluyla kullanabilir. TMK m. 733 uyarınca bu hak, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer. 7571 sayılı Kanun ile cebri artırma ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz hale gelmiştir. Ayrıntılar için önalım davası rehberimize bakabilirsiniz.

Ecrimisil, bir taşınmazı malikin izni olmadan kullanan kişiden istenen haksız işgal tazminatıdır. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için ecrimisil istenebilir. Paydaşlar arasındaki taleplerde, kural olarak işgal edene karşı intifadan men koşulunun gerçekleşmiş olması aranır. Konunun ayrıntıları ecrimisil davası rehberimizde yer alıyor.

TMK m. 194 uyarınca eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez, konut üzerindeki hakları sınırlayamaz. Malik olmayan eş tapu müdürlüğüne başvurarak tapu kütüğüne “aile konutu” şerhi verilmesini isteyebilir; şerh, taşınmazın satışı veya ipoteği için diğer eşin rızasını herkese karşı görünür kılar. Boşanma davası sürerken de şerh talep edilebilir.

KMK m. 33 uyarınca toplantıya katılıp karara aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre şartı aranmaz. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir.

Sahte vekaletname veya imza taklidiyle yapılan devirlerde vakit kaybetmeden Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulmalı, aynı zamanda asliye hukuk mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açılarak tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması istenmelidir. Sahtecilik nedeniyle geçersiz olan işlem, iyiniyetli üçüncü kişiye devredilmeden önce durdurulabilirse dava çok daha kolay sonuçlanır.

Evet. “Emlak avukatı”, “tapu avukatı” ve “gayrimenkul avukatı” ifadeleri günlük dilde aynı çalışma alanını anlatır: tapu, kira, kat mülkiyeti, paylı mülkiyet, inşaat ve taşınmaz alım satımından doğan uyuşmazlıklar. Türkiye’de avukatlar için resmi bir uzmanlık unvanı bulunmadığından bu ifadeler bir unvan değil, avukatın yoğunlaştığı alanı tarif eder.

Türkiye Barolar Birliğince her yıl yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi alt sınır olmak üzere; dosyanın türü, taşınmazın değeri, taraf sayısı, tahmini süre ve iş yükü değerlendirilerek yazılı vekalet sözleşmesiyle belirlenir. Ücret ve ödeme koşulları ilk görüşmede açıkça paylaşılır.