Kat mülkiyeti hukukunda hukuki temsil

Kat mülkiyeti, bir anataşınmazın paylı mülkiyetinden farklı olarak, her bağımsız bölümün tek başına ve bağımsız mülkiyet hakkı doğuracak biçimde malikine tahsis edildiği özel bir mülkiyet biçimidir. Türkiye’de bu alan, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenmiştir. KMK; bağımsız bölüm sahiplerinin hakları ile yükümlülüklerini, ortak alanların kullanımını, genel kurul ve yönetici müesseselerini, anataşınmazın bakım ve idaresini ve aidat ile genel giderlere katılma esaslarını ayrıntılı olarak düzenler.

Türkiye’nin konut piyasasının büyük ölçüde kat mülkiyeti rejimine tâbi yapılardan oluşması nedeniyle, apartman ve site yönetiminden doğan uyuşmazlıklar günlük hukuki yaşamda önemli bir yer tutar. Aidat ödememe, genel kurul kararlarının hukuka aykırılığı, yöneticinin görev kötüye kullanımı, ortak alanların izinsiz kullanımı, gürültü ve komşuluk hakkı ihlalleri en sık karşılaşılan uyuşmazlık konularıdır. KMK md. 33 uyarınca genel kurul kararlarına itiraz, sıkı bir bir aylık hak düşürücü süreye tâbi olduğundan, sürecin doğru yönetilmesi büyük önem taşır.

Av. Rıdvan Güney Hukuk Bürosu olarak, İzmir Bayraklı Adliyesi yakınında bulunan büromuz aracılığıyla apartman yönetimleri, site yöneticileri ve bağımsız bölüm malikleri için kat mülkiyetinden kaynaklanan davaları takip etmekteyiz. Süreç; yönetim planının ve kat malikleri kurulu kararlarının incelenmesi, ihtarname düzenlenmesi, dilekçenin hazırlanması, davanın Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde açılması, duruşmaların ve gerekirse bilirkişi raporlarının takibi adımlarından oluşur.

Hangi durumlarda hukuki destek veriyoruz?

Kat mülkiyetine dair temel hükümler

Aidat ve genel giderlere katılma yükümlülüğü (KMK md. 20)

Kat malikleri, anataşınmazın korunması, bakımı ve yönetimi için yapılan giderlerden arsa payları oranında sorumludur. Aydınlatma, asansör bakımı, kapıcı maaşı, çevre düzenlemesi, yangın güvenlik sistemi ve yönetim giderleri gibi anagayrimenkulün ortak ihtiyaçlarına ilişkin tüm masraflar bu kapsamda değerlendirilir. Yönetim planında farklı bir oran kararlaştırılmamışsa, gider paylaşımı arsa payı esasına göre yapılır.

Aidat alacağının takibinde yöneticinin başlıca yolu İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra takibi başlatmaktır. Borçlu kat malikine ödeme emri tebliğ edilir; itiraz edilmediği takdirde takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir. KMK md. 22 hükmü uyarınca ödenmeyen aidat alacakları için kanuni faiz talep edilebilir; alacaklıya yönetim planında daha yüksek bir oran öngörülmüş olabilir. İcra takibine itiraz edilmesi halinde itirazın iptali ya da kaldırılması davası açılması gerekir.

KMK md. 22/2 uyarınca aidat borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı doğar. Yönetici, ödenmeyen aidat alacağı için tapu sicil müdürlüğüne başvurarak ilgili bağımsız bölüm üzerine ipotek tesciline karar verilmesini talep edebilir. Bu yönüyle aidat alacağı, kat mülkiyetine özgü güçlü bir alacak hakkı niteliği taşır.

Genel kurul kararlarına itiraz (KMK md. 33)

Kat malikleri kurulunda alınan kararlar, kanuna, yönetim planına ve genel kurul usulüne aykırı ise iptali için dava açılabilir. Davanın açılması bir aylık hak düşürücü süreye tâbidir. Süre, karara katılan ve aleyhte oy kullanan kat malikleri için karar tarihinden; toplantıya katılmayan kat malikleri için kararın kendilerine bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Bu sürenin geçirilmesi davanın esastan görülmesini engeller.

İptal sebebi olarak en sık karşılaşılan durumlar şunlardır: çağrı usulüne aykırılık (yeterli süreden önce çağrı yapılması, gündem maddelerinin bildirilmemesi), karar nisaplarının sağlanmaması (özellikle yönetim planı değişikliği veya yenilik kararlarında nitelikli çoğunluk gerekliliği), yönetim planına aykırılık ve kanunda emredici hükümlere aykırı kararlar. Bu sebeplerden bir veya birkaçı dilekçede ileri sürülerek dava açılır.

Yöneticinin atanması, görev ve sorumluluğu (KMK md. 34-38)

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan anataşınmazlarda yönetici atanması zorunludur (KMK md. 34). Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından seçilir; seçim yapılamaması halinde herhangi bir kat malikinin başvurusu üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından atanır. Yönetici, kat malikleri kurulu adına yönetim işlerini yürütür; aidat tahsilatı, ortak giderlerin ödenmesi, anataşınmazın bakımının sağlanması ve hukuki süreçlerde anagayrimenkulü temsil etmek başlıca görevleri arasındadır.

Yönetici, görev ve sorumluluklarını özen yükümlülüğü çerçevesinde ifa etmekle mükelleftir (KMK md. 38). Yönetimin gerektirdiği basiret ve dürüstlük kurallarına aykırı davranış sebebiyle anagayrimenkule veya kat maliklerine zarar verilmesi halinde yönetici şahsen sorumludur. Yıllık hesap verme yükümlülüğünün ihmal edilmesi, harcamaların belgelendirilmemesi ve ortak gelirin amaç dışı kullanılması en sık karşılaşılan sorumluluk halleridir. Yönetici, kat malikleri kurulu kararıyla istenen zaman görevden alınabilir; haklı bir sebep bulunması halinde dava yoluyla da görevden alma talebi mümkündür.

Ortak yerler ve yenilik-değişiklikler (KMK md. 16, 19, 42)

Anataşınmazın bahçesi, çatısı, asansörü, merdivenleri, kapıcı dairesi, sığınağı ve ortak duvarları gibi yerler ortak yer niteliğindedir ve bütün kat maliklerinin arsa payları oranında ortak mülkiyetindedir (KMK md. 16). Ortak yerlerin kullanım biçimi yönetim planında belirlenir; planın hüküm taşımadığı konularda kat malikleri kurulu karar alır.

Ortak yerlerde yenilik ve değişiklik yapılması (örneğin asansör eklenmesi, çatı arası kullanımı, dış cephe değişikliği) KMK md. 42 uyarınca kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Faydalı ve gerekli yenilikler için bu çoğunluk yeterli iken, olağanüstü ve önemli değişiklikler için oybirliği veya nitelikli çoğunluk aranabilir. İzinsiz inşai müdahale, izinsiz cephe boyaması ya da ortak alana eklenti yapılması durumlarında eski hale getirme davası açılabilir.

Çekilmezlik ve mülkiyet hakkının kısıtlanması (KMK md. 25)

KMK md. 25, kat mülkiyeti hukukunun en sert yaptırımlarından birini düzenler. Bir kat malikinin diğer kat maliklerinin haklarını ağır şekilde ve sürekli olarak ihlal etmesi halinde, bu davranışın çekilmez hale gelmesi durumunda diğer kat maliklerinin üçte iki çoğunluğu ile bağımsız bölümün satılarak söz konusu kat malikinin paydaşlıktan çıkarılmasına karar verilebilir. Bu, mülkiyet hakkına yönelik istisnai bir kısıtlama yoludur.

Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre çekilmezlik halinin değerlendirilmesinde objektif kriter esas alınır; ortalama bir kişinin tahammül sınırını aşan, sürekli ve ağır nitelikteki davranışlar bu kapsamda değerlendirilir. Geçici, hafif veya tek seferlik rahatsızlık verici davranışlar çekilmezlik koşulunu karşılamaz. Davanın açılmasından önce yazılı ihtar gönderilmesi ve davranışın değiştirilmesi için uygun süre tanınması, dava aşamasında dikkate alınan önemli unsurlardan biridir.

Yönetim planının değiştirilmesi (KMK md. 28)

Yönetim planı, kat mülkiyetinin anayasası olarak nitelendirilir; anataşınmazın yönetimine ilişkin temel kuralları belirler ve tüm kat maliklerini bağlar. KMK md. 28/3 uyarınca yönetim planının değiştirilmesi kat maliklerinin beşte dördünün oyu ile mümkündür. Bu nitelikli çoğunluk şartı, yönetim planının istikrarını korumak amacıyla öngörülmüştür. Değişiklik kararının tapu sicil müdürlüğünde yönetim planı eki olarak tescil edilmesi gerekir. Yönetim planına aykırı genel kurul kararları iptal edilebilir; bu yönüyle yönetim planı, kat malikleri kurulu kararlarının üstündedir.

Toplu yapılar (KMK md. 66 vd.)

Birden fazla bloktan oluşan siteler ve toplu yapılar, KMK’nın 66. maddesinden itibaren özel olarak düzenlenmiştir. Bu yapılarda hem blok kat malikleri kurulu hem de toplu yapı kat malikleri kurulu bulunabilir; karar alma yetkisi ve nisaplar bu yapılanmaya göre değişir. Toplu yapılarda blok yönetim planı ve toplu yapı yönetim planı bir arada uygulanabilir. Site içi ortak alanlar, sosyal tesisler, otopark ve güvenlik gibi konuların yönetimi toplu yapı yönetimine; bağımsız bloka özgü konular ise blok yönetimine bırakılır. Toplu yapı uyuşmazlıklarında doğru yönetim kademesinin belirlenmesi davanın seyrini doğrudan etkiler.

Hak düşürücü ve önemli süreler

Kat mülkiyeti hukukundaki sürelerin önemli bir kısmı hak düşürücü niteliktedir; özellikle genel kurul kararlarının iptaline ilişkin bir aylık süre, sıkı uygulanan emredici nitelikte bir süredir. Aşağıdaki tablo, başlıca süreleri özetlemektedir.

Yukarıdaki süreler genel hükümlere ilişkin olup somut olayın özelliklerine göre farklılık gösterebilir. Sürelerin doğru hesaplanması ve uygulanması için somut dosyanın değerlendirilmesi gerekir.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatları

Yargıtay 18. ve 20. Hukuk Daireleri ile Hukuk Genel Kurulu kararları, kat mülkiyeti uygulamasında yol gösterici niteliğe sahiptir. Aşağıdaki içtihat çizgileri, davaların değerlendirilmesinde dikkate alınan temel ilkeleri yansıtır:

Yukarıdaki ilkeler genel içtihat çizgisini yansıtmakta olup, somut olayın özelliklerine göre farklı yönde kararlar verilmesi mümkündür. Her dosya kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.

Dava ve takip süreci

Yetkili ve görevli mahkeme

Kat mülkiyetinden kaynaklanan davalarda görevli mahkeme dava konusunun değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi’dir (HMK md. 4/1-c). Bu husus emredici niteliktedir; tarafların aksini kararlaştırması mümkün değildir. Genel kurul kararının iptali, yöneticinin görevden alınması, aidat alacağı, ortak alana yapılan müdahalenin men’i ve KMK md. 25 kapsamındaki satış davaları gibi tüm uyuşmazlıklar Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.

Yer yetkisi bakımından HMK md. 12 uyarınca anataşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu yetki kuralı sözleşme ile değiştirilemez; yönetim planında aksi düzenleme yer alsa dahi taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili olmaya devam eder.

İzmir’de anataşınmazın Bayraklı, Karşıyaka, Bornova, Konak, Buca veya başka bir ilçede bulunmasına göre dava, ilgili Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Bayraklı’daki apartman ve siteler bakımından Bayraklı Adliyesi; ilk derece kararına karşı istinaf incelemesi İzmir Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde yürütülür. Aidat alacağına ilişkin icra takiplerine itiraz halinde ise İcra Mahkemesi, davalarda ise Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

Bağlantılı çalışma alanları

Apartman veya site uyuşmazlığınız için ön değerlendirme

Yönetim planınızı, kat malikleri kurulu kararını veya aidat takip belgelerinizi paylaşmanız halinde dosyanızın ön değerlendirmesi yapılır. Genel kurul kararlarının iptali bakımından bir aylık hak düşürücü süre dikkate alınarak erken iletişim önerilir.

Adalet Mh., 1593/1. Sokak, Toki No:51 J6 Blok D:2, Bayraklı / İzmir
Çalışma saatleri: Pazartesi — Cuma · 09:00 — 18:00