İzmir El Atmanın Önlenmesi, Kal ve Ecrimisil Avukatı
Taşınmazınızın hukuki bir dayanak olmadan başkası tarafından kullanılması, sınırınıza taşan yapılar ve paydaşınızın taşınmazı tek başına kullanması gibi durumlarda Bayraklı/İzmir merkezli hukuki temsil. El atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i), yapının kaldırılması (kal) ve geçmiş dönem için haksız işgal tazminatı (ecrimisil) taleplerinin hazırlanması ve takibi.
Hazırlayan: Av. Rıdvan Güney · İzmir Barosu, Sicil No: 11839 · Son güncelleme:
Kısaca
El atmanın önlenmesi davası, tapulu taşınmazını hukuki bir dayanak olmadan kullanan kişiye karşı malikin TMK m. 683’e dayanarak açtığı davadır. Taşınmaz üzerine yapı yapılmışsa yapının kaldırılması (kal), geçmiş kullanım için de dava tarihinden geriye en fazla beş yıllık ecrimisil aynı davada istenebilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır; davalının kusuru aranmaz ve mülkiyet sürdükçe dava zamanaşımına uğramaz.
El atmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil davalarında hukuki temsil
Tapuda adınıza kayıtlı bir taşınmazın hukuki bir dayanak olmadan başkası tarafından kullanılması, komşunun yaptığı duvarın, binanın veya eklentinin sınırınızı aşması ya da miras kalan bir evin veya tarlanın mirasçılardan biri tarafından tek başına kullanılması, uygulamada en sık karşılaşılan taşınmaz uyuşmazlıklarıdır. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 683. maddesi, malike, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açma ve her türlü haksız el atmanın önlenmesini dava etme hakkı tanır.
Bu uyuşmazlıklarda üç talep çoğu zaman birlikte gündeme gelir: işgalin sona erdirilmesi için el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i), taşınmaz üzerine yapılmış yapı veya eklentinin kaldırılması (kal) ve geçmiş dönem kullanımı karşılığında ecrimisil, yani haksız işgal tazminatı. Üçünün aynı davada, doğru sırayla ve doğru delillerle istenmesi, ayrı ayrı davalar açılmasının yol açacağı zaman ve masraf kaybını önler.
Av. Rıdvan Güney Hukuk Bürosu olarak, İzmir Adliyesi’ne (Bayraklı) yakın büromuz aracılığıyla el atmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil davalarını takip etmekteyiz. Süreç; tapu ve kadastro kayıtlarının incelenmesi, el atmanın ölçümle tespiti, gerektiğinde ihtarname gönderilmesi, davanın açılması, keşif ve bilirkişi incelemesinin takibi ile kararın icrası aşamalarından oluşur.
Hangi durumlarda hukuki destek veriyoruz?
Haksız İşgal ve El Atma
Tapulu taşınmazın kira veya başka bir sözleşmeye dayanmadan üçüncü kişilerce kullanılması halinde TMK md. 683 uyarınca el atmanın önlenmesi ile taşınmazın tahliyesi ve teslimi talepleri.
Sınırı Aşan Yapılar
Komşu parselden taşan duvar, bina, çatı, eklenti veya çit için kal talebi; taşkın yapı (TMK md. 725) ve temliken tescil (TMK md. 724) savunmalarının değerlendirilmesi.
Paydaşlar Arası Kullanım
Paylı veya miras ortaklığındaki taşınmazın paydaşlardan biri tarafından diğerlerini dışlayarak kullanılması; el atmanın önlenmesi, ecrimisil ve ortaklığın giderilmesi yollarının birlikte değerlendirilmesi.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)
Haksız kullanılan taşınmaz için dava tarihinden geriye en fazla beş yıllık dönem bakımından ecrimisil talebi; bedelin emsal kira değerleri üzerinden bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi.
Komşuluk Hukukundan Doğan Uyuşmazlıklar
TMK md. 737 vd. kapsamında taşkın kullanım, gürültü, sarsıntı ve zararlı etkilerden doğan uyuşmazlıklar; dava öncesi zorunlu arabuluculuk sürecinin yürütülmesi.
Devam Eden İnşaata Karşı Tedbir
Sınırınıza taşan veya taşınmazınıza zarar veren devam eden bir inşaatın durdurulması için dava ile birlikte ya da dava öncesinde ihtiyati tedbir talebi (HMK md. 389 vd.).
El atmanın önlenmesi, kal ve ecrimisile dair temel hükümler
El atmanın önlenmesi davası nedir? (TMK md. 683)
Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesine göre malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir. Bu davada davacı, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını (genellikle tapu kaydıyla) ve davalının taşınmazı hukuki bir dayanak olmadan kullandığını ortaya koyar. Davalının kusurlu olması aranmaz; kullanımın haksız olması yeterlidir. Mülkiyet hakkı devam ettiği sürece el atmanın önlenmesi davası zamanaşımına uğramaz.
Kal davası ne zaman açılır?
El atma bir yapı, duvar, eklenti, dolgu veya ağaç gibi unsurlarla gerçekleşmişse, el atmanın önlenmesiyle birlikte bu unsurların kaldırılması da istenir. Mahkeme, yapının taşınmazın hangi bölümüne ve ne ölçüde taştığını keşifte fen (harita) bilirkişisinin düzenlediği ölçekli krokiyle belirler; hüküm, kaldırılacak bölümü bu krokiye bağlayarak infaza elverişli biçimde kurulur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 02.03.2016 tarihli, 2014/812 E. 2016/214 K. sayılı kararıyla benimsenen ilkeye göre kal hükmü, sonradan bozulması halinde telafisi imkansız zararlar doğuracağından kesinleşmeden icra edilemez.
Sınırı aşan yapı her zaman yıkılır mı? (TMK md. 724 ve 725)
Her yapı yıkılmaz. TMK md. 724’e göre başkasının arazisine kendi malzemesiyle iyiniyetle yapı yapan kişi, yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazlaysa, uygun bir bedel karşılığında arazinin veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir. TMK md. 725 ise komşu araziye taşan yapıları düzenler: taşkın yapıyı öğrendiği halde zamanında itiraz etmeyen komşu malik, yapı sahibi iyiniyetliyse ve durum gerektiriyorsa, uygun bir bedel karşılığında taşkın yapı için irtifak hakkı kurulmasına veya taşan kısmın mülkiyetinin devrine katlanmak zorunda kalabilir. Bu nedenle sınır ihlalini fark eden malikin itirazını gecikmeden ve belgelenebilir biçimde, örneğin noter ihtarnamesiyle bildirmesi önemlidir.
Ecrimisil nedir, kaç yıl geriye istenir? (TMK md. 995)
Ecrimisil, hak sahibinin, taşınmazını hukuki bir dayanak olmadan kullanan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği tazminattır. Dayanağı TMK md. 995’tir; Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nda fuzuli işgalin kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarıyla haksız eylem sayılması gerektiği kabul edilmiştir. Bedel, taşınmazın serbest piyasada getirebileceği kira değeri esas alınarak keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir. 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ecrimisil beş yıllık zamanaşımına tabidir ve bu süre dava tarihinden geriye doğru işler (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.11.2023, 2022/301 E. 2023/1139 K.). Hesaplama, faiz ve icra konusundaki ayrıntılar için ecrimisil davası rehberimize bakabilirsiniz.
Paydaş veya mirasçı taşınmazı tek başına kullanıyorsa ne yapılır?
Paylı mülkiyette her paydaş, diğer paydaşların haklarıyla bağdaştığı ölçüde taşınmazdan yararlanabilir (TMK md. 693). Paydaşlardan biri taşınmazı diğerlerini dışlayarak kullanıyorsa, diğer paydaşlar el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talep edebilir. Ancak paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak intifadan men koşulunun, yani davacı paydaşın taşınmazdan yararlanma isteğini davalıya bildirmiş olmasının gerçekleşmesi aranır; taşınmazın kiraya verilerek gelir elde edilmesi gibi bazı hallerde bu koşul aranmaz. Yargıtay’a göre yalnızca payından daha az yer kullandığını ileri süren paydaş, sorununu kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın giderilmesi davasıyla çözmelidir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 14.05.2024, 2022/6381 E. 2024/2575 K.).
Arabuluculuk hangi durumlarda zorunludur?
Uyuşmazlık TMK md. 737 ve devamında düzenlenen komşuluk hukukundan kaynaklanıyorsa (taşkın kullanım, gürültü, sarsıntı veya zararlı etkiler gibi), 7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Malikin mülkiyet hakkına dayanarak açtığı genel nitelikteki el atmanın önlenmesi davası ise kural olarak dava şartı arabuluculuğa tabi değildir. Hangi kapsama girildiği somut olaya göre değerlendirilir; yanlış değerlendirme davanın usulden reddine yol açabilir.
Süre ve usul açısından dikkat edilmesi gerekenler
El atmanın önlenmesi davası kural olarak süreye bağlı olmasa da ecrimisil, taşkın yapı ve arabuluculuk bakımından gözetilmesi gereken kurallar bulunur. Aşağıdaki tablo bu kuralları ve dayanaklarını özetlemektedir.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatları
Yargıtay’ın yerleşik uygulaması, el atmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil davalarının değerlendirilmesinde yol gösterici niteliktedir. Aşağıdaki ilkeler, davaların hazırlanmasında ve savunulmasında dikkate alınan temel noktaları yansıtır:
Kusur aranmaz, haksızlık yeterlidir
El atmanın önlenmesi davasında davalının kusurlu olması aranmaz; taşınmazın hukuki bir dayanak olmadan kullanılması yeterlidir. Davalı, kullanımını haklı kılan bir sözleşme veya ayni hak ileri sürüyorsa bunu ispat etmek ona düşer.
İnfaza elverişli, krokiye bağlı hüküm
El atmanın yeri ve miktarı keşifte fen bilirkişisinin ölçekli krokisiyle belirlenmeli, hüküm bu krokiye atıf yapılarak kurulmalıdır. Kaldırılacak bölümü açıkça göstermeyen hükümler infazda tartışma yaratır ve bozma sebebi sayılmaktadır.
Kal hükmü kesinleşmeden icra edilemez
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 02.03.2016 tarihli, 2014/812 E. 2016/214 K. sayılı kararıyla benimsenen ilkeye göre, kal hükmünün kesinleşmeden icrası ve hükmün sonradan bozulması halinde telafisi imkansız zararlar doğacağından, kal kararları kesinleşmeden icra edilemez.
Kal talebi ve temliken tescil savunması birlikte değerlendirilir
Davalı, yapıyı iyiniyetle yaptığını ve yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla olduğunu ileri sürerse, mahkeme kal talebini TMK md. 724 koşullarını gözeterek değerlendirir. Temliken tescil ancak bu koşullar birlikte gerçekleştiğinde mümkündür.
Ecrimisil kira değildir
Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre fuzuli işgal, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradeleriyle kurduğu kira sözleşmesine benzetilemez; niteliği itibarıyla haksız eylemdir. Hukuk Genel Kurulu bu ilkeyi 22.11.2023 tarihli, 2022/301 E. 2023/1139 K. sayılı kararında da tekrarlamıştır. Bu ayrım görevli mahkemeyi, zamanaşımını ve faizin başlangıcını doğrudan etkiler.
Paydaşlar arasında intifadan men koşulu
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 27.02.2002 tarihli ve 2002/3-131 E. 2002/114 K. sayılı kararında ortaya konulan ve Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 14.05.2024 tarihli, 2022/6381 E. 2024/2575 K. sayılı kararında da aynen tekrarlanan ilkeye göre, paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi kural olarak intifadan men koşuluna bağlıdır; taşınmazın kiraya verilerek gelir elde edilmesi, doğal ürün veren yerler veya daha önce el atmanın önlenmesi ya da ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması gibi hallerde bu koşul aranmaz.
Dava ve takip süreci
Yetkili ve görevli mahkeme
El atmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil davalarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesi’dir (HMK md. 2). El atmanın önlenmesi ve kal talepleri taşınmazın aynına ilişkin olduğundan yer yetkisi bakımından HMK md. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Yalnızca ecrimisil istenen davalarda bu kesin yetki kuralı uygulanmaz; ancak ecrimisil, el atmanın önlenmesiyle birlikte istendiğinde dava bütün olarak taşınmazın bulunduğu yerde görülür.
İzmir’de Balçova, Bayraklı, Bornova, Buca, Gaziemir, Güzelbahçe, Karabağlar, Konak ve Narlıdere ilçelerindeki taşınmazlar için dava İzmir Adliyesi’nde, Karşıyaka ve Çiğli’deki taşınmazlar için Karşıyaka Adliyesi’nde, diğer ilçelerde ise taşınmazın bulunduğu ilçenin adliyesinde açılır (İzmir adliyeleri rehberi). Kat mülkiyetine tabi bir yapıda ortak yerlere yönelik bir el atma söz konusuysa uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girebilir; bu ayrımın dava açılmadan önce yapılması gerekir.
El atma, kal ve ecrimisil konusunda merak edilenler.
Aşağıdaki sorular, ilk görüşme öncesi sıkça karşılaşılan konulara genel cevap vermek amacıyla hazırlanmıştır. Somut dosyanız hakkında ayrıntılı değerlendirme için doğrudan iletişime geçebilirsiniz.
Bağlantılı çalışma alanları
İzmir Gayrimenkul Avukatı
Gayrimenkul hukukuna ilişkin tüm hizmetlerin ana sayfası. Tapu, kira, kat mülkiyeti ve ortaklık davaları.
→Ortaklığın Giderilmesi
Paylı ve elbirliği mülkiyetin aynen taksim veya satış yoluyla sona erdirilmesi davaları.
→Tapu İptal ve Tescil
Hata, hile, ehliyetsizlik ve sahtecilik nedenlerine dayalı tapu iptal ve tescil davaları.
→Kat Mülkiyeti
Apartman ve sitelerde yönetim, aidat, ortak alan ve kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar.
→Kira ve Tahliye
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinden doğan tahliye, kira tespit ve depozito davaları.
→Muris Muvazaası
Mirastan mal kaçırma amacıyla yapılan görünüşte satışların iptaline yönelik tapu iptal davaları.
→Taşınmazınıza el atılması halinde ön değerlendirme
Tapu kaydınızı, varsa kadastro paftası veya ölçüm krokisini ve el atmayı gösteren fotoğrafları paylaşmanız halinde dosyanızın ön değerlendirmesi yapılır. El atmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil taleplerinden hangilerinin ve hangi sırayla ileri sürüleceği somut koşullara göre birlikte belirlenir.
1593/1. Sokak No:51 Toki J6 Blok D:2, Adalet Mah., 35530 Bayraklı/İzmir
Çalışma saatleri: Pazartesi — Cuma · 09:00 — 18:00