Önalım Davası (Şufa Davası): Şartları, Süresi ve Rayiç Bedel (2026)

---

Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, eski adıyla şufa hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara o payı alıcının yerine geçerek edinme imkanı veren yenilik doğurucu bir haktır. Yasal önalım hakkının dayanağı Türk Medeni Kanunu m. 732‘dir. Hak, payı satın alan kişiye karşı dava açılarak kullanılır ve dava kabul edilirse satılan pay, alıcı adına olan tapu kaydı iptal edilerek davacı paydaş adına tescil edilir.

Kurumun amacı, paydaşlar arasına tanımadıkları kişilerin girmesini sınırlamak ve hisseli mülkiyetin daha da parçalanmasını önlemektir. Uygulamada en sık rastlanan örnek, kardeşlerin miras yoluyla paylı malik olduğu bir tarlada ya da arsada kardeşlerden birinin payını bir yatırımcıya satmasıdır. Diğer kardeşler, şartları varsa önalım davası açarak bu payı alıcının ödediği bedelle değil, mahkemenin belirleyeceği güncel değerle kendi üzerlerine alabilir.

Önalım hakkı iki kaynaktan doğar. Yasal önalım hakkı kanundan doğar ve yalnız paylı mülkiyette paydaşlara tanınır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise taşınmaz malikiyle yapılan yazılı bir sözleşmeyle kurulur ve paydaş olmayan bir kişi lehine de tanınabilir. Bu yazının ağırlığı uygulamada çok daha sık görülen yasal önalım hakkı ve buna dayanan önalım davasıdır; sözleşmeden doğan önalım hakkı ayrıca açıklanmıştır.

Önalım Davasını Kimler Açabilir?

Önalım davasını, satışa konu payın bulunduğu taşınmazda paydaş olan kişi açabilir. Bu sıfatın yalnız dava tarihinde bulunması yetmez; Yargıtay’a göre paydaşlığın karar kesinleşinceye kadar devam etmesi gerekir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 06.12.2021 tarihli, 2021/7352 E. ve 2021/3515 K. sayılı kararında, yargılama sırasında payını davalıya devreden davacının dava tarihinde var olan önalım hakkını yitirdiği kabul edilmiştir. Aynı ilke, payın dava dışı bir üçüncü kişiye devredildiği durumda da uygulanmaktadır (Yargıtay 14. HD, 13.11.2019, 2019/2284 E., 2019/7692 K.). Bu nedenle dava sürerken davacının payına ilişkin her tasarruf, davanın sonucunu doğrudan etkiler.

Mirasçılar Önalım Hakkını Nasıl Kullanır?

Davacının önalıma dayanak yaptığı pay henüz paylaşılmamış bir tereke içindeyse, yani mirasçılar o payın elbirliği halinde malikiyse, hakkı mirasçılardan biri tek başına kendi adına kullanamaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 19.04.2022 tarihli, 2019/739 E. ve 2022/577 K. sayılı kararında, tek bir mirasçının kendi adına tescil istemiyle açtığı davanın da tereke adına açılmış sayılması gerektiğini belirtmiştir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi de 12.06.2023 tarihli, 2023/2538 E. ve 2023/3255 K. sayılı kararında, dayanılan pay elbirliği mülkiyetine konuysa tüm ortakların birlikte dava açması ya da birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerektiğini vurgulamıştır. Pratik sonuç şudur: mirasçılardan biri dava açacaksa ya diğer mirasçıların yazılı muvafakati alınmalı ya da sulh hukuk mahkemesinden terekeye temsilci atanması istenmelidir.

Önalım Hakkı Hangi Satışlarda Doğar, Hangilerinde Doğmaz?

Önalım hakkının doğması için paylı mülkiyetteki bir payın, paydaş olmayan bir kişiye satılmış olması gerekir. Bu şartın her unsuru davada ayrı ayrı denetlenir. Kanun ve yerleşik içtihat birlikte değerlendirildiğinde, önalım hakkının kullanılamadığı başlıca durumlar şunlardır:

• Payın başka bir paydaşa satılması. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 13.12.2023 tarihli, 2022/890 E. ve 2023/1223 K. sayılı kararında yasal önalım hakkının ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olacağını açıkça belirtmiştir. Alıcı, satıştan önce o taşınmazda zaten paydaşsa ona karşı önalım hakkı kullanılamaz (Yargıtay 7. HD, 18.01.2023, 2021/7855 E., 2023/267 K.).
• Satış dışındaki edinimler. Bağış, trampa, miras yoluyla intikal veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi işlemlerde önalım hakkı doğmaz. Ancak bu işlemlerin gerçekte bir satışı gizlediği iddiası ayrıca ileri sürülebilir; bu konu aşağıda ayrı bir başlıkta incelenmiştir.
• Cebri artırma ve Devlet İhale Kanunu satışları. TMK m. 733/1 uyarınca icra veya ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılan açık artırma satışlarında ve 7571 sayılı Kanun’la eklenen hükümle 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
• Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 8 uyarınca bağımsız bölümlerden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılmasında diğer kat maliklerinin önalım hakkı yoktur (Yargıtay 7. HD, 01.11.2023, 2022/4453 E., 2023/5249 K.).

Kat mülkiyetiyle ilgili kuralın iki önemli istisnası vardır. Birincisi, aynı bağımsız bölüm birden fazla kişiye paylı olarak aitse ve paydaşlardan biri bu bağımsız bölümdeki payını satarsa, KMK m. 8/2 uyarınca diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir; Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 03.04.2023 tarihli, 2023/846 E. ve 2023/1884 K. sayılı kararı bu yöndedir. İkincisi, ana yapı tamamen harap olmuşsa kat mülkiyeti sona erer ve arsa üzerindeki paylı mülkiyet devam ettiğinden önalım hakkı yeniden gündeme gelir; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 05.03.2020 tarihli, 2018/559 E. ve 2020/261 K. sayılı kararında bu sonuca ulaşmıştır.

Bağış veya Trampa Gibi Gösterilen Satışta Önalım Kullanılabilir mi?

Evet, işlemin gerçekte bir satış olduğu ispatlanırsa kullanılabilir. Tapuda bağış veya trampa olarak gösterilen bir pay devrinin, diğer paydaşların önalım hakkını engellemek amacıyla yapılmış gizli bir satış olduğu iddiası, önalım davasında ileri sürülebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 29.11.2023 tarihli, 2022/1029 E. ve 2023/1184 K. sayılı kararında, satış dışındaki pay edinimlerinde muvazaa iddiasının ileri sürülebileceğini ve işlemin tarafı olmayan paydaşların bu iddiayı her türlü delille kanıtlayabileceğini belirtmiş; gerçekte satış olan bir işlemin sırf önalım hakkını engellemek için trampa olarak gösterilmesini kanunun dolanılması olarak nitelendirmiştir. Aynı ilke Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 11.05.2022 tarihli, 2022/1934 E. ve 2022/3358 K. sayılı kararında da tekrarlanmıştır.

Bu iddianın ispatında tek bir karine genellikle yeterli görülmez. Hukuk Genel Kurulu yukarıdaki kararında değer farkını tek başına yeterli saymamış; değişime konu malların değerleri arasındaki belirgin fark, işlemin hayatın olağan akışına aykırılığı ve aynı kişinin ardından başka payları da satın alması gibi olguları birlikte değerlendirmiştir. Davacının, ödeme kayıtları, tanık beyanları ve taraflar arasındaki ilişkiye dair belgelerle bu karineleri bir araya getirmesi gerekir.

Her bağış iddiası aynı sonucu doğurmaz. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 11.03.2026 tarihli, 2026/46 E. ve 2026/1393 K. sayılı kararında, resmi işlemin bağış olduğu ve tarafların karı koca olduğu bir olayda davanın dinlenemeyeceğine karar vermiştir; karar oy çokluğuyla verilmiş ve karşı oyda muvazaanın her türlü delille ispatlanabileceği görüşü savunulmuştur. Muvazaa ters yönde de işleyebilir: tapuda satış gibi görünen bir işlemin gerçekte bedelsiz bir iade olduğunu ispatlayan alıcı, önalım davasının reddini sağlayabilir (Yargıtay HGK, 13.12.2023, 2022/890 E., 2023/1223 K.). Mirasbırakanın mal kaçırma amaçlı işlemleri ise önalım değil muris muvazaası davasının konusudur.

Önalım Davası Açma Süresi Ne Kadar?

Önalım hakkı iki ayrı hak düşürücü süreye tabidir. TMK m. 733/4 uyarınca hak, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer. Bu süreler zamanaşımı değil hak düşürücü süre olduğundan kesilmez, durmaz ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Önalım davası dava şartı arabuluculuk kapsamında sayılmadığından (6325 sayılı Kanun m. 18/B), arabuluculuk başvurusu süreyi durdurmaz; dava doğrudan mahkemede açılmalıdır.

Bir yıllık üst sınır 7571 sayılı Kanun’la getirilmiştir; önceki metinde bu süre iki yıldı. Kanun’la TMK’ya eklenen geçici madde 1’in birinci fıkrası uyarınca bu değişiklik, 25 Aralık 2025’ten önce yapılmış satışlara uygulanmaz. Dolayısıyla süre hesabında ilk soru, satışın hangi tarihte yapıldığıdır:

Durum	Sürenin başlangıcı	Süre
Satış noter aracılığıyla bildirilmiş	Bildirimin hak sahibine tebliğ edildiği tarih	Üç ay
Noter bildirimi yok, satış 25.12.2025 veya sonrasında	Tapudaki satış tarihi	Bir yıl
Noter bildirimi yok, satış 25.12.2025’ten önce	Tapudaki satış tarihi	İki yıl
Bildirim yapılmış ama satıştan itibaren üst sınır daha önce doluyor	Tapudaki satış tarihi	Hangisi önce dolarsa o (bir veya iki yıl)
Sözleşmeden doğan önalım hakkı (TBK m. 242)	Satışın bildirildiği tarih / satış tarihi	Üç ay / iki yıl

Satışı Başka Yoldan Öğrenmek Süreyi Başlatır mı?

Başlatmaz. Türk Kanunu Medenisi döneminde öğrenme esas alınırken, Türk Medeni Kanunu bildirim sistemine geçmiştir ve bu bildirim noter aracılığıyla yapılmalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 19.04.2022 tarihli, 2019/739 E. ve 2022/577 K. sayılı kararında, hak sahibinin satışı kesin olarak başka bir yoldan öğrenmiş olmasının üç aylık sürenin işlemesine yol açmayacağını açıkça belirtmiştir. Tapu kaydını görmek, alıcıyla tanışmak veya satışı aile içinde duymak bu nedenle üç aylık süreyi başlatmaz; bu durumda bir yıllık (eski satışlarda iki yıllık) üst sınır uygulanır.

Bildirimin içeriği de önemlidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 20.10.2021 tarihli, 2021/3008 E. ve 2021/2094 K. sayılı kararında, satış bedelini ve satıcıyı göstermeyen bir noter ihtarnamesinin gerekli şekil şartlarını taşımadığını ve üç aylık süreyi başlatmadığını kabul etmiştir. Alıcı açısından bunun anlamı şudur: belirsizliği üç ayla sınırlamak isteyen alıcı, satışın tarafını, payı ve bedelini açıkça gösteren bir bildirimi her paydaşa ayrı ayrı tebliğ ettirmelidir.

Önalım Davası Kime Karşı ve Hangi Mahkemede Açılır?

TMK m. 734/1 uyarınca önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Satıcı paydaş davada taraf değildir; Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 08.10.2018 tarihli, 2016/14461 E. ve 2018/6416 K. sayılı kararında, payı satan paydaşlar hakkındaki davanın pasif husumet yokluğundan reddedilmesi gerektiğini belirtmiştir. Dava açılmadan önce pay birden fazla kez el değiştirmişse, dava tapu kaydının iptalini de amaçladığından en son kayıt malikine karşı açılmalıdır (Yargıtay 14. HD, 04.05.2016, 2015/3167 E., 2016/5473 K.).

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından ise önalım davası, niteliği itibarıyla taşınmazın aynına ilişkin olduğundan HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 02.05.2017 tarihli, 2017/6045 E. ve 2017/3858 K. sayılı kararında bu sonuca ulaşmıştır. Kesin yetki kuralı tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Örneğin İzmir’in Bayraklı ilçesindeki bir taşınmaz için dava, İzmir asliye hukuk mahkemelerinde açılır.

Dava dilekçesinde, önalıma konu satışın tarihi ve yevmiye numarası, satılan payın miktarı, davacının dayandığı pay ve davanın süresinde açıldığını gösteren bilgiler açıkça yer almalıdır. Talep, alıcı adına olan tapu kaydının iptali ile payın davacı adına tescilidir; bu yönüyle önalım davası tapu iptali ve tescil davasının özel bir türüdür. Dava sırasında payın üçüncü kişilere devrini önlemek için taşınmaz kaydına ihtiyati tedbir konulması istenebilir.

Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir ve Ne Zaman Yatırılır?

7571 sayılı Kanun’dan önce önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcının ödediği harç ve masraflardan ibaretti; Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 18.11.2025 tarihli, 2025/3449 E. ve 2025/4831 K. sayılı kararı bu eski düzeni özetler. Tapuda bedelin düşük gösterilmesi yaygın olduğundan, bu sistem önalım hakkı sahibine payı gerçek değerinin çok altında edinme imkanı veriyor ve davaların önemli bir kısmı bedelde muvazaa tartışmasına dönüşüyordu.

25 Aralık 2025’ten itibaren TMK m. 734/2 şu düzeni getirmiştir: dava konusu payın rayiç bedeli hakim tarafından gecikmeksizin belirlenir; önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hakimin belirlediği yere ve verilen kesin süre içinde nakden yatırır. Bu yükümlülük süresinde yerine getirilmezse davacı adına tescile karar verilemez. Yatırılan bedel, hüküm kesinleştiğinde nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. Geçici madde 1’in ikinci fıkrası uyarınca bu kural, 25 Aralık 2025’ten önce açılmış ve derdest olan davalara da uygulanır.

Kesin sürenin sonucu ağırdır: süresinde yatırılmayan bedel, davanın reddine yol açar (eski düzende aynı yönde Yargıtay 14. HD, 03.10.2019, 2018/5673 E., 2019/6186 K.). Bununla birlikte kesin sürenin hukuken geçerli sayılması için mahkemenin yatırılacak tutarı açıkça göstermesi, yatırılacak yeri belirtmesi ve sonucunu ihtar etmesi gerekir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi yukarıda anılan 2025/3449 E. sayılı kararında, tutara yanlış kalem eklenen ve yatırılacak yeri göstermeyen bir ara kararı usulsüz sayarak hükmü bozmuştur. Kesin süre içeren ara kararların bu yönden dikkatle denetlenmesi gerekir.

Rayiç Bedel Hangi Tarihe Göre Belirlenir? 2026 Yargıtay Uygulaması

Kanun, rayiç bedelin hangi tarih itibarıyla belirleneceğini söylemez. Bu boşluğu 2026 yılında Yargıtay 7. Hukuk Dairesi doldurmuştur. Daire, 04.02.2026 tarihli, 2025/2386 E. ve 2026/575 K. sayılı kararında, değişiklikten sonra açılan davalarda dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihte derdest olan davalarda ise 25 Aralık 2025 tarihinin esas alınmasının kanunun amacına uygun olacağını belirtmiş; payın değerinin bu tarih itibarıyla keşif ve bilirkişi incelemesiyle bulunmasını, daha önce yatırılmış bedelin mahsup edilerek bakiyenin depo ettirilmesini istemiştir. Aynı yaklaşım 02.06.2026 tarihli, 2025/5945 E. ve 2026/2870 K. sayılı kararda da sürdürülmüştür.

Daire bir adım daha ileri giderek, eski düzende kendisine verilen kesin sürede bedeli yatırmadığı için davası reddedilmiş davacının da yeni hükümden yararlanacağını kabul etmiştir. 07.05.2026 tarihli, 2025/4527 E. ve 2026/2563 K. sayılı kararda, değişiklikten önce açılan davada payın rayiç değerinin 25 Aralık 2025 itibarıyla tespit edilmesi için ret hükmü bozulmuştur.

Bu kararların okunmasında iki noktaya dikkat edilmelidir. Birincisi, tarih meselesine ilişkin gerekçe oy çokluğuyla kabul edilmiştir; karşı oylarda rayiç değerin satış tarihine göre belirlenmesi gerektiği savunulmaktadır. İçtihadın henüz Hukuk Genel Kurulu düzeyinde kesinleşmediği gözetilmelidir. İkincisi, TMK m. 734/2 ile geçici madde 1/2 hakkında asliye hukuk mahkemelerinin Anayasa Mahkemesine yaptığı itiraz başvuruları, 2026 yılında esasa girilmeden, başvurunun yöntemine uygun olmadığı gerekçesiyle reddedilmiştir (örneğin AYM, 12.02.2026, E.2026/37, K.2026/30). Yani kuralın Anayasaya uygunluğu hakkında bugüne kadar esastan verilmiş bir karar yoktur. Değişikliğin ayrıntıları ve eski düzenle karşılaştırması 11. Yargı Paketi ile önalım hakkındaki değişiklikler yazımızda ayrıca ele alınmıştır.

Önalım Hakkından Feragat ve Vazgeçme Nasıl Olur?

TMK m. 733/2 iki farklı işlem öngörür. Önalım hakkından genel olarak, yani gelecekteki bütün satışlar için feragat, resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 20.10.2014 tarihli, 2014/7313 E. ve 2014/11357 K. sayılı kararında, sözlü ya da zımni feragatin mümkün olmadığını; payın satıştan önce davacılara teklif edilmiş ve onların bu teklifi kabul etmemiş olmasının da önalım hakkının kullanılmasına engel olmadığını kabul etmiştir. Aynı dairenin 26.09.2019 tarihli, 2016/7506 E. ve 2019/5972 K. sayılı kararında da yazılı bir vazgeçme belgesi sunulmadığı için önalım hakkının devam ettiği sonucuna varılmıştır.

Yazılı vazgeçme dava açıldıktan sonra da sonuç doğurur. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 02.03.2017 tarihli, 2015/8889 E. ve 2017/1587 K. sayılı kararında, tarafların yargılama sırasında birbirlerine karşı önalım hakkını kullanmayacaklarına dair yaptıkları yazılı sözleşmeyi davadan feragat niteliğinde saymıştır. Pay satmayı planlayan paydaş açısından en güvenli yol, satıştan önce diğer paydaşlardan o satışa özgü yazılı vazgeçme beyanı almaktır.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Nedir?

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, bir taşınmazın satılması halinde belirli bir kişiye öncelikle satın alma imkanı tanıyan sözleşmeyle kurulur ve paydaş olmayan bir kişi lehine de tanınabilir. TBK m. 237/3 uyarınca önalım sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. TBK m. 238 hakkın en çok on yıllık süre için kararlaştırılabileceğini ve tapu siciline şerh edilebileceğini düzenler. TMK m. 735 uyarınca tapu kütüğüne şerh verilen hak, şerhte belirtilen sürede ve koşullara göre her malike karşı kullanılabilir; şerhin etkisi her durumda şerh tarihinden itibaren on yıl geçmekle sona erer.

Sözleşmeden doğan önalım hakkının yasal önalımdan önemli farkları vardır. Hak, satışın yanı sıra ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemlerde de kullanılabilir; buna karşılık mirasın paylaşımında bir mirasçıya özgüleme, cebri artırma ve kamu hizmeti amacıyla edinme hallerinde kullanılamaz (TBK m. 240). Aksi kararlaştırılmamışsa hak sahibi taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı koşullarla kazanır (TBK m. 241/3). Dava, hak şerh edilmiş ve mülkiyet alıcı adına tescil edilmişse alıcıya, aksi halde satıcıya karşı; satışın bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren iki yıl içinde açılmalıdır (TBK m. 242). 7571 sayılı Kanun TBK m. 242’yi değiştirmediğinden, bu iki yıllık süre ile TMK m. 735/3’ün yasal önalıma yaptığı atıf arasındaki ilişki uygulamada ayrıca değerlendirilmelidir.

Önalım Davası Kabul Edilirse Ne Olur?

Dava kabul edilirse, alıcı adına kayıtlı pay iptal edilerek davacı paydaş adına tescil edilir ve hüküm kesinleştiğinde tapu müdürlüğü tescili bu karara göre yapar. Davacının yatırdığı rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri, kesinleşmeyle birlikte nemalarıyla alıcıya ödenir. Böylece alıcı, payı tapuda düşük bedel göstererek almış olsa bile güncel değeri tahsil eder; davacı ise payı piyasa değerine yakın bir bedelle edinir. Davanın reddi halinde yatırılan paranın kime ve hangi esasla iade edileceği, kanunun “ilgilisine” ifadesi çerçevesinde dosyanın sonucuna göre belirlenir.

Önalım davası, hisseli taşınmazdaki ortaklığı sona erdirmenin tek yolu değildir. Paydaşlar arasında uyum kalmamışsa, satılan payın önalımla geri alınması yerine taşınmazın bütünüyle ortaklığın giderilmesi davası yoluyla paylaştırılması veya satılması daha uygun olabilir. Miras kaynaklı ortaklıklarda satışta mirasçılara tanınan öncelik için ortaklığın giderilmesinde mirasçılara öncelik yazımıza bakılabilir.

Önalım Davasında Sık Yapılan Hatalar

Önalım davaları, esastan çok usul ve süre hatalarıyla kaybedilir. Dosyalarda en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

1. Süreyi öğrenme tarihinden saymak. Üç aylık süre noter bildiriminin tebliğiyle başlar; bildirim yoksa bir yıllık (eski satışlarda iki yıllık) üst sınır dolmadan dava açılabilir. Tersine, üst sınır bildirime bakılmaksızın satış tarihinden işler.
2. Finansmanı hazırlamadan dava açmak. Yeni düzende yatırılacak tutar tapudaki bedel değil güncel rayiç bedeldir ve kesin süre kaçırılırsa tescil kararı verilemez. Dava açmadan önce taşınmazın yaklaşık piyasa değeri araştırılmalıdır.
3. Davayı yanlış kişiye yöneltmek. Dava satıcıya değil alıcıya, pay el değiştirmişse son kayıt malikine karşı açılır.
4. Yargılama sırasında payı devretmek. Davacının paydaşlığı karar kesinleşinceye kadar devam etmelidir; payını satan davacı aktif husumetini kaybeder.
5. Mirasçı olarak tek başına dava açmak. Dayanılan pay elbirliği halindeyse diğer mirasçıların muvafakati veya tereke temsilcisi gerekir.
6. Kat mülkiyetli binada bağımsız bölüm satışına dava açmak. KMK m. 8/1 uyarınca bu satışlarda önalım yoktur; istisna yalnız aynı bağımsız bölümün paydaşları arasındaki satışlardır.
7. Sözlü vazgeçmeye güvenmek. Alıcı veya satıcı açısından, belirli satış için vazgeçme yalnız yazılı yapılırsa geçerlidir.

Hisseli Taşınmazdan Pay Alan veya Satan Kişi Nelere Dikkat Etmeli?

Pay satın alan kişi, satıştan sonra diğer paydaşlara satışın tarafını, payı ve bedelini gösteren bir bildirimi noter aracılığıyla tebliğ ettirerek önalım riskini üç ayla sınırlayabilir. Bildirim yapılmazsa risk, yeni satışlarda bir yıl boyunca devam eder. Yeni düzenin alıcı lehine sonucu, dava açılsa bile payın güncel değerinin nemasıyla birlikte alıcıya ödenecek olmasıdır.

Payını satacak paydaş açısından ise en sağlıklı yol, satıştan önce diğer paydaşlarla görüşmek ve mümkünse o satışa özgü yazılı vazgeçme beyanları almaktır. Payın başka bir paydaşa satılması halinde önalım hakkı zaten doğmaz. Taşınmazın kat mülkiyetine geçip geçmediği, tapu kaydındaki şerhler ve sözleşmeden doğan önalım hakkı bulunup bulunmadığı da satıştan önce kontrol edilmelidir. Paylı mülkiyetteki taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda büromuzun çalışma kapsamı İzmir ön alım (şufa) hakkı avukatı sayfasında ve genel olarak İzmir gayrimenkul avukatı sayfasında yer almaktadır.

Sık Sorulan Sorular

Dayanaklar ve Kaynakça

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 732-735 ve geçici m. 1; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237-242; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 8; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B; 7571 sayılı Kanun m. 35-37 (RG 25.12.2025, 33118).

Yargı kararları:

• Yargıtay HGK, 13.12.2023, 2022/890 E., 2023/1223 K. (paydaşa satış; ters yönlü muvazaa)
• Yargıtay HGK, 29.11.2023, 2022/1029 E., 2023/1184 K. (trampa görünümlü satış)
• Yargıtay HGK, 19.04.2022, 2019/739 E., 2022/577 K. (noter bildirimi; mirasçının açtığı dava)
• Yargıtay HGK, 05.03.2020, 2018/559 E., 2020/261 K. (harap yapı, kat mülkiyetinin sona ermesi)
• Yargıtay 7. HD, 02.06.2026, 2025/5945 E., 2026/2870 K. (rayiç bedel tarihi)
• Yargıtay 7. HD, 07.05.2026, 2025/4527 E., 2026/2563 K. (eski düzende reddedilen davaya yeni hükmün uygulanması)
• Yargıtay 7. HD, 11.03.2026, 2026/46 E., 2026/1393 K. (eşler arası bağış)
• Yargıtay 7. HD, 04.02.2026, 2025/2386 E., 2026/575 K. (rayiç bedel tarihi, derdest davalar)
• Yargıtay 7. HD, 18.11.2025, 2025/3449 E., 2025/4831 K. (eski bedel düzeni; kesin sürenin geçerlilik şartları)
• Yargıtay 7. HD, 01.11.2023, 2022/4453 E., 2023/5249 K. (kat irtifakı, KMK m. 8)
• Yargıtay 7. HD, 12.06.2023, 2023/2538 E., 2023/3255 K. (elbirliği payına dayanan dava)
• Yargıtay 7. HD, 03.04.2023, 2023/846 E., 2023/1884 K. (bağımsız bölüm paydaşları arasında önalım)
• Yargıtay 7. HD, 18.01.2023, 2021/7855 E., 2023/267 K. (alıcının önceden paydaş olması)
• Yargıtay 7. HD, 11.05.2022, 2022/1934 E., 2022/3358 K. (satış dışı edinimlerde muvazaa)
• Yargıtay 7. HD, 06.12.2021, 2021/7352 E., 2021/3515 K. (paydaşlığın kesinleşmeye kadar sürmesi)
• Yargıtay 7. HD, 20.10.2021, 2021/3008 E., 2021/2094 K. (eksik içerikli noter bildirimi)
• Yargıtay 14. HD, 13.11.2019, 2019/2284 E., 2019/7692 K. (davacının payını devretmesi)
• Yargıtay 14. HD, 03.10.2019, 2018/5673 E., 2019/6186 K. (bedelin kesin sürede yatırılmaması)
• Yargıtay 14. HD, 26.09.2019, 2016/7506 E., 2019/5972 K. (feragatin şekli)
• Yargıtay 14. HD, 08.10.2018, 2016/14461 E., 2018/6416 K. (satıcının pasif husumeti)
• Yargıtay 14. HD, 02.03.2017, 2015/8889 E., 2017/1587 K. (dava sırasında yazılı vazgeçme)
• Yargıtay 14. HD, 04.05.2016, 2015/3167 E., 2016/5473 K. (son kayıt malikine karşı dava)
• Yargıtay 14. HD, 20.10.2014, 2014/7313 E., 2014/11357 K. (sözlü vazgeçmenin geçersizliği)
• Yargıtay 20. HD, 02.05.2017, 2017/6045 E., 2017/3858 K. (HMK m. 12 kesin yetki)
• Anayasa Mahkemesi, 12.02.2026, E.2026/37, K.2026/30 (itiraz başvurusunun yöntemine uygun olmadığından reddi)

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıkta sonuç; satış tarihine, tapu kaydına ve dosyanın kendi olgularına göre değişebilir.