Tapu İptali ve Tescil Davası: Hangi Hallerde Açılır, Nasıl Kazanılır?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kütüğündeki bir kaydın gerçek hukuki duruma aykırı olduğu iddiasıyla iptalini ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescilini sağlayan davadır. Uygulamada tek bir dava türü gibi anılsa da aslında bir sonuç talebidir: altında birbirinden çok farklı hukuki sebepler yatabilir.

Bu rehberde davanın hangi hallerde açılabileceğini, davanın kaderini belirleyen iyiniyet eşiğini, görevli mahkemeyi, süreleri, masrafları ve dava öncesinde alınması gereken tedbirleri Yargıtay kararlarıyla birlikte ele alıyoruz.

İzmir’deki taşınmazlar için açılacak tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, süreler ve masraflar İzmir tapu iptal ve tescil avukatı sayfamızda yer alıyor.

Tapu iptali ve tescil davası nedir?

Davanın kanuni dayanağı Türk Medeni Kanunu m.1025 hükmüdür:

“Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.”

Hükmün iki yüzü vardır ve davanın tamamı bu ikili yapı üzerine kuruludur. Birinci cümle hak sahibine düzeltme (tapu iptali ve tescil) talebi verir; ikinci cümle ise bu talebi iyiniyetli üçüncü kişiler karşısında sınırlar. Bir davanın kazanılıp kazanılamayacağı çoğu zaman ilk cümleden değil, ikinci cümleden çıkar.

Yolsuz tescil nedir?

Tapudaki bir tescilin geçerli olabilmesi için geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Türk Medeni Kanunu m. 1024/2 yolsuz tescili şöyle tanımlar: “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” Satış sözleşmesi ehliyetsizlik, sahtecilik ya da muvazaa nedeniyle geçersizse o sözleşmeye dayanan tescil de yolsuzdur; tapuda adı yazan kişi gerçekte malik olmamıştır.

Yolsuz tescilin iki sonucu vardır. Tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz ve hakkı zedelenen kişi yolsuzluğu ona karşı doğrudan ileri sürebilir (TMK m. 1024/1 ve 3). Buna karşılık tescile iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişi korunur (TMK m. 1023). Tapu iptali ve tescil davasının bütün kurgusu bu iki hüküm arasındaki sınırda şekillenir.

Hangi hukuki sebeplere dayanılabilir?

Tapu kaydının iptali talebi tek bir sebebe bağlı değildir. Her sebebin ispat aracı, süresi ve sonucu farklıdır; bu nedenle dava dilekçesinde hukuki sebebin doğru seçilmesi davanın en kritik aşamasıdır. Aşağıdan durumunuza uyan sebebi seçerek dayanağını, süresini ve ispatta öne çıkan noktayı görebilirsiniz; ayrıntılar altındaki başlıklarda.

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası

Mirasbırakan, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışladığı taşınmazı tapuda satış ya da ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstermişse, miras hakkı çiğnenen mirasçılar ölümden sonra tapu iptali ve tescil isteyebilir (Yargıtay İBBGK, 01.04.1974, E. 1974/1, K. 1974/2). Davayı saklı paylı olsun olmasın her mirasçı açabilir; dava süreye bağlı değildir ve muvazaa tanık dahil her türlü delille ispatlanabilir. Şartlar, ispat ölçütleri ve güncel kararlar için muris muvazaası rehberimize bakabilirsiniz.

İnançlı işlem nedeniyle tapu iptali ve tescil davası

Taşınmaz teminat amacıyla ya da ileride geri verilmek üzere devredilmiş, devralan ise iadeden kaçınmışsa inançlı işleme dayanılır. Bu davalarda ispat kuralı serttir: 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca inanç sözleşmesinin tarafların imzasını taşıyan yazılı bir belgeyle ispatlanması gerekir. Yazılı belge yoksa, karşı tarafın elinden çıkmış ve iddiayı muhtemel gösteren bir belge (delil başlangıcı) bulunması halinde tanık dahil her türlü delil dinlenebilir. Ayrıntılar inançlı işlem yazımızda.

Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası

Vekil, vekalet verenin yararına ve iradesine aykırı biçimde taşınmazı devretmişse ve vekille işlem yapan kişi bu durumu biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa tapu iptali istenebilir. Bu sebebe dayanan davalar hiçbir süreye bağlı değildir (Yargıtay HGK, E.2024/402, K.2025/742, 26.11.2025). Satış bedeli ile gerçek değer arasındaki bariz fark ve vekil edene ödeme yapılmamış olması en güçlü belirtilerdir. İyiniyet incelemesinin bu davalarda nasıl yapıldığını aşağıda “iyiniyetli üçüncü kişi” başlığında anlatıyoruz.

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası

Devir tarihinde malikin ayırt etme gücü yoksa işlem hukuki sonuç doğurmaz (TMK m. 15). Ehliyetsizlik kamu düzenine ilişkindir. Yargıtay bu davalarda tarafların delillerinin toplanmasını, doktor raporlarının, hasta gözlem kağıtlarının ve film grafilerinin getirtilmesini ve işlem tarihindeki ehliyet konusunda Adli Tıp Kurumu Dördüncü İhtisas Kurulundan rapor alınmasını arar (1. HD, E.2023/2049, K.2023/3083, 01.06.2023). Ayırt etme gücü kişiye ve işleme göre değişen göreli bir kavram olduğundan, genel bir hastalık beyanı yetmez; incelemenin işlem tarihine odaklanması gerekir.

Sahte vekaletname veya sahte belge nedeniyle tapu iptali ve tescil davası

Malikin iradesi hiç yoksa, örneğin taşınmaz sahte vekaletnameyle satılmışsa, bu işleme dayanan tescil yolsuzdur. Yargıtay’a göre sicilin dayanağı olan belge sahte olduğundan ilk el iyiniyet savunmasında bulunamaz; taşınmazı ondan devralan sonraki malikler ise TMK m. 1023 korumasından yararlanabilir. Aynı kararda, sonraki maliklerin iyiniyeti nedeniyle iptal talebinin reddi doğru bulunmuş, ancak terditli tazminat talebinin karşılanması ve taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin esas alınması gerektiği belirtilmiştir (1. HD, E.2020/1687, K.2021/1489, 16.03.2021). Sahtecilik çoğu dosyada imza ve yazı incelemesiyle ve ceza dosyasıyla ortaya konur.

Hata, hile ve korkutma nedeniyle tapu iptali ve tescil davası

Burada devir iradesi vardır ama sakatlanmıştır: malik yanılmış, aldatılmış ya da korkutulmuştur. Kasıtlı aldatma halinde yanılma esaslı olmasa bile sözleşme aldatılan tarafı bağlamaz (TBK m. 36). Bu sebepte süre işler: yanılma veya aldatmanın öğrenildiği, korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olunmadığı bildirilmez ya da verilen şey geri istenmezse sözleşme onanmış sayılır (TBK m. 39).

Yargıtay bu süreyi hak düşürücü süre olarak uygular. Süre öğrenme tarihinde başlar; davacının öğrenme tarihi olarak ileri sürdüğü tarih esas alınır ve öğrenmenin daha önce gerçekleştiğini iddia eden davalı bunu ispatlamak zorundadır. Hile her türlü delille ispatlanabilir (1. HD, E.2021/7824, K.2022/2313, 22.03.2022).

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası

Taşınmaz ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle devredilmişse izlenecek yol sözleşmedeki sakatlığa göre değişir: resmi şekle uyulmamışsa ya da bakım alacaklısı ehliyetsizse geçersizlik, bakım borcu yerine getirilmiyorsa fesih ve tapunun iadesi (TBK m. 617), gerçek amaç mirasçılardan mal kaçırmaksa muris muvazaası gündeme gelir. Hangi durumda hangi davanın açılacağını ölünceye kadar bakma sözleşmesinin iptali yazımızda ayrı ayrı ele aldık.

Aile konutu nedeniyle tapu iptali ve tescil davası

Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez ve üzerindeki hakları sınırlayamaz (TMK m. 194/1). Yargıtay’a göre bu sınırlama tapuda aile konutu şerhi bulunmasa bile geçerlidir. Bu sebebe dayanan davanın bir usul özelliği vardır: uyuşmazlık aile hukukundan doğduğu için görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi değil aile mahkemesidir; görev kuralı kamu düzenindendir ve davanın her aşamasında kendiliğinden gözetilir (2. HD, E.2026/4111, K.2026/6655, 16.06.2026). Şerhin nasıl konulacağı aile konutu şerhi sayfamızda anlatılıyor.

Kadastrodan önceki sebeplere dayanan tapu iptali ve tescil davası

Kadastro tespitinden önceki bir hukuki sebebe dayanılarak açılan davalarda kesin bir süre vardır: kadastro tutanağının kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz edilemez ve dava açılamaz (3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12/3). Bu süre hak düşürücüdür, dava şartıdır ve yargılamanın her aşamasında kendiliğinden gözetilir. Yargıtay, tutanağın 1983’te kesinleştiği ve davanın 2012’de açıldığı bir dosyada süre nedeniyle verilen ret kararını onamıştır (1. HD, E.2021/8525, K.2023/1280, 02.03.2023).

Kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle tescil davası

İki ayrı durum vardır. Olağan zamanaşımında, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapuya malik olarak yazılan kişi zilyetliğini on yıl boyunca davasız, aralıksız ve iyiniyetle sürdürürse mülkiyetine artık itiraz edilemez (TMK m. 712). Bu hüküm tapu iptali ve tescil davasında çoğunlukla davalının savunması olarak ortaya çıkar.

Olağanüstü zamanaşımında ise tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı yirmi yıl boyunca davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi tescil isteyebilir. Aynı imkan, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan ya da yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kişi adına kayıtlı taşınmazlar için de tanınmıştır (TMK m. 713/1-2). Bu dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine, varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır ve mahkemece ilan edilir (TMK m. 713/3-4).

Satış vaadi sözleşmesi nedeniyle cebri tescil davası

Noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadine rağmen satıcı tapuda devirden kaçınırsa alıcı, mülkiyetin mahkeme kararıyla adına geçirilmesini isteyebilir (TMK m. 716). Davanın kabulü için satış bedelinin ödenmiş ya da mahkemenin vereceği sürede depo edilmiş olması gerekir. Talep on yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 146); ancak taşınmaz alıcıya teslim edilmişse satıcının zamanaşımı savunması Yargıtay uygulamasında dinlenmez. Taşınmaz şerhsiz olarak iyiniyetli üçüncü kişiye geçmişse tescil istenemez, talep tazminata dönüşür. Ayrıntılar satış vaadi sözleşmesi ve cebri tescil davası yazımızda.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası

Arsa sahibi payları yükleniciye devrettiği halde sözleşme geçersiz sayılmış ya da geriye etkili olarak feshedilmişse, yüklenici adına oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Uygulamadaki asıl sorun, yüklenicinin bu arada bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmış olmasıdır: tapuya güvenerek iyiniyetle hak edinen üçüncü kişi TMK m. 1023 uyarınca korunur ve iyiniyetli olmadığını arsa sahibinin ispatlaması gerekir. Sözleşme kurulurken alınabilecek önlemler için kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz.

Önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil davası

Paylı mülkiyette paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaş, alıcıya karşı açacağı önalım davasıyla o payın kendi adına tescilini isteyebilir (TMK m. 732-734). Dava, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, bildirim yapılmamışsa satıştan itibaren bir yıl içinde açılmalıdır; 25 Aralık 2025’ten önceki satışlarda üst sınır iki yıldır. Rayiç bedelin depo edilmesine ilişkin güncel kurallar önalım davası yazımızda.

Karıştırılmaması gereken bir dava: Borçlunun alacaklıdan mal kaçırmak için yaptığı devirlerde açılan dava tapu iptali değil, tasarrufun iptali davasıdır. Orada tapu kaydı iptal edilmez; alacaklıya o taşınmaz üzerinde cebri icra yetkisi tanınır.

Davanın kaderini belirleyen eşik: iyiniyetli üçüncü kişi

Tapu iptali ve tescil davası çoğu zaman, ihlalin varlığı tartışmalı olduğu için değil, taşınmaz el değiştirdiği için kaybedilir. TMK m.1023 uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur.

Ancak bu koruma her sebep bakımından aynı ölçüde işlemez. Uygulamadaki en önemli ayrım şudur:

• Ehliyetsizlik halinde ilk el iyiniyetle korunmaz. TMK m.15 uyarınca ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz; ortada geçerli bir irade bulunmadığından, ehliyetsiz malikten doğrudan satın alan kişinin iyiniyetli olması işlemi geçerli kılmaz. Bu ilke 11.06.1941 tarihli ve 4/21 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile benimsenmiş ve güncel kararlarda da tekrarlanmıştır (7. HD, E.2021/7769, K.2023/194, 16.01.2023). Ancak taşınmaz ilk elden başka birine geçmişse, bu sonraki malik bakımından TMK m.1023 uygulanır: ilk temlikin ehliyetsizlikle yapıldığını bilmeyen ve bilmesi de gerekmeyen sonraki malikin kazanımı korunur. Yargıtay bu iyiniyetin yüzeysel değil derinlemesine araştırılmasını; davalıların birbirini tanıyıp tanımadığının, aynı işle uğraşıp uğraşmadıklarının ve devirlerin hangi koşullarda yapıldığının incelenmesini istemektedir (1. HD, E.2025/3517, K.2025/3837, 18.09.2025).
• Vekalet görevinin kötüye kullanılması halinde iyiniyet korur. Yargıtay burada iki katmanlı inceleme yapar: vekille doğrudan işlem yapan ilk el bakımından TMK m.3, taşınmazı ondan devralan sonraki eller bakımından TMK m.1023 ölçütü uygulanır. Vekilin kötüniyeti sabit olsa bile sonraki malik iyiniyetliyse kazanımı ayakta kalır ve vekil edenin talebi tazminata dönüşür. Kötüniyet bir def’i değil itirazdır; mahkemece resen gözetilir (08.11.1991 tarihli ve 1990/4 E., 1991/3 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı).

İyiniyet iddiası kendiliğinden kabul edilmez; somut olayın koşullarına göre denetlenir. Yargıtay, akit bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki bariz farkı ve vekil edene hiç ödeme yapılmamış olmasını vekalet görevinin kötüye kullanıldığına işaret sayar (1. HD, E.2018/2669, K.2018/12619, 20.09.2018). Alıcının mesleği de değerlendirmeye girer: emlakçı olan bir alıcının taşınmazın gerçek değerini bilebilecek durumda olduğu kabul edilmiş ve iyiniyet savunmasına itibar edilmemiştir (1. HD, E.2013/10827, K.2013/16857, 28.11.2013).

Aynı kararda önemli bir usul kaydı daha vardır: vekalet görevinin kötüye kullanıldığını ileri süren davacının, vekaletnameyi neden verdiğini ispatlama zorunluluğu bulunmamaktadır.

Dava açılmadan önce atılması gereken adım: tapu kaydına tedbir

Yukarıdaki tablo, pratikte tek bir sonuca işaret eder: taşınmazın üçüncü kişiye geçmesi, davayı kazanılamaz hale getirebilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasının talep edilmesi, çoğu dosyada davanın kendisinden daha belirleyicidir.

Tedbir kararı, taşınmazın yargılama sürerken devredilmesini fiilen engellemez; ancak devralan kişinin iyiniyet iddiasını ortadan kaldırır. Zira TMK m.1020/3 uyarınca kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez; kayda işlenmiş bir tedbir şerhini görmemiş olmak savunma oluşturmaz. Talep reddedilirse HMK m.391/3 uyarınca bu karara karşı kanun yoluna başvurulabilir; başvurular öncelikle incelenir ve kesin olarak karara bağlanır.

Güncel Yargıtay ve İzmir Bölge Adliye Mahkemesi kararları

Son iki yılın kararları, yukarıdaki ilkelerin uygulamada nasıl işlediğini gösteriyor. Aşağıdaki kararların tam metinleri bağlantılarda yer alıyor.

Vekalet davası süreye bağlı değildir ve ceza mahkemesinin tespiti bağlar

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, vekilin taşınmaz payını aynı gün aracı bir kişi üzerinden kendi adına geçirdiği bir olayda tapu iptali ve tescil kararını onadı. Kararda yerleşik ilke şöyle tekrar edildi:

Vekalet görevi kötüye kullanılmış ve vekille sözleşme yapan kişi vekil ile el ve işbirliği içerisinde ise veya en azından vekalet görevinin kötüye kullanıldığını biliyor yahut bilmesi gerekiyorsa vekil eden, sözleşmenin feshini, bu sözleşmeye göre tapuda intikal yapılmışsa tapunun iptalini her zaman isteyebilir. Zira, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki sebebine dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davaları hiçbir süreye bağlı değildir.

Yargıtay HGK, E.2024/402, K.2025/742, 26.11.2025

Aynı kararda Genel Kurul, vekil hakkında güveni kötüye kullanma suçundan verilip kesinleşen mahkumiyet kararındaki maddi olgu tespitini hukuk davası bakımından kesin delil saydı. Bu nedenle vekalet görevinin kötüye kullanıldığı dosyalarda ceza yolunun da baştan birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Değerinin çok altında satın alan son malik iyiniyetli sayılmadı

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin incelediği dosyada vekil, taşınmazı önce tanıdığı birine devretmiş, taşınmaz oradan son malike 80.000 TL bedelle geçmişti. Keşifte taşınmazın satış tarihindeki değeri 280.000 TL bulundu; tanıklar kira bedellerinin davacıya ödendiğini, aidatların da davacı tarafından karşılandığını anlattı. Daire, bu olguları birlikte değerlendirerek son malikin diğer davalılarla birlikte hareket ettiğini ve TMK m.1023 korumasından yararlanamayacağını kabul etti. İlk derece mahkemesi bozmaya uyarak tapu iptali ve tescile karar verdi, bu karar da onandı (1. HD, E.2026/1366, K.2026/2213, 25.03.2026).

İzmir’den bir örnek: tedbirden önce konan ipotek ayakta kaldı

İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesinin önüne gelen olayda malik, hata ve hileyle yaptırıldığını ileri sürdüğü satış nedeniyle İzmir 5. Asliye Hukuk Mahkemesinde tapu iptali ve tescil davasını kazanmıştı. Ancak alıcı, satıştan yaklaşık iki ay sonra taşınmazı bir bankaya ipotek ettirmişti ve bu ipotek, tapu kaydına tedbir şerhi işlenmeden yaklaşık bir buçuk yıl önce kurulmuştu. Daire, bankanın alıcıyla el ve işbirliği içinde olduğu ispatlanmadığından iyiniyetli sayılması gerektiğini belirterek ipoteğin kaldırılması davasının reddini yerinde buldu (İzmir BAM 22. HD, E.2023/2435, K.2026/972, 27.03.2026; temyiz yolu açık olarak verilmiştir).

Bu karar iki pratik sonuca işaret ediyor: Tapu iptali ve tescil davasını kazanmak, taşınmazı arada kurulmuş iyiniyetli haklardan kendiliğinden kurtarmaz. Bu nedenle sorun fark edilir edilmez tapu kaydındaki ipotek ve şerhler kontrol edilmeli, dava tedbir talebiyle birlikte gecikmeden açılmalıdır.

Görevli ve yetkili mahkeme

Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazın değeri görevi etkilemez.

Tek önemli istisna aile konutudur: TMK m. 194’e dayanan tapu iptali ve tescil davasına aile mahkemesi bakar (2. HD, E.2026/4111, K.2026/6655, 16.06.2026).

Yetki bakımından ise HMK m.12 özel bir kural getirir: taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kesin yetki, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez ve mahkemece resen gözetilir. Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir.

Bu nedenle İzmir sınırları içindeki bir taşınmaz için dava, taraflar nerede oturursa otursun İzmir adliyelerinde açılmak zorundadır.

Tapu iptali ve tescil davası, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinde sayılan dava şartı arabuluculuk konuları arasında yer almaz. Bu nedenle dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekmez. Ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti, komşu hakkı ve kira uyuşmazlıklarında ise arabuluculuk dava şartıdır.

Dava nasıl açılır? Adımlar, deliller ve gerekli belgeler

1. Tapu kaydı ve dayanak belgeler incelenir. Güncel tapu kaydı, devrin dayanağı olan resmi senet ve varsa vekaletname temin edilir; kayıttaki ipotek ve şerhler kontrol edilir.
2. Hukuki sebep belirlenir. Aynı olay birden fazla sebebe uygun düşebilir; süre, ispat aracı ve görevli mahkeme sebebe göre değişir.
3. Dava dilekçesi hazırlanır. Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Taşınmazın üçüncü kişiye geçmiş olma ihtimaline karşı iptal talebinin yanına terditli tazminat talebi eklenir.
4. İhtiyati tedbir istenir. Tapu kaydına tedbir şerhi işlenmesi, yargılama sırasında taşınmazı devralacak kişinin iyiniyet savunmasını ortadan kaldırır.
5. Harç ve gider avansı yatırılır. Dava nispi harca tabidir; tutarlar “Harç ve masraflar” bölümünde.
6. Deliller toplanır. Sebebe göre tanıklar dinlenir, keşif yapılır, taşınmazın değeri bilirkişiye hesaplatılır, ehliyetsizlik iddiasında Adli Tıp Kurumundan rapor alınır.
7. Karar kesinleşir ve tescil yapılır. Taşınmazın aynına ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez (HMK m. 367/2); tescil, kesinleşmeden sonra tapu müdürlüğünce yapılır.

Dava açılırken elde bulunması gereken belgeler sebebe göre değişir:

• Her dosyada: güncel tapu kaydı, resmi senet (akit tablosu) örneği, kimlik bilgileri.
• Mirasçı sıfatıyla açılan davalarda: mirasçılık belgesi (veraset ilamı).
• Vekalet görevinin kötüye kullanılmasında: vekaletname örneği, bedelin ödenip ödenmediğini gösteren banka kayıtları.
• Ehliyetsizlikte: doktor raporları, hastane ve tedavi kayıtları, reçeteler.
• İnançlı işlemde: inanç sözleşmesi ya da karşı tarafın elinden çıkmış yazılı belge.
• Sahtecilikte: varsa ceza soruşturması veya davasına ilişkin bilgi.
• Tanık dinletilecekse: tanık listesi ve tanıkların hangi olguya ilişkin bilgisi olduğu.

Kimler dava açabilir?

Dava hakkı, ayni hakkı zedelenen kişiye aittir. Sebebe göre bu kişi değişir: muris muvazaasında saklı pay sahibi olsun olmasın tüm mirasçılar; inançlı işlemde inanan; vekalet görevinin kötüye kullanılmasında vekalet veren; ehliyetsizlik halinde malik veya vasisi dava açabilir.

Ehliyetsizlik iddiasında dikkat edilmesi gereken bir usul tuzağı vardır: işlem tarihinde ayırt etme gücünden yoksun olduğu saptanan kişinin bizzat dava açması halinde dava ehliyeti koşulu gerçekleşmez. HMK m.51 uyarınca dava ehliyeti medeni hakları kullanma ehliyetine göre belirlenir; taraf ehliyeti ise (m.50) her yaşayan gerçek kişide bulunduğundan burada eksik olan taraf değil dava ehliyetidir. Bu durumda önce vesayet makamına başvurularak vasi atanması gerekir.

Tapu iptali ve tescil davası kime karşı açılır?

Tapu iptali ve tescil davasında husumet kayıt malikine, yani dava tarihinde tapuda malik görünen kişiye ya da kişilere yöneltilir (1. HD, E.2023/2049, K.2023/3083, 01.06.2023). Taşınmaz el değiştirmişse iptal talebi son kayıt malikine karşı ileri sürülür; önceki malikler ve işlemin tarafları, iptal mümkün olmazsa gündeme gelecek tazminat talebi bakımından davaya dahil edilir.

Tapu müdürlüğü kayıt maliki olmadığı için davalı gösterilemez. Tapu müdürlüğüne karşı açılan bir davanın pasif husumet yokluğundan reddine ilişkin karar Yargıtay’ca onanmıştır (1. HD, E.2024/3858, K.2025/1486, 19.03.2025). Tapu sicilinin hatalı tutulmasından doğan zarar için açılacak tazminat davası ise ayrı bir davadır ve Devlete karşı açılır (TMK m. 1007).

İki özel durum daha vardır. Kazandırıcı zamanaşımına dayanan tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine, varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır (TMK m. 713/3). Kayıt maliki ölmüşse dava mirasçılarına yöneltilir.

Zamanaşımı ve süreler

Tapu iptali ve tescil davası, taşınmaz mülkiyetine dayandığı ölçüde zamanaşımına tabi değildir; ayni hak talebi zamanaşımıyla düşmez. Muris muvazaasına dayalı davalarda da bir süre sınırı bulunmaz.

Buna karşılık bazı sebeplerde süre işler: irade sakatlıklarına (hata, hile, korkutma) dayanan taleplerde Türk Borçlar Kanunu m.39 uyarınca durumun öğrenilmesinden itibaren bir yıllık süre söz konusudur; baskın görüş ve Yargıtay uygulaması bu sürenin hak düşürücü nitelikte olduğu yönündedir. Buna karşılık vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptali ve tescil davası herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir (1. HD, E.2019/3325, K.2020/6415). Tenkis davası ise saklı payın ihlalinin öğrenilmesinden itibaren bir, her halde on yıllık süreye tabidir; ayrıntı için tenkis davası yazımıza bakabilirsiniz.

Süresizlik, beklemenin bedelsiz olduğu anlamına gelmez: taşınmaz üçüncü kişilere geçtikçe iyiniyet savunması güçlenir ve dava fiilen kazanılamaz hale gelir. Hukuken süre yoksa da pratikte süre vardır.

Tapu iptali davası ne kadar sürer?

Süre dosyanın niteliğine göre büyük farklar gösterir. Tapu iptali ve tescil davası kural olarak keşif ve bilirkişi incelemesi gerektirir; ehliyetsizlik iddiasında Adli Tıp Kurumundan rapor alınması, muvazaa iddiasında tanık dinlenmesi ve taşınmaz değerlemesi süreci uzatır. Davalı sayısı arttıkça ve taşınmaz el değiştirdikçe tebligat ve iyiniyet araştırması da zaman alır.

Adalet Bakanlığı dava türlerine göre hedef süreler belirler ve bu süreler UYAP’a işlenir; hedef süre dosyanın esas kaydıyla başlar, gerekçeli kararın yazılmasıyla sona erer. Ancak hedef süre hak doğurmaz ve yalnızca ilk derece yargılamasını kapsar; istinaf ve temyiz aşamaları buna eklenir. Karar kesinleşmeden tescil yapılamadığı için, dava kazanılsa bile tapunun fiilen dönmesi kanun yollarının tamamlanmasını bekler. Bu nedenle somut bir süre vermek yerine dosyanın delil yapısına göre değerlendirme yapmak doğrudur.

Harç ve masraflar

Tapu iptali ve tescil davası nispi harca tabidir. 2026 tarifesine göre karar ve ilam harcı, taşınmazın dava tarihindeki değerinin binde 68,31’idir ve bunun dörtte biri dava açılırken peşin yatırılır. Örneğin değeri 2.000.000 TL olan bir daire için nispi harç 136.620 TL, dava açılırken ödenecek peşin kısım 34.155 TL’dir. Buna asliye hukuk mahkemesi için 732 TL başvurma harcı ile gider avansı eklenir; yargılama sırasında keşif, bilirkişi ve tebligat giderleri de doğar.

Dava kazanılırsa yargılama giderleri ve vekalet ücreti karşı tarafa yüklenir. Bu nedenle taşınmazın değerinin doğru gösterilmesi hem harç hem de sonradan doğacak vekalet ücreti bakımından önem taşır.

Hangi durumlarda dava reddedilir?

Tapu iptali ve tescil davasının reddine yol açan sebepler çoğu zaman öngörülebilir niteliktedir:

• Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçmiştir. Sahte vekaletnameyle yapılan satışta bile sonraki maliklerin iyiniyeti iptal talebinin reddi için yeterli görülmüş, talep tazminata dönüşmüştür (1. HD, E.2020/1687, K.2021/1489, 16.03.2021).
• Süre geçmiştir. Hile, hata ve korkutmada bir yıllık süre, kadastrodan önceki sebeplerde on yıllık süre hak düşürücüdür ve mahkemece kendiliğinden gözetilir.
• Dava yanlış kişiye açılmıştır. Kayıt maliki yerine tapu müdürlüğünün davalı gösterilmesi pasif husumet yokluğundan ret sonucunu doğurur.
• Dava yanlış mahkemede açılmıştır. Aile konutuna dayanan talep asliye hukuk mahkemesinde ileri sürülürse görevsizlik kararı verilir; bu, davanın esastan reddi değildir ama ciddi zaman kaybına yol açar.
• İddia ispatlanamamıştır. İnançlı işlemde yazılı belgenin, ehliyetsizlikte işlem tarihine ilişkin tıbbi kaydın bulunmaması en sık karşılaşılan ispat sorunlarıdır.
• Dava ehliyeti eksiktir. Ayırt etme gücünden yoksun kişi adına vasi atanmadan açılan davada bu eksiklik dava şartıdır; yargılama sırasında vasi atanıp husumete izin alınırsa eksiklik giderilmiş sayılır ve işin esasına girilir (1. HD, E.2023/2049, K.2023/3083, 01.06.2023).

Dava kazanılırsa ve kaybedilirse ne olur?

Dava kabul edilirse tapu kaydı iptal edilir ve taşınmaz davacı adına tescil edilir. Mahkeme kararının kesinleşmesiyle tescil işlemi tapu müdürlüğünce yerine getirilir.

Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçmiş ve bu nedenle iptal mümkün değilse, talep tazminata dönüşür. Bu ihtimale karşı dava dilekçesinde terditli talepte bulunulması, yani “tapu iptali mümkün olmazsa taşınmazın bedelinin tazmini” isteminin de yazılması yerleşik uygulamadır. Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı davalarda bu talep haksız fiil hükümlerine tabidir.

Zarar tapu sicilinin hatalı tutulmasından doğmuşsa ayrıca TMK m.1007 gündeme gelir: tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur ve bu davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Bu davalarda tazminat, dava tarihindeki değere göre değil, zararın doğduğu tarihe yani tapu iptal kararının kesinleşmesiyle mülkiyetin kaybedildiği ana göre hesaplanır.

İzmir’de tapu iptali ve tescil davaları

HMK m.12 uyarınca yetki kesin olduğundan dava, taşınmazın bulunduğu ilçenin bağlı olduğu adliyede açılır. Balçova, Bayraklı, Bornova, Buca, Gaziemir, Güzelbahçe, Karabağlar, Konak ve Narlıdere’deki taşınmazlar için İzmir Adliyesi, Karşıyaka ve Çiğli’deki taşınmazlar için Karşıyaka Adliyesi yetkilidir. Kalan 18 ilçenin her birinde ayrı bir ilçe adliyesi bulunur; Beydağ ise Ödemiş Adliyesine bağlıdır. Tüm eşleşmeler İzmir adliyeleri sayfamızdaki tabloda yer alıyor.

İzmir Adliyesinin asliye hukuk mahkemeleri 01.09.2026 itibarıyla Konak’taki Halkapınar Ek Hizmet Binasında, Karşıyaka Adliyesinin asliye hukuk mahkemeleri ise Çiğli Ek-2 Hizmet Binasında çalışmaktadır. Bina düzeni zaman zaman değiştiği için duruşma yeri UYAP’taki dosya bilgisinden ayrıca kontrol edilmelidir. Kararlara karşı istinaf incelemesini İzmir Bölge Adliye Mahkemesinin hukuk daireleri yapar; yukarıda aktardığımız 22. Hukuk Dairesi kararı da İzmir’deki bir taşınmaza ilişkindir.

Bu tür uyuşmazlıklarda ilk görüşmede tapu kaydının, dayanak akitlerin ve varsa vekaletnamelerin incelenmesi; ardından gecikmeksizin tedbir talebinde bulunulması belirleyicidir. Tapu iptali ve tescil davasının İzmir’de nasıl yürütüldüğü, gerekli belgeler ve süreler için İzmir tapu iptal ve tescil avukatı sayfamıza, diğer çalışma alanlarımız için İzmir gayrimenkul avukatı sayfamıza ulaşabilir, iletişim sayfamızdan randevu talep edebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Tapu iptali ve tescil davası ne kadar sürer?

Dosyanın delil yapısına göre büyük farklar gösterir; keşif, bilirkişi incelemesi, Adli Tıp Kurumu raporu ve tanık dinlenmesi süreci uzatır. İstinaf ve temyiz aşamaları ilk derece yargılamasına eklenir ve karar kesinleşmeden tescil yapılamaz. Ayrıntı yukarıdaki “Tapu iptali davası ne kadar sürer?” bölümünde.

Tapu iptali davasında zamanaşımı var mı?

Taşınmaz mülkiyetine dayanan tapu iptali ve tescil talebi zamanaşımına tabi değildir; muris muvazaasına dayalı davalarda da süre sınırı yoktur. Ancak hata, hile veya korkutma gibi irade sakatlıklarına dayanılıyorsa TBK m.39 uyarınca durumun öğrenilmesinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre işler.

Taşınmaz üçüncü kişiye satılmışsa dava kaybedilir mi?

Her zaman değil. Belirleyici olan üçüncü kişinin iyiniyetidir. Ehliyetsizlik halinde ehliyetsiz malikten doğrudan satın alan kişi iyiniyetle korunmaz; ancak taşınmaz ondan da başka birine geçmişse, bu sonraki malik iyiniyetliyse TMK m.1023 uyarınca korunur. Vekalet görevinin kötüye kullanılması ve muvazaa hallerinde ise TMK m.1023 uyarınca iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur; bu durumda talep tazminata dönüşür. Önemli bir kayıt: bu koruma yalnızca işlemin tarafı olmayan sonraki edinen bakımından geçerlidir. Muvazaalı devrin tarafı olan kişi işlemin içinde yer aldığından iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Tapu kaydına tedbir koydurmak zorunlu mu?

Zorunlu değildir ancak fiilen kritiktir. Tedbir şerhi bulunmayan bir taşınmaz yargılama sürerken devredilebilir ve devralan iyiniyet savunması yapabilir. Şerh konulduktan sonra devralanın iyiniyetli olduğunu ileri sürmesi mümkün olmaz.

Tapu iptali davasında hangi mahkeme görevlidir?

Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir; aile konutuna (TMK m. 194) dayanan davalara ise aile mahkemesi bakar. Yetki bakımından HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; bu yetki sözleşmeyle değiştirilemez ve mahkemece resen gözetilir.

Tapu iptali davasının masrafı ne kadar?

Dava nispi harca tabidir. 2026 tarifesine göre karar ve ilam harcı taşınmazın dava tarihindeki değerinin binde 68,31’idir ve dörtte biri dava açılırken peşin yatırılır; 2.000.000 TL değerindeki bir taşınmaz için peşin harç 34.155 TL’dir. Buna 732 TL başvurma harcı, gider avansı ve keşif, bilirkişi, tebligat giderleri eklenir. Dava kazanılırsa bu giderler karşı tarafa yüklenir.

Vekaletname verdim, taşınmazım satıldı. Ne yapabilirim?

Vekilin, vekalet verenin yararına ve iradesine aykırı biçimde hareket ettiği ispatlanırsa vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Yargıtay, satış bedeli ile gerçek değer arasındaki bariz farkı ve vekil edene hiç ödeme yapılmamış olmasını bu yönde güçlü belirti sayar. Vekaletnameyi neden verdiğinizi ispatlamak zorunda değilsiniz.

Tapu iptali davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Hayır. Tapu iptali ve tescil davası, 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesinde sayılan dava şartı arabuluculuk konuları arasında değildir. Arabuluculuk; ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti, komşu hakkı ve kira uyuşmazlıklarında dava şartıdır.

Tapu iptali davası tanıkla ispatlanabilir mi?

Dayanılan sebebe göre değişir. Muris muvazaası ve hile tanık dahil her türlü delille ispatlanabilir. İnançlı işlemde kural yazılı belgedir; karşı tarafın elinden çıkmış bir belge varsa tanık da dinlenebilir. Ehliyetsizlikte tanık beyanı tek başına yetmez; sağlık kayıtları ve Adli Tıp Kurumu raporu belirleyicidir.

Karar kesinleşmeden tapuda tescil yapılır mı?

Hayır. Taşınmazın aynına ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez (HMK m. 367/2). Davayı kazanan taraf tescil için kanun yollarının tamamlanmasını beklemek zorundadır; bu süre içinde taşınmazın devredilmesini önlemenin yolu tapu kaydındaki ihtiyati tedbirdir.

Tapu müdürlüğüne karşı tapu iptali davası açılır mı?

Hayır. Dava tapuda malik görünen kişiye karşı açılır; tapu müdürlüğü kayıt maliki olmadığından davalı gösterilemez. Tapu sicilinin hatalı tutulmasından doğan zarar için Devlete karşı ayrıca tazminat davası açılabilir (TMK m. 1007).

Sonuç

Tapu iptali ve tescil davası, tek bir kalıba sığmayan; hukuki sebebin doğru seçilmesine, delillerin baştan doğru kurgulanmasına ve her şeyden önce zamanında hareket edilmesine bağlı bir davadır. Taşınmaz el değiştirdikçe iyiniyet savunması güçlenir ve iptal imkanı fiilen kapanır.

Bu nedenle tapu kaydında bir sorun fark edildiğinde yapılacak ilk iş dava dilekçesi yazmak değil, tapu kaydını ve dayanak akitleri incelemek, ardından gecikmeksizin tedbir talebiyle birlikte davayı açmaktır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi somut koşulları içinde değerlendirilmelidir.