Apartman Yöneticisinin Görevleri, Sorumluluğu ve Azli (KMK m. 34-41)
Apartman yöneticisinin sorumluluğu, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 38’deki tek cümlede özetlenir: yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Görevini yerine getirmeyen, hesap vermeyen veya toplanan aidatları amacı dışında kullanan yönetici hakkında kat malikleri hesap sorabilir, tazminat isteyebilir, yöneticinin değiştirilmesi için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir ve gerektiğinde ceza şikayetinde bulunabilir.
Kısaca
Yöneticinin atanması, görevleri, sorumluluğu ve denetimi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 34 ila 41. maddelerinde düzenlenir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan anagayrimenkulde yönetici atanması zorunludur. Yönetici hukuken bir vekildir: özen borcu altındadır ve hesap vermek zorundadır. 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun ise yöneticinin en tartışmalı yetkisini yeniden çizdi: işletme projesini (aidat bütçesini) artık tek başına kesinleştiremiyor; hazırlayabildiği yalnızca geçici bir işletme projesi ve bu projedeki artış yeniden değerleme oranıyla sınırlı. Bu yazıda apartman yöneticisinin sorumluluğu, görevleri ve sınırları, kat maliklerinin başvurabileceği hukuki ve cezai yollar ile 2026 değişikliğinin getirdikleri ele alınmaktadır.
İçindekiler
Yönetici kimdir, nasıl atanır? (KMK m. 34)
Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kişiye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilirler. Yönetici gerçek kişi olabileceği gibi profesyonel bir yönetim şirketi de olabilir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur; bütün bölümler tek kişinin mülkiyetindeyse malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu ile atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yöneticinin yeniden atanması mümkündür. Kat malikleri yönetici seçiminde anlaşamaz veya toplanıp atama yapamazlarsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi yönetici atar. Mahkemece atanan yönetici, aksine haklı bir sebep çıkmadıkça altı ay geçmeden kat malikleri kurulunca değiştirilemez.
Yöneticinin görevleri (KMK m. 35-36)
Yöneticinin görevleri yönetim planında gösterilir; planda aksine hüküm yoksa m. 35’te sayılan genel yönetim işlerini yürütür: kat malikleri kurulu kararlarının yerine getirilmesi; anagayrimenkulün amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması; anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi; genel yönetim işleri için işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması (7579 sayılı Kanun’la değişik bent); borçların ödenmesi ve gelirlerin tahsili; anagayrimenkulü ilgilendiren tebligatın kabulü. Asansör mevzuatı ayrıca asansörlerin aylık bakımlarının ve yıllık periyodik kontrollerinin yaptırılması sorumluluğunu bina yöneticisine yükler; kırmızı etiketli asansörün kullanımda tutulması ağır sorumluluk doğurur.
m. 36 uyarınca yönetici, kurul kararlarını, ihtar ve tebligat özetlerini ve bütün giderleri, noter tasdikli karar defterine tarih sırasıyla işlemek ve gider belgeleriyle diğer tüm belgeleri bir dosyada saklamak zorundadır. Bu defterin her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırılması gerekir. Bu görevleri yerine getirmeyen yönetici hakkında m. 33’ün son fıkrasındaki para cezası uygulanır. Uygulamada hesap uyuşmazlıklarının önemli bölümü, defterin hiç tutulmaması veya gider belgelerinin saklanmamasından doğar.
2026 değişikliği: işletme projesi ve aidat artışında yeni rejim (7579 sayılı Kanun)
7 Mayıs 2026 kabul tarihli ve 22 Mayıs 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35 ve 37. maddelerini değiştirdi. Değişiklikten önce yönetici işletme projesini kendisi hazırlıyor, kat maliklerine bildiriyor ve yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kendiliğinden kesinleşiyordu. Uygulamada bu, aidatı büyük ölçüde yöneticinin belirlemesi anlamına geliyordu.
Yeni rejimde işletme projesini kat malikleri genel kurulu onaylar. Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici yalnızca geçici bir işletme projesi hazırlayabilir ve bu proje en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek karara bağlanmak zorundadır. Mevcut bir işletme projesi varken hazırlanan geçici projedeki artış, önceki yıla ait tutarın Vergi Usul Kanunu mükerrer m. 298 uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranıyla artırılmış tutarını aşamaz. Yedi günlük itiraz usulü ise tümüyle kaldırılmıştır.
| Konu | Eski m. 37 | 7579 sonrası m. 37 |
|---|---|---|
| Projeyi kim kesinleştirir? | Yönetici hazırlar; itiraz edilmezse kendiliğinden kesinleşir | Genel kurul onaylar; yöneticininki yalnızca geçici projedir |
| İtiraz usulü | Bildirimden itibaren 7 gün içinde itiraz | Kaldırıldı — en geç 3 ay içinde genel kurulda karar alınır |
| Aidat artış sınırı | Yok | Geçici projede önceki yıl tutarı × yeniden değerleme oranı tavanı |
| Avans toplama | Avans harcanıp bitince yeniden avans toplanır | İşletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplanır (m. 35/d) |
| İcra takibindeki gücü | Kesinleşen proje İİK m. 68/1 belgesi sayılır | Aynen korunuyor — kesinleşen proje ve kurul kararları İİK m. 68/1 belgesidir |
İki noktanın altı çizilmelidir. Birincisi, yeniden değerleme oranı tavanı yalnızca yöneticinin tek başına hazırladığı geçici proje içindir; genel kurulun onaylayacağı asıl işletme projesinde yasal bir artış tavanı yoktur — anagayrimenkulün ihtiyaçları gerektiriyorsa kurul bu oranın üzerinde artışa da karar verebilir. İkincisi, kesinleşen işletme projesinin İcra ve İflas Kanunu m. 68/1 anlamında belge sayılması kuralı korunmuştur; aidat alacağının icra takibindeki gücü değişmemiştir.
Apartman yöneticisinin sorumluluğu: hukuki niteliği ve kapsamı (KMK m. 38)
m. 38’in ilk cümlesi, apartman yöneticisinin sorumluluğu bakımından çerçeveyi tek başına çizer: “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” Bu yollama nedeniyle yönetici hakkında Türk Borçlar Kanunu’nun vekalet hükümleri uygulanır: yönetici işini özenle ve kat maliklerinin menfaatine uygun yürütmek, kurul kararlarına (talimatlara) uymak, topladığı paraları amacına uygun kullanmak ve aldığı her şeyin hesabını vermek zorundadır. Görevin ücretsiz yürütülmesi sorumluluğu ortadan kaldırmaz; yalnızca özen ölçüsünün takdirinde dikkate alınır.
m. 38’in ikinci fıkrası usul yönünden önemli bir kolaylık içerir: kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen doğrudan yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine duyurmakla yükümlüdür. Buna karşılık yöneticinin temsil yetkisi m. 35’teki yönetim işleriyle sınırlıdır; örneğin ortak alanlara ilişkin tapu iptali gibi mülkiyete dokunan davalarda tüm kat maliklerinin taraf olması gerekir.
Hesap verme yükümlülüğü ve denetim (KMK m. 39 ve 41)
Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, plan sessizse her takvim yılının ilk ayı içinde kat malikleri kuruluna gelir ve giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Ayrıca kat maliklerinin yarısının istemesi halinde — arsa payları ne olursa olsun — hesabın gösterilmesi her zaman istenebilir. Hesap verme, yalnızca rakam bildirmek değildir; gelir ve giderlerin belgeleriyle birlikte ortaya konmasını ifade eder.
m. 41 uyarınca kat malikleri kurulu yöneticiyi sürekli denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesap denetimi için yönetim planında bir zaman belirlenmemişse denetim üç ayda bir yapılır; haklı sebep varsa her zaman yapılabilir. Kurul, denetimi kendi arasından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçeceği bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verebilir. Denetçiler raporlarını, her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir denetim defterine geçirir ve yıllık raporu kat maliklerine taahhütlü mektupla gönderir. Usulüne uygun tutulmuş bir denetim raporu, yöneticiye karşı açılacak sorumluluk davasının en güçlü delilidir.
Yöneticiye karşı hukuki yollar
Görevini yerine getirmeyen yöneticiye karşı kat maliklerinin başvurabileceği yollar tek değildir; somut duruma göre birlikte de kullanılabilir:
| Başvuru yolu | Dayanak | Merci |
|---|---|---|
| Hesabın gösterilmesini isteme | KMK m. 39 | Önce yönetime yazılı talep; karşılanmazsa sulh hukuk mahkemesi (m. 33) |
| Hakimin müdahalesini isteme | KMK m. 33 | Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi; hakim yöneticiye görevini yerine getirmesi için süre verir, gereğini yapmayana para cezası uygulanır |
| Tazminat davası | KMK m. 38 + TBK vekalet hükümleri | Sulh hukuk mahkemesi (KMK Ek m. 1); zarar, kusur ve nedensellik ispatlanmalıdır |
| Azil / yöneticinin değiştirilmesi | KMK m. 41; mahkemece atananda m. 34 | Kat malikleri kurulu kararı; uyuşmazlık halinde sulh hukuk mahkemesi. Mahkemece atanan yönetici haklı sebep yoksa 6 ay değiştirilemez |
| Ceza şikayeti | TCK m. 155 vd. | Cumhuriyet başsavcılığı |
Görevli mahkeme konusunda kural açıktır: KMK Ek m. 1 uyarınca bu Kanun’un uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülür; yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevi sona eren yöneticinin karar defterini, gider belgelerini ve hesabı yeni yönetime devretmemesi de aynı yolla, hakimin müdahalesi istenerek aşılabilir.
Yöneticinin cezai sorumluluğu
Apartman yöneticisinin sorumluluğu hukuki tazminatla sınırlı değildir. Toplanan aidat ve avansların yönetici tarafından kendi hesabına geçirilmesi veya amacı dışında kullanılması, Türk Ceza Kanunu m. 155’teki güveni kötüye kullanma suçunu gündeme getirir. Fiilin basit halden mi (m. 155/1) yoksa nitelikli halden mi (m. 155/2) cezalandırılacağı Yargıtay uygulamasında olayın özelliklerine göre belirlenmektedir: kat malikleri arasından seçilen ve yönetimi bir meslek olarak yürütmeyen yönetici bakımından eylem kural olarak basit hal kapsamında değerlendirilirken, yönetimi ticari faaliyet olarak yürüten profesyonel yönetim şirketleri bakımından meslek ve ticaret ilişkisi nedeniyle nitelikli hal tartışılabilmektedir. Basit halin şikayete tabi olduğu ve şikayet hakkının fiilin ve failin öğrenilmesinden itibaren altı ay içinde kullanılması gerektiği gözden kaçırılmamalıdır.
Karar defterinde veya işletme projesinde gerçeğe aykırı kayıt ve düzenlemeler belgede sahtecilik suçlarını; asansör bakımı, yangın önlemleri gibi güvenlik yükümlülüklerinin ihmali sonucu ortak alanlarda meydana gelen kazalar ise yöneticinin taksirle yaralama veya taksirle öldürme hükümleri çerçevesinde cezai sorumluluğunu gündeme getirebilir. Aynı ihmal, kat maliklerine ve zarar gören üçüncü kişilere karşı hukuki tazminat sorumluluğunu da doğurur.
Yöneticinin hakları (KMK m. 40)
Tablonun diğer yüzü de vardır: yönetici kural olarak vekilin haklarına sahiptir. Kendisiyle sözleşmede veya yönetim planında ücret kararlaştırılmamış olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri arasından atanan yönetici, kurulca aksine karar alınmamışsa, yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Kat malikleri, yükümlülüklerini noter ihtarına rağmen yerine getirmezlerse yönetici sözleşmeyi feshedip çekilebilir ve bu yüzden uğradığı zararın tazminini isteyebilir.
Sıkça sorulan sorular
Yönetici aidatı tek başına artırabilir mi?
7579 sayılı Kanun sonrasında hayır. İşletme projesini kat malikleri genel kurulu onaylar; yöneticinin tek başına hazırlayabildiği geçici işletme projesindeki artış ise önceki yıl tutarının yeniden değerleme oranıyla artırılmış halini aşamaz ve en geç üç ay içinde genel kurul kararına bağlanmak zorundadır. Genel kurulun onaylayacağı asıl projede ise yasal bir artış tavanı yoktur.
Yönetici hesap göstermek zorunda mı?
Evet. KMK m. 39 uyarınca yönetim planında yazılı zamanlarda, plan sessizse her takvim yılının ilk ayında kurula hesap verir. Ayrıca kat maliklerinin yarısı isterse, arsa paylarına bakılmaksızın hesabın gösterilmesi her zaman istenebilir.
Apartman yöneticisi nasıl görevden alınır?
Kat malikleri kurulu, haklı bir sebebin varlığı halinde yöneticiyi her zaman değiştirebilir (m. 41); olağan yolla da yeni dönemde başka bir yönetici seçilebilir. Görevini yerine getirmeyen yönetici hakkında her kat maliki sulh hukuk mahkemesinden hakimin müdahalesini isteyebilir (m. 33). Mahkemece atanan yönetici ise haklı sebep yoksa altı ay geçmeden değiştirilemez.
Aidatları kendi hesabına geçiren yönetici hakkında ne yapılabilir?
Hukuki yönden hesap verilmesi ve zararın tazmini istenir; yönetici vekil gibi sorumlu olduğundan TBK vekalet hükümleri uygulanır. Cezai yönden güveni kötüye kullanma suçundan şikayette bulunulabilir; basit hal şikayete tabidir ve şikayet süresi fiilin ve failin öğrenilmesinden itibaren altı aydır.
Ortak alanda meydana gelen kazadan yönetici sorumlu tutulabilir mi?
Anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı yöneticinin asli görevidir. Asansör bakım ve periyodik kontrollerinin yaptırılmaması, yangın önlemlerinin ihmali gibi hallerde meydana gelen zarardan yönetici kusuru oranında hukuken sorumlu olur; taksirle yaralama veya öldürme hükümleri çerçevesinde cezai sorumluluğu da gündeme gelebilir.
Yöneticiye karşı dava hangi mahkemede açılır?
KMK Ek m. 1 uyarınca bu Kanun’dan doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu, yöneticiyi geniş yetkilerle donatırken karşısına aynı ağırlıkta bir sorumluluk rejimi koyar: vekil gibi sorumluluk, hesap verme, sürekli denetim ve gerektiğinde azil. 7579 sayılı Kanun bu dengeyi kat malikleri lehine bir adım daha ileri taşıdı; aidat bütçesinin son sözü artık genel kurulda. Kat maliki yönünden mesele çoğu zaman doğru yolun seçiminde düğümlenir: hesap mı istenmeli, hakimin müdahalesi mi, tazminat mı, yoksa ceza şikayeti mi? Yönetici yönünden ise düzenli tutulmuş bir karar defteri ve belgeye dayalı şeffaf bir hesap, en iyi savunmadan daha değerlidir.
Av. Rıdvan Güney Hukuk Bürosu olarak İzmir’de gayrimenkul hukuku ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava takibi ve danışmanlık yürütüyoruz. Apartman veya site yönetimiyle ilgili bir uyuşmazlık yaşıyorsanız iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; her uyuşmazlık kendi delil durumu içinde değerlendirilmelidir.
Yönetici ile kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar, çoğu zaman Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak alan, aidat ve yönetim planına ilişkin diğer hükümleriyle iç içe geçer. Bu alandaki hizmetlerimizin kapsamına İzmir kat mülkiyeti avukatı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.