11. Yargı Paketi Kapsamında Önalım Hakkına İlişkin Düzenlemeler

Kısaca

7571 sayılı Kanun (11. Yargı Paketi), 25 Aralık 2025’te yürürlüğe girerek TMK’nın yasal önalım hakkını düzenleyen 733 ve 734. maddelerinde köklü değişiklikler yapmıştır. Bu yazı, değişikliklerin hisseli taşınmaz sahipleri ve pay satın alacaklar bakımından sonuçlarını ele alır.

Kamuoyunda 11. Yargı Paketi olarak bilinen 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 24 Aralık 2025 tarihinde TBMM Genel Kurulunda kabul edilmiş ve 25 Aralık 2025 tarihli, 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Ağırlıklı olarak ceza ve infaz hukukuna ilişkin hükümler içeren paket, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) yasal önalım hakkını düzenleyen 733 ve 734. maddelerinde de köklü değişiklikler yapmıştır.

Bu yazıda 11. Yargı Paketi önalım hakkı düzenlemelerinin hisseli taşınmaz sahipleri, paydaşlar ve taşınmaz yatırımcıları için ne anlama geldiği; önalım davası açma süresi, önalım bedelinin depo edilmesi ve devam eden davalara etkisi başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat esas alınarak açıklanmaktadır. Önemle belirtelim: Aşağıda anlatılan hükümler teklif aşamasında kalmış öneriler değil, kanunlaşmış ve hâlen yürürlükte olan düzenlemelerdir.

Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Önalım hakkı — eski adıyla şufa hakkı — paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma imkânı tanıyan yenilik doğuran bir haktır. Yasal önalım hakkının dayanağı TMK m. 732’dir ve hüküm, payın tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satılması hâlinde devreye girer.

Kurumun amacı, paydaşlar arasına yabancı kişilerin girmesini sınırlamak ve hisseli mülkiyet yapısının daha da parçalanmasını önlemektir. Örneğin üç kardeşin paylı malik olduğu bir arsada kardeşlerden biri payını tanımadıkları bir yatırımcıya sattığında, diğer kardeşler önalım hakkını kullanarak bu payı, kanunda öngörülen usul ve bedelle kendi üzerlerine alabilir.

Önalım hakkı kendiliğinden sonuç doğurmaz; TMK m. 734 uyarınca yalnızca alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı ise TMK m. 735’te ayrıca düzenlenmiştir; bu maddenin metni değişmemekle birlikte, yasal önalımın kullanılmasına ilişkin hükümlere yaptığı atıf nedeniyle aşağıda açıklanan yeni dava usulü sözleşmesel önalım bakımından da önem taşır.

11. Yargı Paketi Önalım Hakkı Bakımından Ne Değiştiriyor?

Önalım hakkına ilişkin maddeler kanun teklifinin ilk metninde yer almıyordu; TBMM Genel Kurulu görüşmeleri sırasında verilen önergelerle metne eklendi ve pakete son aşamada dâhil oldu. 11. Yargı Paketi şufa hakkı bakımından getirdiği yenilikler üç eksende toplanabilir.

Birincisi, önalım hakkının kullanılamayacağı hâller genişletildi. TMK m. 733/1’in yeni metnine göre, cebrî artırmayla satışların yanı sıra 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda da önalım hakkı kullanılamayacaktır. Böylece kamu kurumlarının ihale yoluyla yaptığı taşınmaz satışları, sonradan açılacak şufa davalarının yaratacağı belirsizlikten çıkarılmıştır.

İkincisi, hak düşürücü sürenin üst sınırı kısaltıldı. Önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay içinde; bildirim yapılmamışsa her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır. Değişiklikten önce bu azami süre iki yıldı.

Üçüncüsü ve uygulama bakımından en köklüsü, önalım davasında bedel rejimi değişti. TMK m. 734/2’nin yeni metnine göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir; önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür.

Bunlara ek olarak, değişikliklerin zaman bakımından uygulanmasını gösteren bir geçiş hükmü kabul edilmiştir. Bu hüküm, eski satışlar ile devam eden davalar arasında önemli bir ayrım yaptığından aşağıda ayrı bir başlık altında incelenmektedir.

Eski Düzenleme ile Yeni Düzenleme Arasındaki Farklar

25 Aralık 2025 öncesi ve sonrası rejim arasındaki temel farklar şu şekilde özetlenebilir:

Önalım Hakkının Kullanılma Şartları

Önalım hakkı nasıl kullanılır sorusunun cevabı, yeni dönemde de aynı temel şartlara dayanmaktadır. Öncelikle taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet bulunmalı ve paydaşlardan biri payını bir üçüncü kişiye satmış olmalıdır. Payın diğer bir paydaşa satılması hâlinde önalım hakkı doğmaz; bu husus Yargıtay’ın yerleşik içtihadıyla da istikrar kazanmıştır.

İkinci olarak, hak sahibinin önalım hakkından feragat etmemiş olması gerekir. TMK m. 733/2 uyarınca önalım hakkından genel olarak feragat resmî şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilir; belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Üçüncü olarak hak, süresi içinde ve alıcıya karşı açılacak dava ile kullanılmalıdır. Nihayet yeni sistemde, hâkimin belirleyeceği rayiç bedelin kesin süre içinde nakden yatırılması, davanın tescille sonuçlanabilmesinin fiilî ön şartı hâline gelmiştir. Bu nedenle 2026 itibarıyla şufa davası açmayı düşünen paydaşların, dava öncesinde ciddi bir finansman planlaması yapması gerekir.

Önalım Davası Açma Süreleri Değişti mi?

Kısmen evet. Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren işleyen üç aylık süre aynen korunmuştur. Değişen, bildirimin hiç yapılmadığı hâllerde devreye giren mutlak süredir: Önalım davası açma süresi bakımından üst sınır, satış tarihinden itibaren iki yıldan bir yıla indirilmiştir.

Bu sürelerin ikisi de hak düşürücü niteliktedir; sürenin geçmesiyle hak kendiliğinden sona erer ve mahkemece resen gözetilir. Önemli bir ayrıntı olarak, bir yıllık yeni azami süre yalnızca değişikliğin yürürlüğe girdiği 25 Aralık 2025 tarihinden sonra yapılan satışlar için geçerlidir; bu tarihten önce yapılmış satışlarda iki yıllık eski süre uygulanmaya devam eder.

Önalım Bedelinin Depo Edilmesine İlişkin Yeni Düzenleme

Önalım bedelinin depo edilmesi konusundaki değişiklik, paketin uygulamayı en fazla etkileyecek hükmüdür. Yeni TMK m. 734/2’ye göre süreç şöyle işler: Dava açıldığında hâkim, dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler. Bu belirleme uygulamada keşif ve bilirkişi incelemesiyle, taşınmazın güncel piyasa değeri esas alınarak yapılacaktır. Ardından davacıya, rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nakden yatırması için kesin süre verilir.

Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse, önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Başka bir deyişle, bedeli süresinde yatıramayan davacının davadan olumlu sonuç alması mümkün değildir. Kesin sürenin kaçırılmasının telafisi bulunmadığından, dava açılmadan önce bedelin hazır edilmesi büyük önem taşır.

Düzenlemenin diğer yeniliği nemalandırma mekanizmasıdır. Yatırılan para, yargılama boyunca nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere yatırılır ve hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. Böylece uzun süren yargılamalarda paranın enflasyon karşısında erimesi sorununa çözüm getirilmiş, davacı ile davalı alıcı arasındaki menfaat dengesi gözetilmiştir. Davanın kabulü hâlinde bedelin nemasıyla birlikte alıcıya ödeneceği açıktır; yatırılan paranın farklı ihtimallerdeki akıbetine ilişkin ayrıntılar ise uygulama ve yargı kararlarıyla netleşecektir.

Noter Bildiriminin Önemi

Noter bildirimi ve şufa hakkı ilişkisini düzenleyen TMK m. 733/3 değişmemiştir: Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Üç aylık dava süresi ancak bu bildirimle işlemeye başlar. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında bildirimin bizzat noter kanalıyla yapılması aranmakta; paydaşın satışı başka bir yolla fiilen öğrenmiş olması, kural olarak üç aylık süreyi başlatmamaktadır.

Yeni dönemde noter bildiriminin stratejik önemi artmıştır. Bildirim yapan alıcı, önalım riskine ilişkin belirsizliği üç ayla sınırlar; bildirim yapılmazsa bu belirsizlik, yeni satışlarda en fazla bir yıl sürer. Azami sürenin bir yıla inmesi alıcılar lehine bir iyileştirme olsa da, kesin hukuki güvenlik için en etkili araç bildirimin usulüne uygun şekilde yapılmasıdır.

Bedelde Muvazaa İddiası İleri Sürülebilir mi?

Eski sistemde önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeline göre belirlendiğinden, bedelde muvazaa iddiaları şufa davalarının en çekişmeli konusuydu. Tapu harcını azaltmak amacıyla satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi, önalım hakkı sahibinin payı gerçek değerinin çok altında edinmesine yol açabiliyor; buna karşı alıcının gerçek bedelin daha yüksek olduğu yönündeki savunması, kendi katıldığı muvazaaya dayanamayacağı gerekçesiyle Yargıtay uygulamasında kural olarak dinlenmiyordu.

Yeni düzenleme bu tartışmanın zeminini büyük ölçüde ortadan kaldırmıştır. Depo edilecek tutar artık tapudaki bedel değil, hâkimin belirleyeceği rayiç bedel olduğundan, tapuda gösterilen rakamın önalım davasındaki belirleyiciliği ve buna bağlı muvazaa tartışmalarının pratik önemi ciddi biçimde azalmıştır. Uyuşmazlığın ağırlık merkezinin, bundan böyle rayiç bedel tespitine ve bilirkişi raporlarına yönelik itirazlara kayması beklenmektedir.

Bununla birlikte iki noktanın altı çizilmelidir. İlk olarak, eski hükümlere tabi kalan uyuşmazlıklarda — özellikle 25 Aralık 2025 öncesi satışlara ilişkin süre ve kapsam tartışmalarında — muvazaa iddiaları güncelliğini koruyabilir. İkinci olarak, rayiç bedel esasının sözleşme koşullarıyla aynı şartlarda alım ilkesinden ayrılan yapısı ve bunun mülkiyet hakkı dengesine etkisi doktrinde tartışmaya açıktır; bu yönler yargı kararlarıyla şekillenecektir.

Düzenleme Devam Eden Davalara Uygulanacak mı?

7571 sayılı Kanun’la kabul edilen geçiş hükmü, zaman bakımından uygulama sorununu iki yönlü çözmüştür ve bu ayrım kritik önemdedir.

TMK m. 733’te yapılan değişiklikler — yani bir yıllık yeni azami süre ile Devlet İhale Kanunu satışlarına ilişkin istisna — yürürlük tarihinden önce yapılmış satışlara uygulanmaz; bu satışlar bakımından değişiklik öncesi hükümler geçerlidir. Dolayısıyla 25 Aralık 2025’ten önce gerçekleşen bir pay satışında önalım hakkı, eski rejime göre iki yıllık süreye tabidir.

Buna karşılık TMK m. 734’teki rayiç bedel tespiti ve nakden depo kuralı, yürürlük tarihinden önce açılmış ve hâlen görülmekte olan davalara da uygulanır. Bu, derdest şufa davalarındaki davacıların, davayı tapudaki satış bedeline göre planlamış olsalar bile, mahkemece belirlenecek güncel rayiç bedeli kesin süre içinde yatırmak zorunda kalabilecekleri anlamına gelir. Bedelin yatırılamaması hâlinde tescile karar verilemeyeceğinden, devam eden davaların tarafları için bu hüküm beklenmedik ve ağır bir mali yük doğurabilir.

Usul kurallarının derhal uygulanması ilkesiyle açıklanabilecek bu tercih, dava açıldığı tarihteki koşullara güvenen davacılar yönünden hak arama özgürlüğü ve ölçülülük tartışmalarına da açıktır. Bu hükmün anayasal denetimden geçip geçmeyeceği ve mahkemelerin kesin süre uygulamasını nasıl şekillendireceği, önümüzdeki dönemde yargı kararlarıyla belirginleşecektir.

Cebrî Artırma ve Tarım Arazileri Bakımından Özel Durumlar

Cebrî artırmayla — örneğin icra takibi veya ortaklığın giderilmesi sonucunda açık artırmayla — yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılamaması kuralı eskiden beri mevcuttu; 11. Yargı Paketi bu kurala Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışları eklemiştir.

Tarım arazileri yönünden ise pakette özel bir düzenleme yer almamaktadır. Paylı mülkiyete konu tarım arazilerinde TMK’nın genel önalım hükümleri — dolayısıyla yukarıda açıklanan yeni süre ve bedel rejimi — geçerlidir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/İ maddesinde düzenlenen ve sınırdaş tarım arazisi maliklerine tanınan önalım hakkı 2020 yılında 7255 sayılı Kanun’la kaldırılmış olup bugün yürürlükte değildir; aynı maddede korunmuş bulunan aile malları ortaklığına ilişkin önalım hakkı ise kullanım usulü bakımından Türk Medeni Kanunu’na atıf yaptığından, yeni rejimden dolaylı olarak etkilenir.

Pay Satan ve Pay Satın Alan Kişiler Nelere Dikkat Etmeli?

Payını satmayı planlayan paydaş açısından en sağlıklı yol, satış sürecini önalım riskini baştan yönetecek şekilde kurgulamaktır. Satıştan önce diğer paydaşlarla görüşülmesi ve mümkünse belirli satışa ilişkin yazılı vazgeçme beyanlarının alınması, ileride açılabilecek davaları önleyebilir. Payın bir başka paydaşa satılması hâlinde ise önalım hakkı zaten doğmaz.

Hisseli taşınmazdan pay satın alan üçüncü kişiler bakımından dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar şunlardır:

• Satın alınan pay, yeni satışlarda bir yıl boyunca önalım davası riski taşır; bu risk ancak diğer paydaşlara usulüne uygun noter bildirimi yapılarak üç aya indirilebilir.
• Dava açılması hâlinde ödenecek karşılık, tapudaki bedel değil mahkemece belirlenecek rayiç bedel olacağından, payın piyasa değerinin altında kaybedilmesi riski büyük ölçüde ortadan kalkmıştır; ayrıca yatırılan bedel alıcıya nemasıyla birlikte ödenir.
• Cebrî artırma veya Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarla edinilen paylarda, yeni satışlar bakımından önalım hakkı kullanılamaz.
• 25 Aralık 2025 öncesinde yapılmış alımlar eski rejime tabi olduğundan, bu tarihten önceki satışlarda iki yıllık süre riski devam eder.

Önalım Hakkı Sahipleri Ne Yapmalı?

Önalım hakkını kullanmayı düşünen paydaşların öncelikle süreleri titizlikle takip etmesi gerekir; noter bildirimi tebliğ alındığı anda üç aylık hak düşürücü süre işlemeye başlar. Bildirim yapılmamış olsa dahi, yeni satışlarda satış tarihinden itibaren bir yıllık mutlak sınır geçerlidir.

İkinci ve yeni dönemin en belirleyici hazırlığı finansmandır. Dava sırasında hâkimin belirleyeceği rayiç bedelin kesin süre içinde nakden yatırılması gerektiğinden, taşınmazın güncel piyasa değerine yakın bir tutarın dava öncesinde hazır edilmesi, hak kaybını önlemenin en güvenli yoludur. Hâlen derdest bir önalım davasının davacısı olanların da, yeni depo kuralının kendi dosyalarına uygulanacağını bilerek mali hazırlıklarını gözden geçirmesi yerinde olur. Ayrıca satıcı veya alıcı tarafından sunulacak feragat ya da vazgeçme belgelerinin imzalanmasından önce hukuki sonuçlarının değerlendirilmesi önem taşır. Her somut olayın kendi koşulları içinde farklı sonuçlar doğurabileceği unutulmamalı; süreç, alanında deneyimli bir avukatla birlikte yürütülmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

11. Yargı Paketi ile şufa hakkı kaldırıldı mı?

Hayır. Önalım (şufa) hakkı yürürlüktedir. 11. Yargı Paketi hakkı kaldırmamış; dava sürelerini kısaltmış, istisnaları genişletmiş ve önalım bedelinin rayiç değer üzerinden depo edilmesi esasını getirmiştir.

Önalım davası kaç ay içinde açılmalıdır?

Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay içinde açılmalıdır. Bildirim yapılmamışsa dava, 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda satış tarihinden itibaren en geç bir yıl; bu tarihten önceki satışlarda ise en geç iki yıl içinde açılabilir.

Noter bildirimi yapılmazsa dava süresi ne zaman başlar?

Üç aylık süre yalnızca noter bildirimiyle işlemeye başlar; Yargıtay uygulamasında satışın başka yollarla öğrenilmesi bu süreyi başlatmaz. Bildirim yoksa hak, azami süre (yeni satışlarda bir yıl) dolana kadar kullanılabilir.

Önalım bedeli ne zaman mahkemeye yatırılır?

Dava sırasında hâkim, payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler ve davacıya kesin süre verir. Rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri bu kesin süre içinde nakden yatırılır; yatırılmazsa davacı adına tescile karar verilemez.

Tapuda düşük bedel gösterilmişse hangi bedel esas alınır?

Yeni düzenlemede tapuda gösterilen bedel değil, mahkemece belirlenen güncel rayiç bedel esas alınır. Bu nedenle tapuda düşük bedel gösterilmesinin önalım davasındaki etkisi ve bedelde muvazaa tartışmalarının pratik önemi büyük ölçüde azalmıştır.

Hisseli taşınmazın diğer paydaşa satılmasında önalım hakkı kullanılabilir mi?

Hayır. TMK m. 732 önalım hakkını payın üçüncü kişiye satılması hâline özgülemiştir; paydaşlar arasındaki satışlarda önalım hakkı doğmaz.

Yeni düzenleme devam eden şufa davalarını etkiler mi?

Evet. Rayiç bedelin belirlenmesi ve kesin süre içinde nakden depo edilmesi kuralı, 25 Aralık 2025’ten önce açılmış ve hâlen görülmekte olan davalara da uygulanır. Buna karşılık süre ve istisna değişiklikleri, yürürlükten önce yapılmış satışlara uygulanmaz.

Sonuç ve Hukuki Değerlendirme

11. Yargı Paketi, önalım hakkını kaldırmamakla birlikte kurumun işleyişini önemli ölçüde yeniden tasarlamıştır. Azami sürenin bir yıla inmesi ve kamu ihalesi satışlarının kapsam dışına çıkarılması tapu güvenliğini ve işlem istikrarını güçlendirirken; rayiç bedel ve nakden depo esası, önalım hakkının düşük tapu bedelleri üzerinden bir kazanç aracına dönüştürülmesinin önüne geçmeyi amaçlamaktadır. Öte yandan aynı düzenleme, önalım hakkının kullanımını mali açıdan belirgin biçimde zorlaştırmakta ve özellikle derdest davalara derhal uygulanması yönüyle tartışmaya açık sonuçlar doğurmaktadır.

Yeni rejimin kesin sınırları — rayiç bedel tespitinin yöntemi, kesin süre uygulaması, yatırılan bedelin farklı ihtimallerdeki akıbeti ve geçiş hükmünün anayasal denetimi — önümüzdeki dönemde Yargıtay içtihatları ve muhtemel Anayasa Mahkemesi kararlarıyla şekillenecektir. Gerek pay satmayı veya satın almayı planlayanların gerekse önalım hakkını kullanmak isteyen ya da hâlihazırda bir şufa davasının tarafı olan kişilerin, somut durumlarını güncel mevzuat ve içtihat ışığında değerlendirmeleri hak kaybının önlenmesi bakımından büyük önem taşımaktadır.