Kira Tespit Davası: 5 Yıl Kuralı, TÜFE, Emsal Kira ve Süreler (2026)

Kısaca

Kira tespit davası, yeni kira döneminde ödenecek kira bedelinin mahkemece belirlenmesi için açılan davadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ilk beş yıl içinde mahkemenin belirleyeceği artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasındaki değişimi geçemez. Kira ilişkisi beş yılı doldurduktan sonra ise hâkim TÜFE’ye ek olarak kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler (Türk Borçlar Kanunu m. 344). Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır ve öncesinde arabulucuya başvurmak zorunludur.

Davanın zamanlaması sonucu doğrudan etkiler. Dava yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılmaz ve bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim de yapılmazsa, belirlenen yeni bedel ancak bir sonraki dönemden itibaren uygulanabilir (TBK m. 345).

Kira tespit davası nedir, nerede açılır?

Kira tespit davası, tarafların yeni dönem kira bedeli konusunda anlaşamadığı hallerde kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini sağlar. Uygulamada davayı çoğunlukla kiraya veren açar; kira bedelinin emsallerin çok altında kaldığı uzun süreli kira ilişkilerinde dava, kiraya verenin kira gelirini güncellemesinin başlıca yoludur.

• Görevli mahkeme: Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4/1-a).
• Dava şartı arabuluculuk: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-a). Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa dava açmaya gerek kalmaz.
• Yetkili mahkeme: Davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi yetkilidir (HMK m. 6, m. 10). İzmir’de hangi ilçenin hangi adliyeye bağlı olduğunu İzmir adliyeleri rehberimizde bulabilirsiniz.

İlk beş yıl: TÜFE sınırı

Kira ilişkisinin ilk beş yılında taraflar yeni dönem kira artışı konusunda anlaşabilir. Ancak bu anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır (TBK m. 344/1). Taraflar arasında bir anlaşma yoksa kira bedeli, yine aynı oranı geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (TBK m. 344/2).

Bu nedenle ilk beş yıl içinde açılan bir kira tespit davasında mahkeme, kira bedelini emsal kiralara göre serbestçe yükseltemez; artış TÜFE oranıyla sınırlıdır. Sözleşmede TÜFE’nin üzerinde bir artış oranı yazılmış olsa bile bu kayıt, TÜFE sınırını aşan kısmı bakımından geçerli değildir.

Beş yıldan sonra: emsal kira ve hakkaniyet indirimi

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m. 344/3). Uygulamada bu döneme “hak ve nesafet dönemi” denir.

Bilirkişi incelemesi ve emsaller

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre bu dönemde bilirkişi, kiralananın boş olarak aynı şartlarla kiraya verilmesi halinde getireceği kira bedelini belirler. Bunun için tarafların emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralanan ve emsal taşınmazlar yerinde tek tek incelenmeli; konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süresi gibi kira bedelini etkileyen özellikler karşılaştırılmalıdır. Yargıtay, emsal taşınmazların gerçekten kirada olup olmadığı ve kira bedelleri açıklanmadan, döviz kuru ve altın fiyatlarındaki artışlar esas alınarak yapılan bir hesaplamayı TBK m. 344/3’teki ölçütlere uygun bulmamış ve kararı bozmuştur (Yargıtay 3. HD, E. 2025/3101, K. 2025/4808, T. 14.10.2025).

Hakkaniyet indirimi: yüzde 5 ile 20 arası

Bilirkişinin belirlediği “boş kiralanma bedeli” doğrudan yeni kira olarak hükmedilmez. Hâkim, kiracının eski kiracı olmasını, kiracılık süresini ve tarafların sözleşmeden bekledikleri amacı dikkate alarak bu bedelden yüzde 5 ile yüzde 20 arasında hak ve nesafet indirimi yapar (Yargıtay 3. HD, E. 2025/3101, K. 2025/4808, T. 14.10.2025). Örneğin Yargıtay, 2013’te başlayan on yıllık bir işyeri kirasında bilirkişinin belirlediği rayiç bedelden yüzde 10 indirim yapılarak verilen kararı onamıştır (Yargıtay 3. HD, E. 2025/3054, K. 2026/57, T. 13.01.2026). Yargıtay kararlarında işyeri kiralarında kira bedelinin brüt olarak tespit edilmesi gerektiği belirtilmektedir.

Yabancı para ile belirlenen kiralar

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra bedel belirlenirken yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak hak ve nesafet kuralları uygulanır (TBK m. 344/4).

Dava ne zaman açılmalı?

Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı davanın zamanlamasına bağlıdır (TBK m. 345):

Durum	Belirlenen bedel hangi dönemden geçerli?
Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmışsa	O yeni dönemin başından itibaren
Kiraya veren, yeni dönemden en az 30 gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmiş ve davayı o dönemin sonuna kadar açmışsa	O yeni dönemin başından itibaren
Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa ve dava o dönemin sonuna kadar açılmışsa	O yeni dönemin başından itibaren
Bu koşulların hiçbiri yoksa	Ancak bir sonraki kira döneminden itibaren

Bu kuralın sonucunu gösteren bir dosyada, 1 Temmuz 2016’da başlayan dönem için kira tespiti 17 Ekim 2016’da istenmiş, sözleşmede artış hükmü bulunmadığı ve dava öncesinde yazılı bildirim yapıldığı ispatlanamadığı için talep reddedilmiştir; Yargıtay kararı onamıştır (Yargıtay 3. HD, E. 2024/2514, K. 2025/1571, T. 12.03.2025). Aynı dosyada bölge adliye mahkemesi, sonradan sunulan e-posta yazışmalarını yazılı bildirim olarak kabul etmemiştir. Bu nedenle bildirim noter aracılığıyla veya tebliğ edildiği ispatlanabilecek bir yolla yapılmalıdır.

Sözleşmede artış hükmü bulunması kiraya verene zaman kazandırır: Yargıtay, sözleşmesinde artış şartı bulunan bir kira ilişkisinde ihtarname gönderilmeden, yeni dönem içinde açılan davayı süresinde kabul eden kararı onamıştır (Yargıtay 3. HD, E. 2025/3054, K. 2026/57, T. 13.01.2026).

Arabuluculuk başvurusu da bu takvim içinde düşünülmelidir. Başvurudan son tutanağa kadar geçen süre dava açma tarihini ileri iter; bu nedenle dönem başlangıcına yaklaşırken yazılı bildirim yapılması kiraya veren için güvenli yoldur.

Dava nasıl ilerler?

• Belgeler: Kira sözleşmesi, son ödenen kira bedelini gösteren dekontlar, varsa artış bildirimi veya ihtarname ve bölgedeki emsal kira sözleşmeleri.
• Arabuluculuk: Adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurulur; anlaşma olmazsa son tutanakla dava açılır.
• Dava dilekçesi: Tespiti istenen dönem ve talep edilen aylık bedel açıkça yazılır; mahkeme bu talebi aşarak karar veremez.
• Keşif ve bilirkişi: Mahkeme kiralananda keşif yapar; bilirkişi kiralananı ve emsalleri karşılaştırarak rapor hazırlar. Taraflar rapora itiraz edebilir.
• Karar ve kanun yolu: Kararlara karşı, kesinlik sınırını aşan davalarda istinaf ve temyiz yoluna gidilebilir.

Harç ve yargılama giderleri

Kira tespit davası nispi harca tabidir. Harca esas değerin aylık mı yıllık kira farkı mı olacağı konusunda bölge adliye mahkemeleri arasında görüş ayrılığı vardı; bu uyuşmazlıklardan biri İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi ile Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi arasındaydı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi uyuşmazlığı giderirken, aylık kira bedelinin tespiti davalarında karar ve ilam harcının hükmedilen aylık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden alınması gerektiğine karar vermiştir (Yargıtay 3. HD, E. 2024/969, K. 2024/3820, T. 25.11.2024). Harcın yanında arabuluculuk, keşif ve bilirkişi giderleri de yargılama giderleri arasında yer alır.

Sık sorulan sorular

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyada kira sözleşmesinin hükümleri, kira başlangıç tarihi ve bildirimlerin tarihi sonucu değiştirebilir.

İlgili sayfalar: İzmir kira ve tahliye davaları · Tahliye taahhüdü · İhtiyaç sebebiyle tahliye · İzmir adliyeleri