10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye: Hesaplama ve Bildirim (TBK 347)

Kısaca

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresi bitti diye kiracıyı çıkaramaz; kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme her yıl aynı koşullarla bir yıl uzar. Bu uzamalar on yılı doldurduğunda kiraya veren, sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir (Türk Borçlar Kanunu m. 347/1, m. 348).

En sık yapılan hata, on yılın kira başlangıcından itibaren sayılmasıdır. Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi, sözleşmede yazan sürenin bitiminden sonra başlar. Örneğin on yıl süreli bir sözleşmede kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için toplam yirmi yılın geçmesi gerekir.

Kural: kiraya veren süre bitimine dayanamaz

TBK m. 347/1’e göre kiraya veren, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih ve tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda düzenlendiğinden, taraflar sözleşmeyle kiracı aleyhine kanunda yer almayan bir fesih veya tahliye sebebi de kararlaştıramaz (Yargıtay 3. HD, E. 2025/5740, K. 2025/6197, T. 24.12.2025).

Bu nedenle kiraya verenin önünde, on yıllık uzama süresi dolana kadar ancak kanunda sayılan tahliye sebepleri vardır: ihtiyaç, yeniden inşa veya esaslı onarım, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, temerrüt gibi. On yıllık uzama süresi ise bu sebeplerden hiçbiri olmasa da sözleşmeyi sona erdirme imkânı verir.

On yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?

Hesap üç adımda yapılır: önce sözleşmede yazan asıl süre bulunur, sonra bu sürenin bitiminden itibaren on yıl eklenir, son olarak bu tarihten sonraki ilk uzama yılının bitimi tespit edilir. Bildirim bu tarihten en az üç ay önce kiracıya ulaşmalıdır.

Tablodaki son satır, Yargıtay’ın incelediği bir dosyaya dayanmaktadır. 11.04.2012 başlangıç tarihli ve on yıl süreli sözleşmede kiraya veren, 2022 yılı sonunda ihtarname göndererek 2023’te tahliye davası açmıştır. Mahkemeler, on yıllık uzama süresinin henüz dolmadığını ve davanın erken açıldığını belirterek davayı reddetmiş; Yargıtay bu kararı onamıştır (Yargıtay 3. HD, E. 2025/5740, K. 2025/6197, T. 24.12.2025).

Sözleşme taraflar arasında yeniden yapılmışsa hesap, yenilenen sözleşmeye göre yapılır. Yargıtay’ın onadığı bir kararda, 1998’de başlayan kira ilişkisi 01.03.2007 başlangıçlı ve bir yıl süreli yeni sözleşmeyle yenilenmiş; bir yıllık süre 01.03.2008’de, on yıllık uzama süresi 01.03.2018’de dolmuş; 15.10.2021’de gönderilip 18.10.2021’de tebliğ edilen ihtarname 01.03.2022’de biten uzama yılı için süresinde kabul edilmiş ve tahliyeye karar verilmiştir (Yargıtay 3. HD, E. 2025/6170, K. 2026/137, T. 15.01.2026).

Bildirim: en az üç ay önce ve yazılı

• Yazılı şekil: Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m. 348). Uygulamada noter ihtarnamesi kullanılır.
• Üç aylık süre: Bildirim, sona erdirilmek istenen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşmalıdır. Süre tebliğ tarihine göre hesaplanır; ihtarnamenin gönderildiği gün değil, kiracıya tebliğ edildiği gün önemlidir.
• Sebep gösterme zorunluluğu yok: On yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren herhangi bir sebep göstermek zorunda değildir.
• Geç kalınan bildirim: Üç aylık süreye uyulmazsa sözleşme bir yıl daha uzar; bildirim bir sonraki uzama yılı için yeniden yapılmalıdır.

Dava ne zaman açılır?

Yargıtay’a göre süresinde yapılan yazılı bildirimle kira sözleşmesi, bildirimin yapıldığı uzama yılının sonunda sona erer. Kiraya veren tahliye davasını, ihtarın kapsadığı dönemin bitiminden itibaren bir sonraki kira yılının sonuna kadar açabilir. Kanunda bu dava için ayrıca kısıtlayıcı bir süre öngörülmemiştir; ancak dava, bu süre içinde ve dava şartı olan arabuluculuk yoluna gidildikten sonra açılmalıdır (Yargıtay 3. HD, E. 2025/5740, K. 2025/6197, T. 24.12.2025) (Yargıtay 3. HD, E. 2025/6170, K. 2026/137, T. 15.01.2026).

Kiracı, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihte kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren tahliye kararıyla birlikte ilamlı icra yoluyla tahliyeyi sağlayabilir. Davanın görevli mahkemesi sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). İzmir’de hangi adliyenin yetkili olduğu için İzmir adliyeleri rehberimize bakabilirsiniz.

Belirsiz süreli sözleşmeler

Sözleşmede bir süre belirlenmemişse sözleşme belirsiz sürelidir. Bu durumda kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347/2). Genel hükümlere göre taşınmaz kiralarında fesih, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapılır (TBK m. 329). Fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır; bildirim süresine uyulmamışsa bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (TBK m. 328).

Sık sorulan sorular

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyada sözleşmenin yenilenip yenilenmediği, tarafların değişmesi ve bildirimin tebliğ tarihi sonucu değiştirebilir.

İlgili sayfalar: İzmir kira ve tahliye davaları · Kira tespit davası · İki haklı ihtar