Ecrimisil Davası: Haksız İşgal Tazminatı Nasıl İstenir?
Kısaca
Ecrimisil davası, taşınmazı hukuki bir dayanağı olmadan kullanan kişiden haksız işgal tazminatı istemek için açılan davadır. Dayanağı Türk Medeni Kanunu m. 995’tir ve Yargıtay bu talebi kira değil, haksız fiil benzeri bir tazminat olarak niteler. Talep edilebilmesi için işgalcinin kötüniyetli olması, yani taşınmazı kullanma hakkı bulunmadığını bilmesi ya da bilmesi gerekmesi aranır. Bedel kural olarak taşınmazın serbest piyasada getirebileceği kira parası üzerinden bilirkişi incelemesiyle belirlenir ve dava tarihinden geriye doğru yalnızca beş yıllık dönem istenebilir.
Ecrimisil davası asliye hukuk mahkemesinde açılır; 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun’la belirsiz alacak davası kaldırıldığından dava kısmi dava olarak açılır; bedel, bilirkişi raporundan sonra HMK m. 109/4 uyarınca harç tamamlanarak artırılabilir. Mirasçılar ve paydaşlar arasında ise ek bir şart vardır: kural olarak intifadan men koşulu gerçekleşmedikçe paydaş diğer paydaştan ecrimisil isteyemez. Hazine, belediye ve vakıf taşınmazlarında ise 2886 sayılı Kanun m. 75 uyarınca dava değil idari tahakkuk yolu işler.
İçindekiler
Ecrimisil nedir?
Ecrimisil, günlük dilde haksız işgal tazminatı olarak da anılır. Yargıtay’ın yerleşik tanımına göre ecrimisil, zilyet olmayan hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminattır.
Hukuki dayanak Türk Medeni Kanunu‘nun 995. maddesidir. Madde, iyiniyetli olmayan zilyedin, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ile elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorunda olduğunu düzenler.
Buradaki en sık yapılan hata, ecrimisili kira alacağı sanmaktır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı kararında, fuzuli işgalin tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradeleriyle kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarıyla haksız fiil sayılması gerektiği açıkça belirtilmiştir. Bu ayrım teorik değildir; görevli mahkemeyi, zamanaşımını ve faizin başlangıcını doğrudan etkiler.
Ecrimisil, benzer taleplerden nasıl ayrılır?
| Talep | Hukuki dayanak | Ne zaman gündeme gelir |
|---|---|---|
| Ecrimisil | TMK m. 995 | Geçerli bir sözleşme olmadan taşınmazın kullanılması |
| Kira alacağı | TBK m. 299 vd. | Taraflar arasında geçerli bir kira ilişkisi varsa |
| Elatmanın önlenmesi | TMK m. 683 | İşgalin sona erdirilmesi isteniyorsa |
| Sebepsiz zenginleşme | TBK m. 77 vd. | Kötüniyet ve haksız fiil unsurları tartışmalıysa, tamamlayıcı yol olarak |
Ecrimisil davasının şartları
Bir ecrimisil davasının kabul edilebilmesi için üç unsurun birlikte bulunması gerekir.
Birincisi, davacının taşınmaz üzerinde hak sahibi olmasıdır. Bu genellikle tapu malikliğidir; ancak intifa hakkı sahibi ya da tapu iptali davası kazanmış kişi de hak sahibi sayılır. Tapu kaydı davacı adına ne zaman oluştuysa, ecrimisil hakkı da kural olarak o tarihten itibaren doğar.
İkincisi, davalının fuzuli şagil, yani kötüniyetli zilyet olmasıdır. Kötüniyet burada ahlaki bir suçlama değildir; kişinin taşınmazı kullanma hakkı bulunmadığını bilmesi ya da durumun gereğine göre bilmesi gerekmesi anlamına gelir.
Üçüncüsü, fiili kullanımın varlığıdır. Taşınmazın boş tutulması değil, işgal edilmesi, kiraya verilmesi, ürün alınması veya üzerine yapı yapılması gibi somut bir kullanım aranır. Kullanımı ve hangi tarihe kadar sürdüğünü ispat yükü davacıdadır; Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2016/7651 E. 2017/799 K. sayılı kararında, davalının taşınmazın vergilerini ödemiş olmasının tek başına taşınmazı kullandığını kanıtlamaya yetmeyeceği belirtilmiştir.
Kimlerden ecrimisil istenemez?
Uygulamada davaların önemli bir kısmı, davalının aslında fuzuli şagil olmadığı gerekçesiyle reddedilir. Şu hallerde ecrimisil talebi yerinde olmaz:
Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi varsa. Bu durumda talep ecrimisil değil kira alacağıdır ve sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girer. Sözleşme süresi bittiği halde kiracı taşınmazı kullanmaya devam ediyorsa, kira ilişkisi kural olarak sürdüğünden yine ecrimisil değil kira bedeli istenir; bu durumda izlenecek yol kira ve tahliye davalarıdır.
Zilyet iyiniyetliyse. Taşınmazı kullanma hakkı bulunduğuna dürüstlük kuralına uygun biçimde inanan kişi, TMK m. 993 uyarınca elde ettiği ürünleri iade etmekle veya tazminat ödemekle yükümlü tutulmaz. Bu nedenle işgalciye çekilecek ihtarname, kötüniyetin başlangıcını belgelemek bakımından çoğu dosyada belirleyici olur.
Paydaş, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir yer varsa ve hak sahibinin somut bir zararı doğmamışsa. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2014/20155 E. 2017/1418 K. sayılı kararında bu durumda açılacak ecrimisil davasının dinlenme olanağı bulunmadığı belirtilmiştir.
Ecrimisil davası nasıl açılır?
Ecrimisil davası, hak sahibi tarafından fuzuli şagile karşı asliye hukuk mahkemesinde açılan bir alacak davasıdır. Dava dilekçesinde taşınmazın ada ve parsel bilgisi, davacının hak sahipliğinin dayanağı, işgalin ne zaman başladığı ve hangi kapsamda sürdüğü, talep edilen dönem ile bu dönem için istenen asgari bedel açıkça gösterilmelidir. Faizin her dönemin sonundan itibaren istendiğinin dilekçede yazılması, hüküm aşamasında talep aşımı tartışmasını baştan önler.
Delil listesinde tapu kaydı, varsa noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi, emsal kira sözleşmeleri, keşif ve bilirkişi incelemesi, tanık ve yemin delillerinin ayrı ayrı sayılması gerekir. Özellikle paydaşlar arasındaki ecrimisil davasında intifadan men koşulunun yemin dahil her türlü delille ispat edilebildiği gözetildiğinde, yemin deliline dilekçede açıkça dayanılmamış olması telafisi güç bir eksiklik yaratır.
Dava öncesinde noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi, malik ile işgalci arasındaki uyuşmazlıklarda zorunlu değildir; ancak kötüniyetin başlangıcını belgelediği ve çoğu zaman dava açılmadan tahliyeyi sağladığı için ilk adım olarak önerilir. Paydaşlar arasındaki ecrimisil davasında ise ihtarname, intifadan men koşulunun ispatı bakımından fiilen zorunludur.
Ecrimisil davası belirsiz alacak davası olarak açılabilir mi?
Hayır, 31 Temmuz 2026’dan itibaren açılamaz. Ecrimisil bedeli ancak keşif ve bilirkişi incelemesinden sonra belirlenebildiğinden Yargıtay, ecrimisil davasını uzun süre HMK m. 107 anlamında belirsiz alacak davası niteliğinde kabul etmişti; Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2018/2079 E. 2018/16704 K. ve 2018/7885 E. 2021/307 K. sayılı kararları bu yöndedir. Ancak 31 Temmuz 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun‘un 19. maddesiyle HMK m. 107 yürürlükten kaldırıldı; belirsiz alacak davası artık yok. Bu tarihten önce belirsiz alacak davası olarak açılmış ecrimisil davaları, Kanun’un geçici 1. maddesinin onuncu fıkrası uyarınca eski hükme göre görülmeye devam eder.
Yeni dönemde ecrimisil davası kısmi dava olarak açılır. HMK m. 109’a eklenen dördüncü fıkra uyarınca dilekçede şimdilik istenen tutar gösterilir; bilirkişi raporu geldikten sonra talep, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere ve iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın tahkikat sona erene kadar rapordaki miktara yükseltilir. Artırım için ıslaha gerek yoktur; yalnızca artırılan kısmın harcı tamamlanır. Zamanaşımı da artırılan kısım bakımından dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır; böylece belirsiz alacak davasının sağladığı zamanaşımı güvencesi kısmi davada korunmuştur. Aynı taşınmaz için önceki döneme ilişkin kesinleşmiş bir ecrimisil hükmü bulunsa bile artık bedelin belirlenebilir olup olmadığı tartışılmaz; kısmi dava için alacağın belirsiz olması şartı aranmaz.
Ecrimisil davası nispi harca tabidir. Kısmi davada peşin harç dilekçede gösterilen tutar üzerinden yatırılır; bedel artırıldığında aradaki fark tamamlama harcı olarak ödenir. Yargılama giderleri ve vekalet ücreti, davanın kabul ve ret oranına göre taraflar arasında paylaştırılır. Artırılan kısma işleyecek faizin başlangıcı 7589 sayılı Kanun’da düzenlenmediğinden, dönem sonlarından itibaren işleyen faizin artırılan kısım için de aynı tarihten istendiği dava dilekçesinde açıkça yazılmalıdır.
Ecrimisil bedeli nasıl hesaplanır?
Ecrimisilin en azı kira bedeli, en çoğu tam kar mahrumiyetidir. Ecrimisil hesaplaması uygulamada iki yöntemden biriyle yapılır.
Kira geliri esası, arsa, konut ve işyerlerinde kullanılan yöntemdir. Yargıtay’ın yerleşik ilkesine göre taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleriyle karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de gözetilerek yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ise ilk dönem bedeline ÜFE artış oranının tamamı yansıtılarak bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir yapılır.
Ürün geliri esası ise tarla, bağ ve bahçe gibi doğal ürün veren taşınmazlarda uygulanır; ekilen ürünün türü, verimi ve o yılki fiyatı üzerinden hesaplanır.
Mahkemeden emsal araştırması yapılmasını, taraflardan emsal kira sözleşmelerinin istenmesini ve keşifte bilirkişilerce resen emsal toplanmasını talep etmek, dosyanın kaderini belirleyen adımdır. Emsalleri tartışmayan, hangi taşınmazların emsal alındığını göstermeyen bilirkişi raporları Yargıtay tarafından düzenli olarak bozma sebebi sayılmaktadır.
Faiz konusunda da sık hata yapılır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2018/5020 E. 2020/4395 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, bilirkişi tarafından her yıl için saptanan ecrimisil miktarına, tahakkuk tarihleri olan dönem sonlarından itibaren faiz yürütülmesi gerekir. Toplam alacağın tamamına işgalin başlangıcından faiz istenmesi bozma nedenidir.
Ecrimisil davasında zamanaşımı kaç yıldır?
Ecrimisil davası beş yıllık zamanaşımına tabidir. Bunun kaynağı 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıdır. Beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işler.
Pratik sonucu şudur: on yıldır süren bir işgalde, dava tarihinden önceki beş yıllık dönem için ecrimisil istenebilir; daha eski dönem için istenen bedel, davalı zamanaşımı definde bulunduğu takdirde reddedilir. Zamanaşımı hakim tarafından resen dikkate alınmaz, mutlaka ileri sürülmelidir. Bu nedenle davalı tarafta zamanaşımı definin cevap dilekçesinde açıkça yazılması, davacı tarafta ise talep döneminin baştan doğru kurulması gerekir.
İşgal sürerken her yeni dönem için yeniden ecrimisil davası açılabilir. Fazlaya ilişkin hakların saklı tutulması ise tek başına zamanaşımını kesmez.
Mirasçılar ve paydaşlar arasında ecrimisil davası ve intifadan men koşulu
Ecrimisil davalarının en çok reddedildiği alan, mirasçılar ve paydaşlar arasındaki taleplerdir. Miras paylaşımı yapılmadan taşınmazı tek başına kullanan kardeşe karşı açılan davalar bu grubun tipik örneğidir. Kural nettir: paydaşlar, intifadan men edilmedikçe birbirlerinden ecrimisil isteyemezler.
İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi, ecrimisil istenen dönemden önce davacı paydaşın taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğini davalı paydaşa bildirmiş olmasına bağlıdır. Bu bildirimin ispatı yemin dahil her türlü delille yapılabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2015/17496 E. 2016/1944 K. sayılı kararında bu koşulun dava şartı niteliğinde olduğu ve mahkemece resen araştırılması gerektiği belirtilmiştir.
Uygulamada en güvenli yol, ecrimisil istenen dönemin başlangıcından önce diğer paydaşa noter aracılığıyla ihtarname göndermektir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2018/8170 E. 2019/5180 K. sayılı kararında, ihtarnamenin tebliğ tarihinden öncesi için intifadan men olgusu ispatlanamadığından, ecrimisilin yalnızca tebliğ tarihinden itibaren hesaplanması gerektiğine hükmedilmiştir.
İntifadan men koşulunun aranmadığı haller
Yerleşik yargısal uygulama bu kurala bir dizi istisna getirmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 27.02.2002 tarihli ve 2002/3-131 E. 2002/114 K. sayılı kararında da anılan bu istisnalar şunlardır:
| Durum | İntifadan men aranır mı? |
|---|---|
| Paydaşın taşınmazda bizzat konut olarak oturması | Aranır |
| Taşınmazın kiraya verilerek gelir elde edilmesi | Aranmaz |
| Bağ, bahçe, fındıklık gibi doğal ürün veren yerler | Aranmaz |
| İşgalci paydaşın yerin tamamında hak iddia edip diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi | Aranmaz |
| Kullanım anlaşmasıyla her paydaşın yararlanacağı bölümün belirli olması | Aranmaz |
| Daha önce elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi veya ecrimisil davası açılmış ya da icra takibi yapılmış olması | Aranmaz |
| Taşınmazın kamu malı olması | Aranmaz |
Son satır özellikle önemlidir. Daha önce ortaklığın giderilmesi veya elatmanın önlenmesi davası açılmışsa, o dava dilekçesinin davalı paydaşa tebliğ edildiği tarihten sonrası için intifadan men koşulu gerçekleşmiş sayılır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2018/4438 E. 2020/188 K. sayılı kararı bu noktayı açıkça vurgulamaktadır. Yani miras kalan taşınmazı kardeşinin kullandığı bir dosyada, daha önce açılmış bir izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası varsa, ecrimisil talebinin başlangıç tarihi kendiliğinden belirlenmiş olur.
Ecrimisil davası hangi mahkemede açılır?
Görev bakımından yetkili mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Ecrimisil istemi mal varlığı haklarına ilişkin olduğundan, HMK m. 2 uyarınca dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz söz konusu olsa bile, talep Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından kaynaklanmadığı için sulh hukuk mahkemesi görevli değildir. Tarafların tacir olması da davayı ticari dava haline getirmez; uyuşmazlık TMK m. 995 hükümleriyle çözüleceğinden asliye ticaret mahkemesi görevsizdir.
Yetki bakımından ise ecrimisil taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığından HMK m. 12’deki kesin yetki kuralı uygulanmaz. Genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir; talep haksız fiil niteliğinde olduğundan HMK m. 16 uyarınca haksız fiilin işlendiği yer, yani taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde de dava açılabilir. Ecrimisil, elatmanın önlenmesi talebiyle birlikte açıldığında ise dosya bütün olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
Uygulamada ecrimisil davasının tek başına değil, elatmanın önlenmesi veya tapu iptali ve tescil talepleriyle birlikte açılması yaygındır. İşgalin sona erdirilmesiyle geçmiş dönemin bedeli aynı dosyada istenebilir.
Ecrimisil kararı nasıl icra edilir?
Ecrimisil davası sonunda verilen karar bir para alacağı ilamıdır. HMK m. 367/2 uyarınca yalnızca kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmeden yerine getirilemez; ecrimisil alacağı taşınmazın aynına ilişkin olmadığından ilam kesinleşmeden ilamlı icra takibine konu edilebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 10.09.2025 tarihli ve 2024/783 E. 2025/497 K. sayılı kararına konu dosyada, müdahalenin men’i ve ecrimisil ilamının tapu sicilinde değişiklik yaratmadığı için kesinleşmeden takibe konulmasında hukuka aykırılık görülmemiş; Genel Kurul ayrıca müdahalenin men’ine ilişkin hükmün taşınmazın tahliyesini ve teslimini de kapsadığını ve bu hükmün taşınmaz tahliyesine ilişkin icra emriyle infaz edilebileceğini kabul etmiştir.
Buna karşılık aynı ilamda yapının yıkılmasına (kal) da hükmedilmişse, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2018/6620 E. 2019/4270 K. sayılı kararında belirtildiği üzere kal hükmü, sonradan bozulması halinde telafisi imkansız zarar doğuracağından kesinleşmeden icra edilemez. Takip talebinde ecrimisil bedelinin dönem sonlarından itibaren işleyecek faiziyle birlikte, ilam vekalet ücreti ve yargılama giderleriyle istenmesi; müdahalenin men’i için ise ayrıca taşınmazın tahliyesi ve teslimine ilişkin icra emri düzenlenmesi gerekir.
Hazine, belediye ve vakıf taşınmazlarında ecrimisil
Devletin özel mülkiyetindeki veya hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar, özel bütçeli idarelerin taşınmazları ile Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün idare ettiği mazbut vakıf taşınmazları bakımından tamamen ayrı bir rejim işler. Burada idare dava açmaz; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 75 uyarınca doğrudan ecrimisil tahakkuk ettirir.
Bu yolun özel hukuktan ayrıldığı noktalar şunlardır:
- Bedel, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli üç kişiden oluşan komisyonca, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilir.
- Ecrimisil istenebilmesi için idarenin işgalden zarar görmüş olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz. Özel hukuktaki kötüniyet şartının burada karşılığı yoktur.
- Ecrimisile itiraz edilmemesi halinde yüzde yirmi, peşin ödenmesi halinde ayrıca yüzde on beş indirim uygulanır. Rızaen ödenmezse alacak 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilir.
- Kira sözleşmesinin bitiminden sonra işgal sürerse, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir; aksi halde ecrimisil alınır.
- İşgal edilen taşınmaz, idarenin talebi üzerine mülkiye amirince en geç on beş gün içinde tahliye ettirilir.
Kendisine ecrimisil ihbarnamesi tebliğ edilen kişinin izleyeceği yol da farklıdır. Uyuşmazlık idari nitelikte olduğundan iptal davası idare mahkemesinde açılır ve süreler idari yargı süreleridir. Bedelin emsal rayicin altında veya üstünde belirlendiği iddiası, aynı yer ve mahalledeki benzer taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri ve kesinleşmiş yargı kararları gösterilerek tartışılabilir. Danıştay 4. Dairesi’nin 2023/6581 E. 2024/4157 K. sayılı kararı, aynı mahalledeki diğer dosyalarda belirlenen birim bedellerin çok altında kalan bir tespiti bu gerekçeyle hukuka aykırı bulmuştur.
Ecrimisil davası açmadan önce kontrol listesi
Ecrimisil dosyasına başlarken şu noktaların tamamlanmış olması, yargılamanın seyrini belirler:
- Tapu kaydı ve tapu tahsis belgeleri; hak sahipliğinin ve edinme tarihinin gösterilmesi bakımından.
- İşgalcinin kötüniyetini belgeleyen ihtarname ve tebliğ evrakı; paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda intifadan men koşulunun ispatı bakımından.
- Talep edilen dönemin başlangıç ve bitiş tarihleri; beş yıllık sınırın hesabıyla uyumlu olmalıdır.
- Emsal kira sözleşmeleri ve varsa aynı taşınmaz hakkında önceki dönemlere ilişkin kesinleşmiş ecrimisil kararları.
- İşgalin kapsamını gösteren tespit dosyası, fotoğraf, uydu görüntüsü veya kadastral ölçüm.
- Taşınmazın niteliği; kira geliri esasının mı yoksa ürün geliri esasının mı uygulanacağını belirler.
- Daha önce açılmış elatmanın önlenmesi veya ortaklığın giderilmesi dosyalarının esas numaraları ve dava dilekçesinin tebliğ tarihleri.
- Davanın kısmi dava olarak açıldığına, talebin bilirkişi raporundan sonra HMK m. 109/4 uyarınca artırılacağına ilişkin açık beyan ve faizin dönem sonlarından itibaren istendiğini gösteren talep sonucu.
Sık sorulan sorular
Ecrimisil davası ne kadar sürer?
Süre, keşif ve bilirkişi incelemesinin tamamlanmasına bağlıdır. Emsal araştırması ve gerektiğinde ek rapor alınması nedeniyle dosyalar genellikle birden fazla duruşma sürer; kesin bir süre vermek dosyanın somut durumu görülmeden mümkün değildir.
Ecrimisil için önce ihtarname çekmek zorunlu mudur?
Malik ile fuzuli şagil arasındaki dosyalarda zorunlu değildir, ancak kötüniyetin başlangıcını belgelediği için güçlü bir delildir. Paydaşlar arasındaki taleplerde ise intifadan men koşulu nedeniyle fiilen zorunlu hale gelir.
Kardeşim miras kalan evde oturuyor, ecrimisil isteyebilir miyim?
Kardeşiniz evi bizzat konut olarak kullanıyorsa, kural olarak önce intifadan men koşulunun gerçekleşmesi gerekir; yani taşınmazdan veya gelirinden yararlanmak istediğinizi ona bildirmiş olmalısınız. Ev kiraya verilip gelir elde ediliyorsa bu koşul aranmaz.
Ecrimisil davası belirsiz alacak davası olarak açılabilir mi?
Hayır, 31 Temmuz 2026’dan itibaren açılamaz. 7589 sayılı Kanun, HMK m. 107’deki belirsiz alacak davasını yürürlükten kaldırdı. Ecrimisil davası artık kısmi dava olarak açılır; dilekçede şimdilik istenen tutar gösterilir, bilirkişi raporundan sonra talep HMK m. 109/4 uyarınca bir defaya mahsus olmak üzere artırılır ve zamanaşımı artırılan kısım için de dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır. Bu tarihten önce açılmış belirsiz alacak davaları eski hükme göre görülür.
Ecrimisil davası hangi mahkemede açılır?
Asliye hukuk mahkemesinde açılır; dava değeri ne olursa olsun sulh hukuk veya asliye ticaret mahkemesi görevli değildir. Genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir; talep haksız fiil niteliğinde olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde de açılabilir.
Ecrimisilde arabuluculuk zorunlu mudur?
Ecrimisil bir tazminat alacağıdır. Ticari dava niteliği taşımadığından ticari uyuşmazlıklara özgü zorunlu arabuluculuk kapsamına girmez; ancak taraflar isterse ihtiyari arabuluculuğa başvurabilir.
Kiracı taşınmazı boşaltmazsa ecrimisil mi istenir?
Kira ilişkisi sürdüğü sürece istenecek olan kira alacağıdır. Ecrimisil, kira ilişkisinin hukuken sona erdiği ve kullanımın dayanaksız hale geldiği hallerde gündeme gelir.
Ecrimisil ile kira alacağı arasındaki fark nedir?
Kira alacağı geçerli bir sözleşmeye dayanır ve sulh hukuk mahkemesinde istenir. Ecrimisil ise hiçbir sözleşme olmadan taşınmazı kullanan kötüniyetli kişiden istenen haksız fiil benzeri bir tazminattır; asliye hukuk mahkemesinde görülür ve bedeli emsal kira üzerinden bilirkişi tarafından belirlenir.
Beş yıldan eski dönem için hiç ecrimisil alınamaz mı?
Davalı zamanaşımı definde bulunmazsa mahkeme bu süreyi kendiliğinden dikkate almaz. Ancak uygulamada def düzenli olarak ileri sürüldüğünden, talebin dava tarihinden geriye beş yılla sınırlı kurulması daha güvenlidir.
Ecrimisil bedeli neye göre belirlenir?
Taşınmazın ilk talep döneminde serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleriyle karşılaştırılarak belirlenir; sonraki dönemler için bu bedele ÜFE artışının tamamı yansıtılır.
Ecrimisil kararı kesinleşmeden icraya konulabilir mi?
Evet. Ecrimisil bir para alacağı olduğundan ve taşınmazın aynına ilişkin olmadığından ilam kesinleşmeden ilamlı icra takibi başlatılabilir. Aynı ilamda yıkım (kal) hükmü varsa yalnızca o kısım için kesinleşme beklenir.
Hazine taşınmazı için gelen ecrimisil ihbarnamesine nasıl itiraz edilir?
İhbarname idari bir işlemdir; iptali için idare mahkemesinde dava açılır. İtiraz edilmemesi halinde yüzde yirmi indirim uygulandığı için, itiraz kararı verilirken bedelin emsallere göre gerçekten yüksek olup olmadığı hesaplanmalıdır.
Ecrimisil davanız elatmanın önlenmesi veya tapu iptali talepleriyle birlikte yürütülecekse İzmir tapu iptal ve tescil avukatı sayfamız üzerinden, gayrimenkul uyuşmazlıklarının bütünü için İzmir gayrimenkul avukatı sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.
Dayanaklar ve kaynakça
Bu yazıda anılan mevzuat hükümleri ve yargı kararları şunlardır:
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 683, 993 ve 995
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2, 12, 16, 107 ve 367
- 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 75
- 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun
- Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 08.03.1950, 22/4 (ecrimisilin haksız fiil niteliği)
- Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 25.05.1938, 29/10 (beş yıllık zamanaşımı)
- Yargıtay HGK, 27.02.2002, 2002/3-131 E. 2002/114 K. (intifadan men koşulunun istisnaları)
- Yargıtay HGK, 10.09.2025, 2024/783 E. 2025/497 K. (müdahalenin men’i ve ecrimisil ilamının icrası)
- Yargıtay 1. HD, 2014/20155 E. 2017/1418 K. (payına karşılık çekişmesiz kullanım)
- Yargıtay 1. HD, 2016/7651 E. 2017/799 K. (kullanımın ispatı; vergi ödemenin yetmemesi)
- Yargıtay 3. HD, 2015/17496 E. 2016/1944 K. (intifadan men koşulunun dava şartı niteliği)
- Yargıtay 7. HD, 2021/128 E. 2021/800 K. (önceki dönem bedeli belirlenmişse belirsiz alacak)
- Yargıtay 8. HD, 2018/2079 E. 2018/16704 K. (ecrimisil davasının belirsiz alacak davası niteliği)
- Yargıtay 8. HD, 2018/7885 E. 2021/307 K. (belirsiz alacak davası ve ıslah)
- Yargıtay 8. HD, 2018/5020 E. 2020/4395 K. (faizin dönem sonlarından işlemesi)
- Yargıtay 8. HD, 2018/8170 E. 2019/5180 K. (ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren hesap)
- Yargıtay 8. HD, 2018/4438 E. 2020/188 K. (önceki dava dilekçesinin tebliğiyle intifadan men)
- Yargıtay 12. HD, 2018/6620 E. 2019/4270 K. (kal hükmünün kesinleşmeden icra edilememesi)
- Danıştay 4. D., 2023/6581 E. 2024/4157 K. (idari ecrimisilde emsal bedel)