Emsal Tahliye Kararı: Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası (Kazandığımız Bir Dava Dosyası İncelemesi)

Hukuki bir kuralı yüzlerce kez okuyabilirsiniz; ama o kuralın gerçek bir dosyada, gerçek bir karşı savunma karşısında nasıl işlediğini görmek bambaşka bir şeydir. Bu yazıda, büromuzun davacı vekili olarak takip edip müvekkilimiz lehine sonuçlandırdığı bir tahliye davasını baştan sona inceliyoruz: kiracısı olan bir evi satın alan müvekkilimizin, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye yoluyla (TBK m. 351) o eve nasıl kavuştuğunu, karşı tarafın “ihtiyaç henüz doğmadı” savunmasını hangi delillerle ve hangi stratejiyle çürüttüğümüzü ele alıyoruz.

Amacımız sadece bir başarıyı anlatmak değil; benzer bir durumda olan herkesin — yani kiracılı bir taşınmaz satın alıp kendisi oturmak isteyenlerin — bu davanın nasıl kazanıldığını somut bir emsal tahliye kararı üzerinden anlamasını sağlamak. Çünkü internette pek çok teorik bilgi bulabilirsiniz; ama gerçek bir dosyaya dayanan, sonucu belli bir emsal tahliye kararı size hem ne yapmanız gerektiğini hem de nelere dikkat etmeniz gerektiğini çok daha net gösterir.

(İncelenen karar: Karşıyaka 5. Sulh Hukuk Mahkemesi, 2025/377 E., 2026/578 K. Kişisel verilerin korunması ve meslek sırrı gereği taraf isimleri anonimleştirilmiş; mahkeme ve dosya numaraları korunmuştur.)

Dosyanın Künyesi

Davanın temel verilerini özetleyelim, çünkü bu yazıdaki her değerlendirme bu çerçeveye dayanıyor:

• Mahkeme: Karşıyaka 5. Sulh Hukuk Mahkemesi
• Esas / Karar No: 2025/377 E. — 2026/578 K.
• Dava türü: Kiralananın tahliyesi (yeni malikin gereksinimi)
• Hukuki dayanak: Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 351
• Taraflar: Davacı (müvekkilimiz — yeni malik) / Davalılar (kiracılar)
• Sonuç: Davanın kabulü — kiracıların taşınmazdan tahliyesi

Olayın Başlangıcı: Kendi Evinden Çıkarılan Bir Yeni Malik

Müvekkilimiz, 12 Aralık 2024 tarihinde Karşıyaka’da bir konut satın aldı. Ne var ki taşınmaz boş değildi: içinde, önceki malikle yapılmış bir kira sözleşmesiyle oturan kiracılar bulunuyordu. Burada hemen belirtmek gerekir ki, bir taşınmaz kira ilişkisi sürerken el değiştirdiğinde yeni malik o sözleşmenin kendiliğinden tarafı olur (TBK m. 310). Yani müvekkilimiz, satın aldığı eve sadece tapuyla sahip olmuş, ama fiilen kiracıların kira ilişkisini de devralmıştı.

Müvekkilimizin durumu sıradan bir yatırımcı tablosundan çok farklıydı. Kendisi o sırada Bornova’da kiracı olarak yaşıyordu ve ciddi bir baskı altındaydı: oturduğu evden tahliyesine zaten karar verilmişti. Başka bir deyişle, müvekkilimiz yeni satın aldığı eve “keşke girsem” diyen biri değil, kısa süre içinde başını sokacak bir konuta mecbur kalmış bir insandı.

İşte bu tablo, davanın bütün hukuki mimarisini belirledi. Çünkü ihtiyaç nedeniyle tahliyenin kalbinde tek bir soru yatar: İhtiyaç gerçek mi, yoksa kiracıdan kurtulmak için uydurulmuş bir bahane mi? Müvekkilimizin durumunda ihtiyaç gerçeğin ta kendisiydi — ve görevimiz, bunu mahkemeye kuşkuya yer bırakmayacak biçimde kanıtlamaktı.

Karşı Tarafın Savunması: “İhtiyaç Henüz Doğmadı”

Davalı kiracıların vekili, davanın reddini talep ederken hukuken hiç de zayıf olmayan bir argüman ortaya koydu. Savunmanın özü şuydu: Davacının ileri sürdüğü ihtiyaç henüz doğmamıştı; olsa olsa “doğma ihtimaline binaen” bir gereksinimdi. Dolayısıyla ortada korunmaya değer somut bir ihtiyaç bulunmadığı, davanın hukuki yarardan yoksun olduğu ve reddi gerektiği savunuluyordu.

Bu savunmanın neden ciddiye alınması gerektiğini anlamak için ihtiyaç davalarının temel kuralını hatırlamak gerekir: Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç, tahliye sebebi yapılamaz. Aynı şekilde, devamlılık göstermeyen, geçici nitelikteki ihtiyaçlar da tahliyeye gerekçe oluşturmaz. Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımı da bu yöndedir. Yani karşı taraf, gerçekten de davanın can damarına dokunan bir itiraz yapmıştı.

Bu noktada dava, soyut iddiaların değil, somut belgelerin savaşına dönüştü. Karşı taraf “ihtiyaç bir ihtimalden ibaret” diyordu; bizim de bu ihtimal söylemini, gerçekleşmiş ve aciliyeti belgelenmiş bir zorunluluğa dönüştürmemiz gerekiyordu.

Hukuki Çerçeve: TBK m. 351 ve Kritik Yol Seçimi

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye, TBK m. 351’de düzenlenir. Bu madde, taşınmazı kira ilişkisi sürerken sonradan edinen malike, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri ihtiyacı bulunması hâlinde, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirme imkânı tanır.

Maddenin en kritik özelliği, yeni malike iki ayrı yol sunmasıdır — ve bu davada hangi yolu seçtiğimiz, sonucu doğrudan etkiledi:

• Birinci yol (TBK m. 351/1): Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir; ardından edinme tarihinden altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir.
• İkinci yol (TBK m. 351/2): Yeni malik dilerse altı ayı beklemeden, kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde doğrudan dava açabilir.

Şimdi bu iki yolu müvekkilimizin somut durumuna oturtalım. Taşınmaz 12 Aralık 2024’te alınmıştı. Eğer birinci yolu (351/1) seçseydik, müvekkilimizin tahliye davası açabilmesi için 2025 Haziran’ına kadar beklemesi gerekecekti. Oysa müvekkilimiz, kendi oturduğu evden çıkarılmak üzereydi; aylarca bekleyecek lüksü yoktu. Bu nedenle ikinci yolu (TBK m. 351/2) tercih ettik ve davayı kira dönemi sonunda, yasal süre içinde açtık.

Burada bir incelik daha vardı. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, tahliye davaları dâhil, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (dava şartı arabuluculuk). Arabuluculuğa başvuru ise dava açma sürelerini durdurur. Mahkeme de kararında, davanın TBK m. 351/2 uyarınca kira dönemi sonunda bir ay içinde — arabuluculuk sırasında sürelerin durduğu dikkate alınarak — süresinde açıldığını açıkça tespit etti. Yani daha işin başında, davayı süre yönünden sapasağlam bir zemine oturtmuştuk.

Stratejimiz: Doğru Yol + Dört Ayaklı Delil Mimarisi

Davayı kazandıran şey, iki katmanlı bir stratejiydi.

Birinci katman — doğru usulü seçmek. Yukarıda anlattığımız gibi, 351/2 yolunu seçerek hem müvekkilimizi aylarca bekletmekten kurtardık hem de süre tartışmasını baştan kapattık. Yanlış yolu seçen pek çok davacı, ihtiyacı gerçek olsa bile davasını süre yönünden kaybeder; bu dosyada böyle bir açık vermedik.

İkinci katman — ihtiyacı belgelemek. Asıl mücadele buradaydı. Karşı tarafın “ihtiyaç doğmadı” savunmasını çürütmek için, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu birbirini tamamlayan dört delille ortaya koyduk:

1. TAKBİS kaydı: Müvekkilimizin, dava konusu taşınmaz dışında mesken vasıflı başka hiçbir taşınmazının bulunmadığını gösterdi. Bu, “başka eve gitsin, neden kiracıyı çıkarıyor” tarzı bir karşı çıkışın önünü kapatıyordu — çünkü gidecek başka bir mülk yoktu.
2. 15 Nisan 2023 başlangıçlı kira sözleşmesi: Müvekkilimizin gerçekten kiracı olarak, yani başkasının evinde oturduğunu kanıtladı.
3. MERNİS kaydı: Müvekkilimizin o kiralık adreste fiilen ikamet ettiğini doğruladı. Kira sözleşmesi kâğıt üzerinde kalmıyor, gerçek hayatta yaşanıyordu.
4. İzmir 15. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2024/855 E. sayılı dosyası: Bu, davanın kilit taşıydı. Müvekkilimizin oturduğu kiralık evden tahliyesine karar verildiğini belgeliyordu.

Bu dört delili bir araya getirdiğinizde ortaya çıkan tablo şuydu: Müvekkilimizin başka mülkü yok, kirada oturuyor, o adreste fiilen yaşıyor ve zaten oradan çıkarılmak üzere. Karşı tarafın “ihtiyaç bir ihtimal” söylemi, bu delil duvarına çarpınca dağıldı. Çünkü ihtiyaç bir ihtimal değildi; müvekkilimiz için kaçınılmaz, somut ve yakın bir zorunluluktu.

Mahkemenin Gerekçesi

Mahkeme kararında, ihtiyaç nedeniyle tahliyenin değişmez ölçütünü yeniden vurguladı: Tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir; geçici ya da henüz doğmamış ihtiyaç tahliye sebebi olamaz; üstelik ihtiyacın yalnızca dava tarihinde değil, yargılama boyunca da sürmesi şarttır.

Ardından mahkeme, sunduğumuz delilleri tek tek değerlendirdi — TAKBİS kaydı, kira sözleşmesi, MERNİS kaydı ve aleyhe verilmiş tahliye kararı — ve bunların bütünüyle ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunu ispatladığı sonucuna vardı. Tahliye talebini usul ve yasaya uygun ve sabit bularak davanın kabulüne hükmetti.

Dikkat çeken nokta şudur: Mahkeme, müvekkilimizin “iyi niyetli olduğuna” dair soyut bir kanaate değil, dosyaya konulan somut belgelere dayandı. Bu da bir kez daha gösteriyor ki ihtiyaç davaları, anlatımla değil, belgeyle kazanılır.

Bu Tahliye Kararı Neden Emsal Niteliğinde?

Peki bu dosya neden bir emsal tahliye kararı olarak değerlendirilebilir? Çünkü ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında en çok karşılaşılan iki sorunu birden örnek bir biçimde çözüyor.

Birincisi, “henüz doğmamış ihtiyaç” savunmasının nasıl aşılacağını gösteriyor. Bu savunma, ihtiyaç davalarında karşı tarafın en sık başvurduğu argümandır ve birçok dosyada davacıyı zorlar. Buradaki emsal tahliye kararı, ihtiyacın güncel ve zorunlu olduğunu ortaya koyan belge zincirinin (TAKBİS, MERNİS, kira sözleşmesi ve davacı aleyhine verilmiş tahliye kararı) bu savunmayı nasıl etkisiz hâle getirdiğini somutlaştırıyor.

İkincisi, doğru usul yolunun seçilmesinin önemini gösteriyor. TBK m. 351/2 yolunun tercih edilmesi, davacının altı ay beklemeden hak aramasını sağladı. Benzer durumdaki kişiler için bu karar, hangi süre yolunun ne zaman seçilmesi gerektiğine dair pratik bir referans niteliği taşıyor.

Elbette her dosya kendi koşulları içinde değerlendirilir ve hiçbir emsal tahliye kararı başka bir dava için sonuç garantisi vermez. Ancak benzer bir maddi olay örgüsünde — kirada oturan, başka mülkü olmayan ve halihazırda tahliye baskısı altındaki bir yeni malik söz konusu olduğunda — bu dosyanın izlediği strateji yol gösterici olabilir.

Hüküm: Müvekkilimiz Lehine Tam Sonuç

Mahkeme, davanın kabulü ile kiracıların taşınmazdan tahliyesine karar verdi. Bunun yanı sıra:

• Bakiye karar ve ilam harcı,
• Arabuluculuk ücreti,
• Karar tarihindeki tarifeye göre 30.000,00 TL vekâlet ücreti,
• Müvekkilimizin yaptığı başvurma harcı, peşin harç ve tebligat/posta giderlerinden oluşan toplam yargılama gideri

davalılara yükletildi. Karara karşı, tebliğinden itibaren iki hafta içinde İzmir Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık bırakıldı.

Yani sonuç sadece “tahliye” değil; müvekkilimizin bu süreçte yaptığı masrafların da karşı tarafa yüklenmesiyle birlikte eksiksiz bir kazanç oldu.

Bu Emsal Karardan Çıkarılacak Dersler

Bu dosya, benzer durumda olanlar için birkaç somut ders barındırıyor:

• Doğru usul yolu, davanın yarısıdır. TBK m. 351/1 (edinmeden altı ay sonra) ile 351/2 (kira dönemi sonu + bir ay) arasındaki tercih, davayı hızlandırabilir ya da süre yönünden riske atabilir. Edinme tarihi ile kira döneminin bitiş tarihini birlikte değerlendirmeden harekete geçmeyin.
• İhtiyaç anlatılmaz, belgelenir. “Eve ihtiyacım var” demek hiçbir şey ifade etmez. TAKBİS, MERNİS, kira sözleşmesi ve — varsa — aleyhinize verilmiş bir tahliye kararı gibi belgeler, soyut iddiayı somut bir zorunluluğa dönüştürür.
• “İhtiyaç doğmadı” savunması somutlukla aşılır. Davacının başka konutunun olmaması ve halihazırda bir tahliye baskısı altında bulunması, ihtiyacın güncel ve zorunlu olduğunu gösteren en güçlü argümanlardır.
• Arabuluculuk şartını ve sürelere etkisini hesaba katın. Dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur ve bu süreç dava açma sürelerini durdurur. Bu inceliği bilmeyen kişiler, aslında süresi içinde olan davayı “süre kaçtı” diye açmaktan vazgeçebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracılı bir ev aldım, kiracıyı hemen çıkarabilir miyim? Hayır. Taşınmaz el değiştirse de kira sözleşmesi devam eder ve siz yeni malik olarak tarafı olursunuz. Kiracıyı ancak gerçek, samimi ve zorunlu bir konut/iş yeri ihtiyacınız varsa ve TBK m. 351’deki süre kurallarına uyarak açacağınız dava ile çıkarabilirsiniz.

Altı ay beklemek zorunda mıyım? Şart değil. TBK m. 351/2 yolunu seçerseniz, kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak altı aylık beklemeden kurtulabilirsiniz. Bizim dosyamızda da bu yol seçilmiştir.

İhtiyacımı nasıl kanıtlarım? Bu dosyada olduğu gibi TAKBİS, MERNİS, mevcut kira sözleşmeniz ve varsa kendi aleyhinize verilmiş tahliye kararı gibi belgelerle. Mahkeme, ihtiyacın hem dava tarihinde hem yargılama boyunca sürdüğünü arar.

Dava ne kadar sürer? Her dosya farklıdır; tanık, keşif ve istinaf gibi aşamalar süreyi etkiler. Bu davada dava tarihi 05.05.2025, karar tarihi 27.04.2026’dır. Süre, mahkemenin iş yükü ve dosyanın özelliklerine göre değişir.

Emsal tahliye kararı benim davamı kazandırır mı? Bir emsal tahliye kararı, benzer bir uyuşmazlıkta hangi delillerin ve hangi usul yolunun işe yaradığını gösteren güçlü bir yol göstericidir; ancak sonucu garanti etmez. Her dava kendi maddi olayı, delilleri ve tarafların durumu çerçevesinde değerlendirilir. Yine de bu yazıdaki gibi somut bir karar, neye odaklanmanız gerektiğini anlamanızı kolaylaştırır.

Tahliye edilirse masrafları kim öder? Dava kabul edilirse harçlar, yargılama giderleri ve vekâlet ücreti kural olarak davalı kiracıya yükletilir. İncelediğimiz dosyada da masraflar karşı tarafa yüklenmiştir.

---

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dava kendi koşulları içinde değerlendirilir; bir dosyadaki sonuç, başka bir dosya için garanti oluşturmaz. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye, kira hukuku ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında İzmir’deki büromuzla iletişime geçebilirsiniz.