Emlak Komisyon Sözleşmesi Nedir? (2026 Güncel Rehber)
Türkiye’de gayrimenkul piyasasının hareketi arttıkça, emlak komisyon sözleşmesi kaynaklı uyuşmazlıklar da mahkemelerin gündeminden düşmüyor. Hak edilmediği iddia edilen komisyonlar, devre dışı bırakılan emlakçılar, “tek yetkili” madde tartışmaları ve ödenmeyen aracılık ücretleri her gün binlerce dosyaya konu oluyor.
Bu rehberde Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 520-521 hükümleri, Yargıtay içtihatları ve sahadaki uygulama ışığında emlakçı komisyon hakkının nasıl doğduğunu, nasıl kaybedildiğini ve emlak komisyon davasının nasıl yürütüldüğünü ayrıntılarıyla inceleyeceğiz. İster mülk sahibi olun, ister emlakçı, ister alıcı; sözleşmeyi imzalamadan ya da uyuşmazlık çıkmadan önce bilmeniz gereken her şey bu yazıda.
Emlak Komisyon Sözleşmesi Nedir?
Emlak komisyon sözleşmesi, hukuki adıyla taşınmaz simsarlık sözleşmesi, bir tarafın (simsar/emlakçı) diğer tarafa (mülk sahibi veya alıcı) bir taşınmazın satışı veya kirası için aracılık etmeyi üstlendiği, karşılığında ücret hak ettiği iki taraflı bir iş görme sözleşmesidir.
Hukuki Niteliği
Türk Borçlar Kanunu m. 520’ye göre simsar; tarafları bir araya getirerek sözleşme kurulması imkânını hazırlamayı veya doğrudan kurulmasına aracılık etmeyi üstlenir. Burada kritik nokta şudur: simsar, bizzat asıl sözleşmeyi kurmaz. Satış veya kira sözleşmesini alıcı ve satıcı kurar; simsar yalnızca buluşmayı sağlar veya pazarlığı yönetir.
Emlak komisyon sözleşmesi; iki tarafa borç yükleyen, sonuç odaklı (asıl sözleşme kurulmazsa kural olarak ücret doğmayan), şahsa sıkı sıkıya bağlı olmayan ve TBK’da özel olarak düzenlenmiş tipik bir sözleşmedir.
TBK Kapsamında Değerlendirme
TBK m. 520-525 arasında düzenlenen simsarlık sözleşmesi içinde m. 520/3 hükmü son derece kritiktir: “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.”
Bu cümle, Türk Hukuku’nda emlakçı komisyon hakkının temelini doğrudan etkileyen bir geçerlilik şartıdır. Yazılı sözleşme yoksa, taşınmaz simsarlık sözleşmesi de yoktur; dolayısıyla komisyon talebi için yasal zemin bulunmaz.
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre bu yazılı şekil; ispat şartı değil, geçerlilik şartıdır. Bu fark hayati önem taşır. İspat şartı olsaydı taraflar birbirinin muvafakatiyle başka delillere dayanabilirdi; geçerlilik şartı olduğu için sözlü anlaşma hukuken yok hükmündedir. Bu ilke, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulamasında da açıkça teyit edilmiştir (İstanbul BAM 43. HD, E. 2020/971, K. 2022/940, T. 15.09.2022). Söz konusu kararda mahkeme, yazılı şekle uyulmaksızın yapılan emlak komisyon sözleşmesinin geçersiz olduğunu ve simsarın bu sözleşmeye dayalı bir ücret talebinin dinlenemeyeceğini hükme bağlamıştır.
Emlakçı Komisyon Hakkını Ne Zaman Kazanır?
“Emlakçı komisyon ne zaman hak eder?” sorusu, sahadaki en sık karşılaşılan tartışmadır. TBK m. 521 bu soruya iki şartlı bir yanıt verir: asıl sözleşmenin kurulması (satış veya kira sözleşmesinin fiilen yapılması) ve nedensellik bağı (sözleşmenin kurulmasının simsarın faaliyetine bağlanabilir olması). Bu iki şart birlikte gerçekleşmelidir; birinin eksikliği komisyon hakkını doğurmaz.
Asıl Sözleşmenin Kurulması
Simsarın aracılık ettiği satış ya da kira sözleşmesinin hukuken kurulmuş olması gerekir. Tapuda devir, kira sözleşmesinin imzalanması veya bağlayıcı bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapılması bu şartı karşılar.
Sahada bu şartın değerlendirilmesinde bazı ince ayrımlar belirleyicidir. Sözleşme yapılmadan ödenen kapora aşamasında satış nihai olarak gerçekleşmemişse kural olarak komisyon hakkı doğmaz; ancak iş sahibi haklı sebep olmaksızın satıştan vazgeçtiyse ve sözleşmede özel bir hüküm varsa cezai şart talep edilebilir. Tapu devri ise tek başına şart değildir; bağlayıcı satış vaadi de TBK m. 521 anlamında “asıl sözleşmenin kurulması” sayılır. Sözleşmede özel bir hüküm bulunmadıkça, kurulmuş bir satışın sonradan iptali, simsarın komisyon hakkını geriye dönük olarak ortadan kaldırmaz.
Nedensellik Bağı (En Kritik Unsur)
Yargıtay, emlak komisyon davası dosyalarında neredeyse her zaman nedensellik bağı üzerinde durur. Çünkü çoğu uyuşmazlıkta yazılı sözleşme vardır, asıl satış da gerçekleşmiştir; ancak iş sahibi “siz değil ben buldum” veya “sizin gösterdiğiniz alıcı çok sonra başka kanaldan geldi” der.
Yargıtay, simsarın taşınmazı alıcıya göstermesinin ve tarafları bir araya getirmesinin nedensellik bağı için yeterli sayılabileceğini vurgulamaktadır (Yargıtay 13. HD, E. 2019/3696, K. 2019/8666, T. 23.09.2019). Anılan karara göre simsarın faaliyeti belirleyici sebep niteliğindeyse, satış zaman içinde gerçekleşmiş olsa da komisyon hakkı doğar.
Ancak madalyonun diğer yüzü de vardır. Yüksek Mahkeme, salt taşınmazı göstermenin tek başına ücret kazandırmayacağını; simsarın çalışmasının sözleşmenin kurulmasına gerçekten yol açmış olması gerektiğini de açıkça ifade etmiştir (Yargıtay 13. HD, E. 2016/10779, K. 2018/9021, T. 04.10.2018). Yer göstermenin üzerinden uzun zaman geçmiş, alıcı taşınmaza başka bir kanaldan ilgi duymuş ve simsarın faaliyetinden bağımsız bir şekilde sözleşme kurulmuşsa, illiyet bağı kesilmiş sayılır.
İstinaf yargılamasında da aynı çizgi sürdürülmüştür. Bir somut olayda satış, emlakçının faaliyetinden yaklaşık 16 ay sonra ve simsar aracılığı ispatlanamadan gerçekleşmiş; mahkeme illiyet bağının kesildiğine hükmetmiştir (İstanbul BAM 43. HD, E. 2020/971, K. 2022/940, T. 15.09.2022).
Sonuç olarak yer göstermek başlangıçtır ama bitiş değildir. Simsarın faaliyetinin satış kararına ne ölçüde etkide bulunduğu, belirleyici sebep olup olmadığı somut delillerle ortaya konmalıdır. Yargıtay’ın denge ararken kullandığı temel ölçü, satışın “ama özünde simsarın çalışması olmasaydı bu satış olmazdı” denilebilecek bir konumda olup olmamasıdır.
Yazılı Şekil Şartı ve Geçerlilik Koşulları
Emlak komisyon sözleşmesinin geçerli olabilmesi için sadece yazılı olması yetmez; içeriğinin de belirli unsurları taşıması gerekir.
Sözleşmede Bulunması Zorunlu Bilgiler
Geçerli bir taşınmaz simsarlık sözleşmesinde taşınmazın açık adresi, tapu bilgileri (ada, parsel, pafta), aracılık edilen sözleşmenin niteliği (satış mı, kira mı), komisyon oranı veya miktarı ile tarafların kimlik bilgileri ve imzaları mutlaka bulunmalıdır. Bu unsurların eksikliği, sözleşmenin bütünüyle geçersiz sayılmasına yol açabilir (İstanbul Anadolu 4. ATM, E. 2022/551, K. 2025/693, T. 11.09.2025). Özellikle taşınmaz tapu kaydı bilgilerinin atlanması, mahkeme önünde simsarın aracılık ettiği gayrimenkulün hangisi olduğunun ispatını imkânsız hale getirir.
İmza Unsuru ve Yetki Sorunu
Taşınmazın maliki olmayan bir kişinin (örneğin malikin kardeşi, eşi veya temsilcisi olduğunu söyleyen biri) sözleşmeyi imzalaması ciddi bir geçerlilik problemidir. Yetkisiz kişi tarafından imzalanan komisyon sözleşmesi geçersiz sayılır ve bu nedenle komisyon talebi reddedilir (Ankara 11. ATM, E. 2016/825, K. 2021/122, T. 10.02.2021).
İmza inkarı durumlarında ise yargılama farklı bir mecraya kayar. İmzanın kendisine ait olmadığını ileri süren tarafın iddiası grafoloji incelemesiyle araştırılmalıdır. İmzanın gerçekten ilgili kişiye ait olmadığı tespit edilirse komisyon hakkı doğmaz (Yargıtay 11. HD, E. 2023/2091, K. 2024/4652, T. 04.06.2024).
Yetki Belgesi Şartı
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 5 uyarınca emlak işletmelerinin yetki belgesine sahip olması zorunludur. Yetki belgesi olmayan emlakçının komisyon talebinde bulunması idari yaptırımlara konu olabileceği gibi, bazı mahkeme kararlarında sözleşmenin geçerliliği de tartışma konusu yapılmıştır. Mülk sahipleri, emlakçı ile sözleşme yapmadan önce mutlaka yetki belgesi sorgulaması yapmalıdır.
Emlakçıya Komisyon Ödenmezse Ne Olur?
“Emlakçıya komisyon ödenmezse ne olur?” sorusu, sahada en çok merak edilen ve aslında uygulamanın en belirleyici parçasıdır. Cevap kısaca şudur: hak edilmiş bir komisyonun ödenmemesi, emlakçının başlatabileceği üç ayrı hukuki yola kapıyı açar.
Alacak Davası (Komisyon Alacağı Davası)
Yazılı sözleşmeniz var, asıl sözleşme kurulmuş ve nedensellik bağı sağlanmışsa, ödenmeyen komisyon için doğrudan komisyon alacağı davası açılır. Görevli mahkeme, tarafların hukuki sıfatına göre değişir. Tarafların tacir olduğu hallerde Asliye Ticaret Mahkemesi görevliyken, taraflardan birinin tüketici niteliğinde olduğu durumlarda Tüketici Mahkemesi görevlidir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nin emsal niteliğindeki bir kararında, bireysel mülk sahibi-emlakçı uyuşmazlıklarında görevli mahkemenin Tüketici Mahkemesi olduğu netleştirilmiştir (İstanbul BAM 13. HD, E. 2020/1492, K. 2022/1888, T. 15.12.2022). Yanlış mahkemede açılan dava, görevsizlik kararıyla zaman ve maliyet kaybına neden olabilir; bu nedenle dava açmadan önce tarafların hukuki sıfatlarının doğru tespiti şarttır.
İcra Takibi
Sözleşmeden doğan likit alacak kabul edildiğinde, alacaklı emlakçı dilerse mahkeme yerine doğrudan ilamsız icra takibi başlatabilir. Borçlu yedi gün içinde itiraz ederse takip durur ve uyuşmazlık itirazın iptali davasıyla mahkemeye taşınır.
İcra takibi, özellikle iş sahibinin malvarlığını başkalarına devretme riskine karşı ihtiyati haciz ile birlikte düşünülmelidir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi’nin güncel bir kararı, sözleşme ve tapu kaydıyla yaklaşık ispat sağlandığında ihtiyati haciz talebinin kabul edilebileceğini, ancak yargılamayı gerektiren karmaşık sözleşme yorumlarında bu talebin reddedilmesinin de hukuka uygun olduğunu vurgulamıştır (İstanbul BAM 18. HD, E. 2025/1090, K. 2025/1025, T. 04.06.2025).
Tazminat ve Cezai Şart
Sözleşmede cezai şart kararlaştırılmışsa (örneğin “saf dışı bırakma halinde komisyonun iki katı ödenir” hükmü) bu maddeye dayanılarak da tazminat istenebilir. Ancak hâkim, fahiş bulduğu cezai şartı TBK m. 182/son uyarınca tenkis edebilir. Yargıtay bu konuda istikrarlı biçimde, ölçüsüz cezai şartların mahkeme önünde indirime uğrayacağını vurgulamaktadır (Yargıtay 13. HD, E. 2017/9867, K. 2020/2483, T. 20.02.2020).
Emlakçıyı Devre Dışı Bırakmak Hukuka Aykırı mı?
Hukuk pratiğinde “saf dışı bırakma” (devre dışı bırakma) olarak bilinen senaryo şu şekilde gelişir: emlakçı alıcıyı bulur, taşınmazı gösterir; ancak tarafların aklına şu fikir gelir: “Niye komisyon ödeyelim? Emlakçıyı aradan çıkaralım, biz aramızda anlaşırız.” İşte bu noktada “emlakçı devre dışı bırakılırsa ne olur?” sorusunun cevabı net şekilde devreye girer.
Genel Kural: Komisyon Yine Doğar
Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, emlakçının gösterdiği alıcıyla emlakçının bilgisi dışında doğrudan satış yapılması simsarın komisyon hakkını ortadan kaldırmaz. Çünkü nedensellik bağı yine simsara dayanır. Devre dışı bırakma niyeti, asıl olarak nedensellik bağını örtmek için yapılır; ancak içtihatlar bu örtüyü genellikle kaldırır.
Akraba ve Ortaklık Karinesi
Devre dışı bırakmanın klasik yöntemi, alıcıyı görünüşte değiştirmektir: alıcı kendisi yerine eşini, kardeşini veya ortağı olduğu şirketi öne çıkarır. Yüksek Mahkeme, sözleşmede özel hüküm bulunması kaydıyla, taşınmazın müşterinin eşi, hısımı veya ortağı olduğu şirket tarafından satın alınması halinde de komisyon ödenmesi gerektiğini kabul etmektedir (Yargıtay 13. HD, E. 2014/6117, K. 2015/551, T. 19.01.2015).
Bu nedenle profesyonelce hazırlanmış her emlak komisyon sözleşmesinde akraba ve ortak karinesi maddesi yer almalıdır. Bu madde, tipik bir saf dışı bırakma manevrasını sözleşme aşamasında etkisizleştirir.
“Saf Dışı Bırakma Halinde Komisyon Ödenir” Hükmünün Bağlayıcılığı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, “Emlak Görme Belgesi” üzerine konulan “saf dışı bırakma halinde komisyon ödenir” hükmünün sözleşme serbestisi ilkesi gereği geçerli olduğunu, mülk sahibinin imzasını taşıyan böyle bir belgeye sonradan itiraz edemeyeceğini ortaya koymuştur (Yargıtay HGK, E. 2020/339, K. 2022/723, T. 24.05.2022). Hukuk Genel Kurulu kararı, alt mahkemeler için bağlayıcı bir yönlendirici niteliği taşır ve uygulamada milat kabul edilir.
Sonuç olarak, emlakçıyı devre dışı bırakarak komisyondan kurtulma stratejisi, çoğu uyuşmazlıkta tam tersi sonuç doğurur ve komisyona ek olarak yargılama gideri ile faiz olarak geri döner.
Tek Yetkili Emlak Sözleşmesi Geçerli mi?
“Tek yetkili emlak sözleşmesi geçerli mi?” sorusu, hem mülk sahipleri hem de emlakçılar açısından kritik bir gündemdir. Tek yetkili sözleşme; mülk sahibinin belirli bir süre boyunca taşınmazını yalnızca o emlakçı aracılığıyla satışa veya kiraya çıkarmayı, başka bir aracı ile çalışmamayı taahhüt ettiği sözleşme türüdür.
Geçerlilik
İlk derece mahkemesi içtihatları, sözleşmede açıkça düzenlenmesi kaydıyla malikin kendi bulduğu müşteriye satış yapması halinde dahi komisyon ödeneceği hükmünün geçerli olduğunu hükme bağlamaktadır (İstanbul 14. ATM, E. 2016/645, K. 2018/680, T. 05.06.2018).
Bu, sözleşme serbestisi ilkesinin doğal sonucudur. Mülk sahibi tek yetkili sözleşmeyle, taşınmazını belirli bir süre içinde yalnızca o emlakçının pazarlama eforuna emanet etmektedir. Bu eforun karşılığı, sözleşme süresi içinde satışın kim aracılığıyla olduğuna bakılmaksızın komisyon olarak ödenir.
Süre Sonrası Etkisi: “Kuyruk Süresi”
Tek yetkili sözleşmenin süresi bittikten sonra yapılan satışlarda ne olur? Bu noktada sözleşmedeki uzatma maddeleri belirleyicidir. Yargıtay, sözleşmede “süre sonrasında 6-12 ay içinde simsarın gösterdiği müşteriye yapılan satışlar için komisyon talep edilebilir” benzeri hükümlerin geçerli olduğunu ortaya koymuştur (Yargıtay 13. HD, E. 2014/29458, K. 2015/22168, T. 25.06.2015).
Bu strateji emlakçılar açısından son derece kıymetlidir: süresiz koruma sağlanmasa da, sözleşme bittikten sonraki belirli bir dönemde simsarın gösterdiği müşterilere yapılan satışlarda komisyon hakkı korunmuş olur.
Komisyon Bedeli Sınırları ve Hesaplama
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, emlak komisyonu için yasal üst sınır belirlemiştir. Satışlarda KDV hariç satış bedelinin %4’ü (alıcı ve satıcı toplam payı), kiralamalarda ise bir aylık kira bedeli üst sınırdır.
Matrah Sorunu: Tapudaki Bedel mi, Gerçek Bedel mi?
Sahada sıkça karşılaşılan bir kötü pratik vardır: tapuda gösterilen satış bedelinin gerçek satış bedelinden düşük tutulması. Bu durumda komisyon hangi rakam üzerinden hesaplanır?
Yargıtay’ın bu konudaki tutumu netttir: komisyon, tapudaki sembolik bedel üzerinden değil, taraflar arasında gerçekten kararlaştırılan satış bedeli üzerinden hesaplanmalıdır (Yargıtay 13. HD, E. 2014/15249, K. 2014/32863, T. 27.10.2014). Bu içtihat, tapuda düşük gösterme suretiyle komisyondan kaçma girişimlerine karşı emlakçıyı koruyan temel dayanaktır.
KDV Sorumluluğu
Komisyon ücretine KDV ayrıca eklenir. Sözleşmede aksine hüküm yoksa, KDV’nin akıbeti emlakçı tarafından kesilen fatura üzerinden açıklanır. Ödeme dengesinin daha sağlıklı kurulabilmesi için sözleşmenin “komisyon KDV hariç X TL’dir” şeklinde net biçimde kaleme alınması önerilir.
İspat Araçları: Hangi Deliller Davayı Kazandırır?
Emlak komisyon davasında en güçlü delil, hiyerarşinin tepesinde yer alan yazılı taşınmaz simsarlık sözleşmesidir; çünkü zaten geçerlilik şartıdır. Bunu emlakçı yer gösterme belgesi takip eder ki nedensellik bağının ana ispatıdır. Asıl sözleşmenin kurulduğunu ortaya koyan tapu kayıtları, ödeme veya kapora akışını gösteren banka dekontları ve EFT kayıtları, tacirler arası uyuşmazlıklarda ticari defterler de davanın temel taşları arasındadır. WhatsApp yazışmaları, e-postalar ve SMS’ler nedensellik bağını desteklemek üzere yardımcı delil olarak sunulur. Tanık beyanları ise asıl sözleşmenin yazılı geçerlilik şartı nedeniyle ancak sınırlı bir değere sahiptir.
Yargıtay, ikrar edilmiş imzaların aksinin ancak yazılı delille ispatlanabileceğini, salt tanık beyanlarına itibar edilemeyeceğini açıkça vurgulamıştır (Yargıtay 13. HD, E. 2015/1235, K. 2016/5331, T. 23.02.2016).
Emlakçı yer gösterme belgesi, sahadaki en kıymetli delildir. Tarihli, alıcı ve mülk sahibinin imzasını taşıyan, taşınmazın açık adresinin yer aldığı bu belge, nedensellik bağı tartışmalarında simsarın elindeki en güçlü kozdur.
Emlak Komisyon Davası Nasıl Açılır?
Emlak komisyon davası süreci, ön hazırlıktan tahsilata kadar uzanan bir zincir halinde ilerler. Süreci her aşamasıyla doğru yönetmek, sonucu doğrudan etkiler.
Ön Hazırlık ve Delil Toplama
Yazılı sözleşmenin aslı, yer gösterme belgesi, tapu kaydı, ödeme belgeleri ve elektronik yazışmalar derlenir. Bu aşamada bir emlak komisyon davası avukatı ile çalışmak, hangi delillerin yeterli, hangilerinin tehlikeli olduğunu görmek bakımından kritiktir. Eksik dosyalanan tek bir belge bile dava sonucunu olumsuz etkileyebilir.
Görevli ve Yetkili Mahkemenin Tespiti
Görev bakımından tarafların tacir olup olmadığına göre Asliye Ticaret Mahkemesi veya Tüketici Mahkemesi devreye girer. Yetki bakımından ise genel kurallar gereği davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir; sözleşmede yetki şartı varsa o mahkeme önceliklidir.
Dava Dilekçesi ve Talep
Dava dilekçesinde yalnızca komisyon değil; varsa temerrüt faizi, vekâlet ücreti ve yargılama giderleri de talep edilir. Komisyon alacağı ticari nitelikte ise ticari faiz uygulanır.
Yargılama Süreci
Bilirkişi incelemesi (özellikle imza inkarı varsa grafoloji), tanık dinleme, ticari defter incelemesi gibi adımlar sürdürülür. Davacı tarafın nedensellik bağını somut delillerle ispatı, sürecin kalbidir.
Karar ve İcra
Kararın kesinleşmesinin ardından alacaklı, ilamı icraya koyarak alacağını tahsil eder. İhtiyati haciz alınmamışsa bu aşamada borçlunun malvarlığının erimiş olma riski mevcuttur; bu nedenle uyuşmazlığın erken aşamalarında ihtiyati haciz alınması alacağı koruyan en sağlıklı yoldur.
Zamanaşımı: 5 Yıl
Simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklar TBK m. 147/5 uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre, alacağın muaccel hale geldiği tarihten itibaren işler. Sürenin kaçırılması, hak kaybı doğurur; bu nedenle ödeme yapılmadığında zaman geçirmeden hareket edilmelidir.
Örnek Olay Analizi
İzmir’de bir mülk sahibi, taşınmazını 5 milyon TL’ye satmak için yetki belgeli bir emlakçı ile yazılı simsarlık sözleşmesi imzalar. Sözleşmede “saf dışı bırakma halinde komisyon ödenir” ve “müşterinin eşi veya birinci derece akrabaları tarafından alım yapılması halinde de komisyon doğar” hükümleri yer alır.
Emlakçı, B isimli alıcıyı bulur, taşınmazı gösterir, yer gösterme belgesi imzalatır. B beğenir; ancak satış aşamasında “vazgeçtim” der. İki ay sonra taşınmaz, B’nin eşi olan C tarafından doğrudan mülk sahibinden 4,8 milyon TL’ye satın alınır. Mülk sahibi, “alıcı sizin gösterdiğiniz B değil, başkası; ayrıca tapuda fiyat 4 milyon görünüyor” diyerek komisyonu reddeder.
Hukuki Değerlendirme
Yazılı sözleşme mevcut olduğundan geçerlilik şartı sağlanmıştır. Tapuda devir gerçekleştiği için asıl sözleşme de kurulmuştur. Nedensellik bağı bakımından emlakçı, B’yi taşınmazla buluşturmuş ve yer gösterme belgesi düzenlemiştir; alıcının B’nin eşi C olması, sözleşmedeki akraba karinesi maddesi nedeniyle simsarın hakkını ortadan kaldırmaz (Yargıtay 13. HD, E. 2014/6117, K. 2015/551, T. 19.01.2015 doğrultusunda). Komisyonun matrahı ise tapudaki 4 milyon TL değil, taraflar arasında kararlaştırılan gerçek bedel olan 4,8 milyon TL’dir (Yargıtay 13. HD, E. 2014/15249, K. 2014/32863, T. 27.10.2014 doğrultusunda).
Sonuç
Emlakçı, sözleşmesindeki koruyucu hükümler ve içtihat desteğiyle komisyonunu kazanır. Üstelik kötü niyetli devre dışı bırakma nedeniyle yargılama gideri ve avukatlık ücreti karşı tarafa yüklenir. Bu örnek, sözleşmenin doğru kaleme alınmasının ve komisyon alacağı davası öncesinde delillerin titizlikle dosyalanmasının ne kadar belirleyici olduğunu göstermektedir. Sözleşmede akraba karinesi maddesi olmasaydı, alıcının eşi C üzerinden yapılan devir tartışmalı hale gelir, davanın seyri belirsizleşirdi.
Avukat Görüşü
Bir emlak komisyon davası avukatı olarak, sahadaki uyuşmazlıkların çözümünde belirleyici olan üç hayati noktayı her zaman vurgularız.
Sözleşmenin İmzalandığı An: Davanın Yarısı Burada Kazanılır
Gayrimenkul piyasasının hızı, çoğu zaman tarafları matbu sözleşmelerle yetinmeye iter. Oysa sözleşmenin kaleme alınması, davanın yarısının orada kazanıldığı andır. Akraba/ortak karinesi maddesi, saf dışı bırakma hükmü, süre uzatımı (kuyruk süresi), tek yetki ve cezai şart düzenlemeleri sözleşmede yer almıyorsa; doğacak uyuşmazlıkta avukatın elinde sadece ham yasa hükümleri kalır. Yasa hükümleri yetersiz değildir, ancak sözleşmesel koruma onu kat kat güçlendirir.
Nedensellik Bağının İspatı: Belge ve Disiplin
Yargıtay nezdinde “ben gösterdim, alıcı bilebilirdi” söylemi yetersizdir. Yer gösterme belgesi, WhatsApp yazışmaları, randevu kayıtları, tarafların email trafiği gibi tüm delillerin tarih damgalı ve sürekli biçimde tutulması gerekir. Profesyonel emlak ofisleri için bir CRM sistemi tutmak, dava dosyasını kazanan tek başına en güçlü altyapıdır.
Doğru Hukuki Yolun Seçimi
Bazen ihtiyati haciz, bazen doğrudan dava, bazen icra takibi daha verimli olur. Olayın özelliklerini değerlendirmeden seçilen yol, alacağı tahsil edilemez hale getirebilir. Örneğin malvarlığını eritmeye başlayan bir borçlu karşısında ihtiyati haciz olmadan açılan bir dava, kazanılsa bile boş bir kararla sonuçlanabilir.
Tüm bu nedenlerle, bir İzmir emlak avukatına hem sözleşme aşamasında hem de uyuşmazlık çıktığında erkenden başvurmak; uzun, yıpratıcı ve sonuçsuz davaların önüne geçer.
Sık Sorulan Sorular
Ev satıldıktan sonra emlakçı komisyon ister mi?
Evet. Yazılı bir taşınmaz simsarlık sözleşmesi varsa ve nedensellik bağı kurulabiliyorsa, ev satıldıktan sonra dahi emlakçının komisyon talep etme hakkı vardır. Hatta bazı sözleşmelerde “sözleşme süresi bittikten sonraki 6-12 ay içinde simsarın gösterdiği müşteriye yapılan satışlar için” komisyon hakkı saklı tutulur ve bu hüküm Yargıtay tarafından geçerli kabul edilmektedir.
Emlakçı olmadan satış yaparsam komisyon öder miyim?
Yazılı bir tek yetkili emlak sözleşmesi imzalamışsanız, taşınmazı emlakçı aracılığı olmadan kendi bulduğunuz müşteriye satsanız bile sözleşmede özel hüküm varsa komisyon ödemeniz gerekebilir. Sözleşmede bu yönde bir hüküm yoksa ve simsarın faaliyetinin satışla illiyet bağı yoksa, kural olarak komisyon doğmaz.
Emlakçıya sözlü anlaştık, komisyon ödemek zorunda mıyım?
Hayır. TBK m. 520/3 uyarınca taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz. Bu bir geçerlilik şartıdır. Sözlü anlaşma, hukuki bir bağ doğurmaz. Ancak bazı somut olaylarda haksız zenginleşme veya vekâletsiz iş görme hükümlerine başvurulabileceği unutulmamalıdır.
Emlakçı komisyon oranı en fazla ne kadar olabilir?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca satışlarda KDV hariç satış bedelinin %4’ü (alıcı ve satıcı toplam payı), kiralamalarda ise bir aylık kira bedeli üst sınırdır. Bu oranların üzerinde alınan komisyonlar fazla ödeme niteliği taşır ve iadesi istenebilir.
Emlakçı tek yetkili sözleşme dayatabilir mi?
Tek yetkili sözleşme imzalamak zorunlu değildir; bu sözleşme türü sözleşme serbestisine dayanır. Ancak imzaladıktan sonra, sözleşmede yer alan hükümler (örneğin malikin kendi bulduğu müşteriye satışında dahi komisyon ödenmesi) sizi bağlar. Sözleşme imzalanmadan önce maddelerin tek tek okunması ve gerekirse müzakere edilmesi şarttır.
Emlak komisyon davası ne kadar sürer?
Davanın türüne, mahkemenin iş yüküne ve ispat zorluklarına göre değişmekle birlikte, ilk derece mahkemesinde 8-18 ay arasında bir sürede karar çıkmaktadır. İstinaf ve temyiz aşamaları eklendiğinde toplam süre 2-3 yılı bulabilir.
Komisyon alacağı için zamanaşımı ne kadar?
Simsarlık sözleşmesinden doğan alacaklar 5 yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 147/5). Süre, alacağın muaccel hale geldiği günden itibaren işler.
Tapuda satış bedelini düşük gösterirsek komisyon ona göre mi hesaplanır?
Hayır. Yargıtay içtihatlarına göre komisyon, tapuda gösterilen sembolik bedel üzerinden değil, taraflar arasında gerçekten kararlaştırılan satış bedeli üzerinden hesaplanır.
Emlakçı yer gösterme belgesi ne işe yarar?
Emlakçı yer gösterme belgesi, alıcı veya kiracı adayının taşınmazı emlakçı aracılığıyla gördüğünü, tarihiyle birlikte ispatlayan belgedir. Nedensellik bağının ispatında en güçlü deliller arasındadır ve devre dışı bırakma davalarında belirleyici rol oynar.
Banka kredisi çıkmadığı için satış olmadı, komisyon ödenir mi?
Yargıtay, bankanın yeterli kredi vermemesinin kural olarak alıcının kendi isteğiyle vazgeçmesi olarak değerlendirilebileceğini ve simsarın ücret hakkını ortadan kaldırmayabileceğini ortaya koymuştur (Yargıtay 13. HD, E. 2015/15132, K. 2017/5032, T. 26.04.2017). Somut olayın koşulları belirleyicidir.
İzmir Emlak Avukatı ile Süreci Yönetin
Emlak komisyon sözleşmesi uyuşmazlıkları, yüzeyde basit görünse de altında TBK 520-521 hükümleri, Yargıtay içtihatları, Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği ve sözleşme yorumu gibi katmanları olan teknik bir alandır. Sözleşme metninin tek bir cümlesinin eksik veya yanlış kaleme alınması, ya da sahada tutulan delillerin parçalı kalması, hak edilmiş bir komisyon alacağını dahi tahsil edilemez hale getirebilir.
Emlakçıysanız ve alacağınız ödenmiyorsa; mülk sahibiyseniz ve haksız bir komisyon talebiyle karşı karşıyaysanız; alıcıysanız ve devre dışı bırakma iddiasıyla muhatap kalıyorsanız, sözleşmenizi ve dosyanızı bir emlak komisyon davası avukatı ile değerlendirmek size hem zaman hem de para kaybetmemenin en güvenli yoludur.
Büromuz, İzmir emlak avukatı olarak gayrimenkul hukukunda, emlak komisyon uyuşmazlıklarında ve komisyon alacağı davası süreçlerinde uzun yıllara dayanan tecrübesiyle müvekkillerine sözleşme hazırlığından icra tahsilatına kadar uçtan uca hizmet sunmaktadır. Sözleşme tasarımı, ihtiyati haciz, dava takibi, istinaf ve icra aşamalarının tamamında müvekkillerimizin yanındayız.
Sözleşmenizi imzalamadan önce bir uzmana danışın; uyuşmazlık çıktığında ise zaman kaybetmeyin. Komisyon alacaklarında zamanaşımı 5 yıldır ve alacağı korumanın en etkili yolu erken dönemde alınan hukuki tedbirlerden geçer. Detaylı değerlendirme ve dosyanıza özel strateji için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut olayınız için bir avukatla görüşmenizi öneririz.