İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Şartlar, İhtarname ve Dava Süresi
Kısaca
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez yazılı ve haklı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa, kiraya veren bu kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla kira sözleşmesini sona erdirebilir (Türk Borçlar Kanunu m. 352/2). Kiracının ihtardan sonra borcunu ödemesi tahliyeyi engellemez; önemli olan, ödenmeyen kira için iki ayrı haklı ihtarın aynı kira yılı içinde yapılmış olmasıdır.
Davanın en sık kaybedildiği nokta süredir: dava, ihtarların yapıldığı kira yılı bitmeden açılırsa erken, kira yılının bitiminden itibaren bir ay geçtikten sonra açılırsa geç kalınmış olur. Her iki halde de dava reddedilir.
İçindekiler
İki haklı ihtarın şartları
Kanun ve Yargıtay uygulamasına göre iki haklı ihtara dayalı tahliye için şu koşullar birlikte aranır:
- Ödenmeyen kira bedeli: İhtarın haklı olması için, ihtar tarihinde vadesi gelmiş (muaccel) ve ödenmemiş bir kira borcu bulunmalıdır.
- Yazılı ihtar: İhtarlar yazılı olmalıdır (TBK m. 352/2). Sözlü uyarı veya telefon görüşmesi bu şartı karşılamaz; ispat güçlüğü nedeniyle e-posta veya mesaj yerine noter ihtarnamesi tercih edilmelidir.
- Aynı kira yılı: Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde iki ihtarın aynı kira yılı içinde, bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi içinde yapılması gerekir. Farklı kira yıllarına ait ihtarlar birleştirilemez.
- İki ayrı kira borcu: Kira sözleşmesinde muacceliyet kaydı varsa, muaccel hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerekir; kira parası bölünüp farklı ihtarlarla istenerek iki haklı ihtar oluşturulamaz (Yargıtay 3. HD, E. 2024/2951, K. 2025/3118, T. 28.05.2025).
Yargıtay, aynı kararında iki önemli noktayı daha vurgulamıştır: ihtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel değildir; buna karşılık süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar koşulu oluşmaz ve bu sebeple dava açılamaz (Yargıtay 3. HD, E. 2024/2951, K. 2025/3118, T. 28.05.2025).
İhtarname nasıl olmalı?
Kanun ihtarın şeklini ayrıca düzenlemez; yazılı olması yeterlidir. Ancak ihtarın tebliğ edildiğinin ve içeriğinin ispatı kiraya verene aittir. Bu nedenle uygulamada ihtarlar noter aracılığıyla gönderilir. İhtarnamede şunların açıkça yer alması gerekir:
- Kira sözleşmesinin tarafları, kiralananın adresi ve sözleşmenin başlangıç tarihi,
- Ödenmeyen kiranın ait olduğu ay ve tutarı,
- Bu kiranın ödenmesinin istendiği.
İkinci ihtar, birinci ihtardan farklı bir aya ait ödenmeyen kira için gönderilmelidir. Aynı ayın kirası için iki kez ihtar gönderilmesi iki haklı ihtar sayılmaz.
Dava ne zaman açılır?
Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır (TBK m. 352/2). Bu süre kamu düzenine ilişkindir; mahkeme kendiliğinden gözetir.
| Örnek | Sonuç |
|---|---|
| Kira başlangıcı 1 Mart. İki ihtar Ağustos ve Ekim aylarında yapıldı. | Kira yılı 28/29 Şubat’ta biter; dava 1-31 Mart arasında açılmalıdır. |
| Aynı örnekte dava Aralık ayında açıldı. | Kira yılı bitmeden açıldığı için erken; reddedilir. |
| Aynı örnekte dava Mayıs ayında açıldı. | Bir aylık süre geçtiği için reddedilir. |
Kira bedelinin kira yılından önce peşin ödendiği sözleşmelerde hangi kira yılının esas alınacağı ayrıca önem taşır. Yargıtay, kira bedelinin bir yıl önceden iki taksitle peşin ödendiği bir otel kirasında ihtarların 2022 kira yılına ait taksitler için yapıldığını, bu nedenle davanın 2022 kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerektiğini, 26.01.2022’de açılan davanın süresinde olmadığını belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, E. 2024/2951, K. 2025/3118, T. 28.05.2025).
Arabuluculuk ve süre
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-a). Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m. 18/A-15); Yargıtay da bu sürenin dava açma süresine eklenmesi gerektiğini kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD, E. 2025/2548, K. 2025/5852, T. 03.12.2025).
Başvurunun zamanı konusunda dikkat edilmesi gereken bir nokta vardır. Yargıtay, ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları için verdiği uyuşmazlık giderme kararında, dava şartı arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkı doğduktan sonra, yani dava açma süresi içinde yapılması gerektiğine karar vermiştir (Yargıtay 3. HD, E. 2025/1495, K. 2025/3048, T. 26.05.2025). İki haklı ihtara dayalı davalar için doğrudan bir uyuşmazlık giderme kararı bulunmamakla birlikte, aynı mantığın kıyasen uygulanması ihtimali karşısında güvenli yol, arabuluculuk başvurusunu kira yılı bittikten sonra, bir aylık süre içinde yapmaktır.
Temerrüt nedeniyle tahliyeden farkı
Kiracı kira bedelini ödemediğinde kiraya verenin önünde iki ayrı yol vardır. Temerrüt yolunda kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre verir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (TBK m. 315). Bu yol, kira yılının bitmesini beklemeden işletilebilir; ancak kiracı süre içinde öderse tahliye sebebi ortadan kalkar.
| Temerrüt (TBK m. 315) | İki haklı ihtar (TBK m. 352/2) | |
|---|---|---|
| Ödeme yapılırsa | Süre içinde ödeme tahliyeyi engeller | İhtardan sonraki ödeme tahliyeyi engellemez |
| Zaman | Ödeme süresi dolunca | Kira yılı bitiminden itibaren bir ay içinde |
| Kaç ihtar | Tek ihtar | Aynı kira yılında iki ayrı ihtar |
Hangi yolun seçileceği, kiracının ödeme alışkanlığına ve kira yılının neresinde bulunulduğuna göre değişir. Diğer tahliye sebepleri için tahliye taahhüdü ve ihtiyaç sebebiyle tahliye rehberlerimize bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Kiracı ihtardan sonra kirayı öderse tahliye davası açılabilir mi?
Evet. Yargıtay’a göre ihtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel değildir. Önemli olan, aynı kira yılı içinde iki ayrı ödenmeyen kira için yazılı ve haklı ihtar yapılmış olmasıdır.
İki haklı ihtar farklı kira yıllarında olursa ne olur?
Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde iki ihtarın aynı kira yılı içinde yapılması gerekir. Farklı kira yıllarına ait ihtarlar birleştirilerek iki haklı ihtar oluşturulamaz.
İki haklı ihtar davası ne zaman açılmalı?
İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde (TBK m. 352/2). Kira yılı bitmeden açılan dava erken, bir aylık süre geçtikten sonra açılan dava geç açılmış sayılır ve reddedilir.
Kira yıllık peşin ödeniyorsa iki haklı ihtar olur mu?
Yargıtay’a göre kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve süresiz sözleşmelerde iki haklı ihtar koşulu oluşmaz; bu sebeple tahliye davası açılamaz.
İki haklı ihtar davasından önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-a). Arabuluculukta geçen süre dava süresinden sayılmaz; başvurunun kira yılı bittikten sonra, bir aylık süre içinde yapılması güvenli yoldur.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyada kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, ödeme şekli ve ihtarların tebliğ tarihleri sonucu değiştirebilir.
İlgili sayfalar: İzmir kira ve tahliye davaları · Kira tespit davası · Tahliye taahhüdü