11. Yargı Paketi Kapsamında Önalım Hakkına İlişkin Düzenlemeler

Kamuoyunda 11. Yargı Paketi olarak bilinen 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 24 Aralık 2025 tarihinde TBMM Genel Kurulunda kabul edilmiş ve 25 Aralık 2025 tarihli, 33118 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Ağırlıklı olarak ceza ve infaz hukukuna ilişkin hükümler içeren paket, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) yasal önalım hakkını düzenleyen 733 ve 734. maddelerinde de köklü değişiklikler yapmıştır.

Bu yazıda 11. Yargı Paketi önalım hakkı düzenlemelerinin hisseli taşınmaz sahipleri, paydaşlar ve taşınmaz yatırımcıları için ne anlama geldiği; önalım davası açma süresi, önalım bedelinin depo edilmesi ve devam eden davalara etkisi başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat esas alınarak açıklanmaktadır. Önemle belirtelim: Aşağıda anlatılan hükümler teklif aşamasında kalmış öneriler değil, kanunlaşmış ve halen yürürlükte olan düzenlemelerdir.

Paydaşınızın payını satması üzerine önalım davası açmayı düşünüyorsanız ya da size karşı böyle bir dava açıldıysa, İzmir’deki dosyalarda sürecin nasıl yürüdüğünü İzmir önalım (şufa) hakkı avukatı sayfamızda anlattık.

Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Önalım hakkı — eski adıyla şufa hakkı — paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma imkanı tanıyan yenilik doğuran bir haktır. Yasal önalım hakkının dayanağı TMK m. 732’dir ve hüküm, payın tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satılması halinde devreye girer.

Kurumun amacı, paydaşlar arasına yabancı kişilerin girmesini sınırlamak ve hisseli mülkiyet yapısının daha da parçalanmasını önlemektir. Örneğin üç kardeşin paylı malik olduğu bir arsada kardeşlerden biri payını tanımadıkları bir yatırımcıya sattığında, diğer kardeşler önalım hakkını kullanarak bu payı, kanunda öngörülen usul ve bedelle kendi üzerlerine alabilir.

Önalım hakkı kendiliğinden sonuç doğurmaz; TMK m. 734 uyarınca yalnızca alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı ise TMK m. 735’te ayrıca düzenlenmiştir; bu maddenin metni değişmemekle birlikte, yasal önalımın kullanılmasına ilişkin hükümlere yaptığı atıf nedeniyle aşağıda açıklanan yeni dava usulü sözleşmesel önalım bakımından da önem taşır. Önalım davasının kimler tarafından ve kime karşı açılacağı, süre hesabı, rayiç bedelin hangi tarihe göre belirlendiği ve 2026 Yargıtay uygulaması önalım davası rehberimizde ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

11. Yargı Paketi Önalım Hakkı Bakımından Ne Değiştiriyor?

Önalım hakkına ilişkin maddeler kanun teklifinin ilk metninde yer almıyordu; TBMM Genel Kurulu görüşmeleri sırasında verilen önergelerle metne eklendi ve pakete son aşamada dahil oldu. 11. Yargı Paketi şufa hakkı bakımından getirdiği yenilikler üç eksende toplanabilir.

Birincisi, önalım hakkının kullanılamayacağı haller genişletildi. TMK m. 733/1’in yeni metnine göre, cebri artırmayla satışların yanı sıra 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda da önalım hakkı kullanılamayacaktır. Böylece kamu kurumlarının ihale yoluyla yaptığı taşınmaz satışları, sonradan açılacak şufa davalarının yaratacağı belirsizlikten çıkarılmıştır.

İkincisi, hak düşürücü sürenin üst sınırı kısaltıldı. Önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde; bildirim yapılmamışsa her halde satış tarihinden itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır. Değişiklikten önce bu azami süre iki yıldı.

Üçüncüsü ve uygulama bakımından en köklüsü, önalım davasında bedel rejimi değişti. TMK m. 734/2’nin yeni metnine göre dava konusu payın rayiç bedeli hakim tarafından gecikmeksizin belirlenir; önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hakimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür.

Bunlara ek olarak, değişikliklerin zaman bakımından uygulanmasını gösteren bir geçiş hükmü kabul edilmiştir. Bu hüküm, eski satışlar ile devam eden davalar arasında önemli bir ayrım yaptığından aşağıda ayrı bir başlık altında incelenmektedir.

Eski Düzenleme ile Yeni Düzenleme Arasındaki Farklar

25 Aralık 2025 öncesi ve sonrası rejim arasındaki temel farklar şu şekilde özetlenebilir:

Konu	Eski düzenleme	Yeni düzenleme (7571 sayılı Kanun sonrası)
Bildirimden itibaren dava süresi	Üç ay	Üç ay (değişmedi)
Azami (mutlak) süre	Satıştan itibaren iki yıl	Satıştan itibaren bir yıl
Önalımın kullanılamayacağı satışlar	Cebri artırmayla satışlar	Cebri artırmayla satışlar ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar
Davada esas alınan bedel	Tapuda gösterilen satış bedeli (bedelde muvazaa tartışmalarına açık)	Hakim tarafından belirlenen rayiç bedel (yeni davalarda dava tarihine, derdest davalarda 25.12.2025’e göre)
Bedelin yatırılması	Tescil kararından önce, hakimin belirlediği süre içinde	Hakimin verdiği kesin süre içinde, nemalandırılmak üzere nakden; yatırılmazsa tescile karar verilemez
Yatırılan paranın akıbeti	Nemalandırmaya ilişkin açık hüküm yoktu	Bedel, hükmün kesinleşmesiyle nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir
Devam eden davalara etki	—	Rayiç bedel ve depo kuralı derdest davalara da uygulanır; süre ve istisna değişiklikleri eski satışlara uygulanmaz

Önalım Hakkının Kullanılma Şartları

Önalım hakkı nasıl kullanılır sorusunun cevabı, yeni dönemde de aynı temel şartlara dayanmaktadır. Öncelikle taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet bulunmalı ve paydaşlardan biri payını bir üçüncü kişiye satmış olmalıdır. Payın diğer bir paydaşa satılması halinde önalım hakkı doğmaz; bu husus Yargıtay’ın yerleşik içtihadıyla da istikrar kazanmıştır.

İkinci olarak, hak sahibinin önalım hakkından feragat etmemiş olması gerekir. TMK m. 733/2 uyarınca önalım hakkından genel olarak feragat resmi şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilir; belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Üçüncü olarak hak, süresi içinde ve alıcıya karşı açılacak dava ile kullanılmalıdır. Nihayet yeni sistemde, hakimin belirleyeceği rayiç bedelin kesin süre içinde nakden yatırılması, davanın tescille sonuçlanabilmesinin fiili ön şartı haline gelmiştir. Bu nedenle 2026 itibarıyla şufa davası açmayı düşünen paydaşların, dava öncesinde ciddi bir finansman planlaması yapması gerekir.

Önalım Davası Açma Süreleri Değişti mi?

Kısmen evet. Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren işleyen üç aylık süre aynen korunmuştur. Değişen, bildirimin hiç yapılmadığı hallerde devreye giren mutlak süredir: Önalım davası açma süresi bakımından üst sınır, satış tarihinden itibaren iki yıldan bir yıla indirilmiştir.

Bu sürelerin ikisi de hak düşürücü niteliktedir; sürenin geçmesiyle hak kendiliğinden sona erer ve mahkemece resen gözetilir. Önemli bir ayrıntı olarak, bir yıllık yeni azami süre yalnızca değişikliğin yürürlüğe girdiği 25 Aralık 2025 tarihinden sonra yapılan satışlar için geçerlidir; bu tarihten önce yapılmış satışlarda iki yıllık eski süre uygulanmaya devam eder.

Önalım Bedelinin Depo Edilmesine İlişkin Yeni Düzenleme

Önalım bedelinin depo edilmesi konusundaki değişiklik, paketin uygulamayı en fazla etkileyecek hükmüdür. Yeni TMK m. 734/2’ye göre süreç şöyle işler: Dava açıldığında hakim, dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler. Bu belirleme keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapılır. Ardından davacıya, rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nakden yatırması için kesin süre verilir.

Rayiç bedel hangi tarihe göre belirlenir?

Kanun rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceğini söylemiyordu. Bu boşluğu Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2026’da doldurdu. Daire, Anayasa’nın 35. maddesindeki mülkiyet hakkından hareketle, önalım hakkı sahibini amacı dışında zenginleştirecek, alıcıyı ise fakirleştirecek yorumlardan kaçınılması gerektiğini belirterek şu sonuca vardı:

Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMK’nın 734/2. maddesinde bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır.

Yargıtay 7. HD, E.2025/5591, K.2026/1500, 23.03.2026

Pratik sonuç şudur: 25 Aralık 2025’ten sonra açılan bir davada keşif ne zaman yapılırsa yapılsın, değer dava tarihine göre biçilir; yargılama sırasında taşınmazın değerindeki artış davacıya yüklenmez. Derdest davalarda ise değer 25 Aralık 2025’e göre belirlenir. Aynı kararda, daha önce depo edilip nemalandırılmış tutarın bu değerden mahsup edileceği ve yalnızca farkın aynı hesaba yatırılacağı da belirtilmiştir. Daire bu gerekçeyi 2026 boyunca verdiği çok sayıda kararda tekrarlamaktadır. Ancak bu kararların bir kısmı oy çokluğuyla verilmiş, karşı oylarda değerin satış tarihine göre belirlenmesi gerektiği savunulmuştur; konu henüz Hukuk Genel Kurulu düzeyinde kesinleşmiş değildir. Kararların ayrıntılı listesi için önalım davası rehberimize bakabilirsiniz.

Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse, önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Başka bir deyişle, bedeli süresinde yatıramayan davacının davadan olumlu sonuç alması mümkün değildir. Kesin sürenin kaçırılmasının telafisi bulunmadığından, dava açılmadan önce bedelin hazır edilmesi büyük önem taşır.

Düzenlemenin diğer yeniliği nemalandırma mekanizmasıdır. Yatırılan para, yargılama boyunca nemalandırılmak üzere hakimin belirlediği yere yatırılır ve hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. Böylece uzun süren yargılamalarda paranın enflasyon karşısında erimesi sorununa çözüm getirilmiş, davacı ile davalı alıcı arasındaki menfaat dengesi gözetilmiştir. Davanın kabulü halinde bedelin nemasıyla birlikte alıcıya ödeneceği açıktır; yatırılan paranın farklı ihtimallerdeki akıbetine ilişkin ayrıntılar ise uygulama ve yargı kararlarıyla netleşecektir.

Noter Bildiriminin Önemi

Noter bildirimi ve şufa hakkı ilişkisini düzenleyen TMK m. 733/3 değişmemiştir: Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Üç aylık dava süresi ancak bu bildirimle işlemeye başlar. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında bildirimin bizzat noter kanalıyla yapılması aranmakta; paydaşın satışı başka bir yolla fiilen öğrenmiş olması, kural olarak üç aylık süreyi başlatmamaktadır.

Yeni dönemde noter bildiriminin stratejik önemi artmıştır. Bildirim yapan alıcı, önalım riskine ilişkin belirsizliği üç ayla sınırlar; bildirim yapılmazsa bu belirsizlik, yeni satışlarda en fazla bir yıl sürer. Azami sürenin bir yıla inmesi alıcılar lehine bir iyileştirme olsa da, kesin hukuki güvenlik için en etkili araç bildirimin usulüne uygun şekilde yapılmasıdır.

Bedelde Muvazaa İddiası İleri Sürülebilir mi?

Eski sistemde önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeline göre belirlendiğinden, bedelde muvazaa iddiaları şufa davalarının en çekişmeli konusuydu. Tapu harcını azaltmak amacıyla satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi, önalım hakkı sahibinin payı gerçek değerinin çok altında edinmesine yol açabiliyor; buna karşı alıcının gerçek bedelin daha yüksek olduğu yönündeki savunması, kendi katıldığı muvazaaya dayanamayacağı gerekçesiyle Yargıtay uygulamasında kural olarak dinlenmiyordu.

Yeni düzenleme bu tartışmanın zeminini büyük ölçüde ortadan kaldırmıştır. Depo edilecek tutar artık tapudaki bedel değil, hakimin belirleyeceği rayiç bedel olduğundan, tapuda gösterilen rakamın önalım davasındaki belirleyiciliği ve buna bağlı muvazaa tartışmalarının pratik önemi ciddi biçimde azalmıştır. Uyuşmazlığın ağırlık merkezinin, bundan böyle rayiç bedel tespitine ve bilirkişi raporlarına yönelik itirazlara kayması beklenmektedir.

Bununla birlikte iki noktanın altı çizilmelidir. İlk olarak, eski hükümlere tabi kalan uyuşmazlıklarda — özellikle 25 Aralık 2025 öncesi satışlara ilişkin süre ve kapsam tartışmalarında — muvazaa iddiaları güncelliğini koruyabilir. İkinci olarak, rayiç bedel esasının sözleşme koşullarıyla aynı şartlarda alım ilkesinden ayrılan yapısı ve bunun mülkiyet hakkı dengesine etkisi doktrinde tartışmaya açıktır; bu yönler yargı kararlarıyla şekillenecektir.

Düzenleme Devam Eden Davalara Uygulanacak mı?

7571 sayılı Kanun’la kabul edilen geçiş hükmü, zaman bakımından uygulama sorununu iki yönlü çözmüştür ve bu ayrım kritik önemdedir.

TMK m. 733’te yapılan değişiklikler — yani bir yıllık yeni azami süre ile Devlet İhale Kanunu satışlarına ilişkin istisna — yürürlük tarihinden önce yapılmış satışlara uygulanmaz; bu satışlar bakımından değişiklik öncesi hükümler geçerlidir. Dolayısıyla 25 Aralık 2025’ten önce gerçekleşen bir pay satışında önalım hakkı, eski rejime göre iki yıllık süreye tabidir.

Buna karşılık TMK m. 734’teki rayiç bedel tespiti ve nakden depo kuralı, yürürlük tarihinden önce açılmış ve halen görülmekte olan davalara da uygulanır. Bu, derdest şufa davalarındaki davacıların, davayı tapudaki satış bedeline göre planlamış olsalar bile, payın 25 Aralık 2025 tarihindeki rayiç bedelini kesin süre içinde yatırmak zorunda kalabilecekleri anlamına gelir. Bedelin yatırılamaması halinde tescile karar verilemeyeceğinden, devam eden davaların tarafları için bu hüküm beklenmedik ve ağır bir mali yük doğurabilir.

Usul kurallarının derhal uygulanması ilkesiyle açıklanabilecek bu tercih, dava açıldığı tarihteki koşullara güvenen davacılar yönünden hak arama özgürlüğü ve ölçülülük tartışmalarına da açıktır. Bu hükmün anayasal denetimden geçip geçmeyeceği ve mahkemelerin kesin süre uygulamasını nasıl şekillendireceği, önümüzdeki dönemde yargı kararlarıyla belirginleşecektir. Yargıtay ise değerleme tarihini 25 Aralık 2025’e sabitleyerek ve önceden yatırılmış tutarın mahsubunu kabul ederek, derdest davalardaki yükü bir ölçüde dengelemiştir (Yargıtay 7. HD, E.2025/5591, K.2026/1500, 23.03.2026).

Cebri Artırma ve Tarım Arazileri Bakımından Özel Durumlar

Cebri artırmayla — örneğin icra takibi veya ortaklığın giderilmesi sonucunda açık artırmayla — yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılamaması kuralı eskiden beri mevcuttu; 11. Yargı Paketi bu kurala Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışları eklemiştir.

Tarım arazileri yönünden ise pakette özel bir düzenleme yer almamaktadır. Paylı mülkiyete konu tarım arazilerinde TMK’nın genel önalım hükümleri — dolayısıyla yukarıda açıklanan yeni süre ve bedel rejimi — geçerlidir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/İ maddesinde düzenlenen ve sınırdaş tarım arazisi maliklerine tanınan önalım hakkı 2020 yılında 7255 sayılı Kanun’la kaldırılmış olup bugün yürürlükte değildir; aynı maddede korunmuş bulunan aile malları ortaklığına ilişkin önalım hakkı ise kullanım usulü bakımından Türk Medeni Kanunu’na atıf yaptığından, yeni rejimden dolaylı olarak etkilenir.

Pay Satan ve Pay Satın Alan Kişiler Nelere Dikkat Etmeli?

Payını satmayı planlayan paydaş açısından en sağlıklı yol, satış sürecini önalım riskini baştan yönetecek şekilde kurgulamaktır. Satıştan önce diğer paydaşlarla görüşülmesi ve mümkünse belirli satışa ilişkin yazılı vazgeçme beyanlarının alınması, ileride açılabilecek davaları önleyebilir. Payın bir başka paydaşa satılması halinde ise önalım hakkı zaten doğmaz.

Hisseli taşınmazdan pay satın alan üçüncü kişiler bakımından dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar şunlardır:

• Satın alınan pay, yeni satışlarda bir yıl boyunca önalım davası riski taşır; bu risk ancak diğer paydaşlara usulüne uygun noter bildirimi yapılarak üç aya indirilebilir.
• Dava açılması halinde ödenecek karşılık, tapudaki bedel değil mahkemece belirlenecek rayiç bedel olacağından, payın piyasa değerinin altında kaybedilmesi riski büyük ölçüde ortadan kalkmıştır; ayrıca yatırılan bedel alıcıya nemasıyla birlikte ödenir.
• Cebri artırma veya Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarla edinilen paylarda, yeni satışlar bakımından önalım hakkı kullanılamaz.
• 25 Aralık 2025 öncesinde yapılmış alımlar eski rejime tabi olduğundan, bu tarihten önceki satışlarda iki yıllık süre riski devam eder.

Önalım Hakkı Sahipleri Ne Yapmalı?

Önalım hakkını kullanmayı düşünen paydaşların öncelikle süreleri titizlikle takip etmesi gerekir; noter bildirimi tebliğ alındığı anda üç aylık hak düşürücü süre işlemeye başlar. Bildirim yapılmamış olsa dahi, yeni satışlarda satış tarihinden itibaren bir yıllık mutlak sınır geçerlidir.

İkinci ve yeni dönemin en belirleyici hazırlığı finansmandır. Dava sırasında hakimin belirleyeceği rayiç bedelin kesin süre içinde nakden yatırılması gerektiğinden, payın dava tarihindeki piyasa değerine yakın bir tutarın dava öncesinde hazır edilmesi, hak kaybını önlemenin en güvenli yoludur. Halen derdest bir önalım davasının davacısı olanların da, yeni depo kuralının kendi dosyalarına uygulanacağını bilerek mali hazırlıklarını gözden geçirmesi yerinde olur. Ayrıca satıcı veya alıcı tarafından sunulacak feragat ya da vazgeçme belgelerinin imzalanmasından önce hukuki sonuçlarının değerlendirilmesi önem taşır. Her somut olayın kendi koşulları içinde farklı sonuçlar doğurabileceği unutulmamalı; süreç, alanında deneyimli bir avukatla birlikte yürütülmelidir.

Önalım davası taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır ve bu yetki kesindir (HMK m.12). Taşınmaz İzmir’deyse Bayraklı, Bornova, Buca, Konak, Karabağlar ve İzmir Adliyesine bağlı diğer ilçeler için İzmir Adliyesinin asliye hukuk mahkemeleri (01.09.2026 itibarıyla Konak’taki Halkapınar Ek Hizmet Binası), Karşıyaka ve Çiğli için Karşıyaka Adliyesi (Çiğli Ek-2 Hizmet Binası) yetkilidir; tüm eşleşmeler İzmir adliyeleri sayfamızda yer alıyor.

Sıkça Sorulan Sorular

Sonuç ve Hukuki Değerlendirme

11. Yargı Paketi, önalım hakkını kaldırmamakla birlikte kurumun işleyişini önemli ölçüde yeniden tasarlamıştır. Azami sürenin bir yıla inmesi ve kamu ihalesi satışlarının kapsam dışına çıkarılması tapu güvenliğini ve işlem istikrarını güçlendirirken; rayiç bedel ve nakden depo esası, önalım hakkının düşük tapu bedelleri üzerinden bir kazanç aracına dönüştürülmesinin önüne geçmeyi amaçlamaktadır. Öte yandan aynı düzenleme, önalım hakkının kullanımını mali açıdan belirgin biçimde zorlaştırmakta ve özellikle derdest davalara derhal uygulanması yönüyle tartışmaya açık sonuçlar doğurmaktadır.

Rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği sorusu Yargıtay tarafından cevaplanmış olsa da yeni rejimin diğer sınırları — kesin süre uygulaması, yatırılan bedelin farklı ihtimallerdeki akıbeti ve geçiş hükmünün anayasal denetimi — önümüzdeki dönemde Yargıtay içtihatları ve muhtemel Anayasa Mahkemesi kararlarıyla şekillenecektir. Gerek pay satmayı veya satın almayı planlayanların gerekse önalım hakkını kullanmak isteyen ya da halihazırda bir şufa davasının tarafı olan kişilerin, somut durumlarını güncel mevzuat ve içtihat ışığında değerlendirmeleri hak kaybının önlenmesi bakımından büyük önem taşımaktadır.

Önalım hakkına ilişkin davalarda hizmet kapsamımız için İzmir önalım (şufa) avukatı sayfamıza; tapu iptali, ortaklığın giderilmesi ve kira uyuşmazlıklarını da kapsayan çalışma alanımız için İzmir gayrimenkul avukatı sayfamıza göz atabilirsiniz.